买投资房实例，向老妖及各位投资达人请教

投资买房

我家现有一自住房（HOUSE1)，准备再买一处房子（HOUSE2,尚未决定投资还是自住）。学习了老妖的几篇房产投资扫盲篇，从现金流和税务上考虑后，还有很多疑问，向各位请教。

1. 房产的权益：目前的贷款额度是用我和老公两个人的收入批的，但我们想把ｈｏｕｓｅ　２的权益作成９９％一人，１％一人。法律和税务上可行吗？

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

３.　自住房转投资房需要办理什么手续：

        １）　我们打算在半年后住进ＨＯＵＳＥ２用于自住.　现在买房应该在银行登记ＨＯＵＳＥ２为自住房还是投资房？

        ２）　投资房还应该向那些部门登记？

        ３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？

４.　投资房的ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　和　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ

        1） 我的理解是： IMPROVEMENT 算作维护，可以当年报税； RENOVATION 算作房产的增值部分，需要每年折旧。 是这样吗，如何操作？

        2）　ＰＡＩＮＴＩＮＧ，　ＵＰＧＲＡＤＥ　ＢＡＴＨＲＯＯＭ算作ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　还是　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ？　可以１００％用于当年的扣税吗？

暂时就想到这些。请各位赐教。先谢谢啦！






　　　

投资买房

自己先顶一下。

yuyu_laohai

再顶。等待高手回复。

jeffjchen

你没分，大家没热情回复。

juliez

2在税务上应该是不行的

黑山老妖

1. 房产的权益：目前的贷款额度是用我和老公两个人的收入批的，但我们想把ｈｏｕｓｅ　２的权益作成９９％一人，１％一人。法律和税务上可行吗？
- 可以， 找律师做。

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- 不合法


３.　自住房转投资房需要办理什么手续：

        １）　我们打算在半年后住进ＨＯＵＳＥ２用于自住.　现在买房应该在银行登记ＨＯＵＳＥ２为自住房还是投资房？
- 没关系
        ２）　投资房还应该向那些部门登记？
- 不用。报税的时候ATO会注意到的。

        ３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？
- 不用做什么。可以考虑做个valuation方便以后报CGT。

４.　投资房的ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　和　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ

        1） 我的理解是： IMPROVEMENT 算作维护，可以当年报税； RENOVATION 算作房产的增值部分，需要每年折旧。 是这样吗，如何操作？
- improvement和renovation都算是capital works，每年折旧。找会计做。只有maintainance/repair才可以当年报回来。

        2）　ＰＡＩＮＴＩＮＧ，　ＵＰＧＲＡＤＥ　ＢＡＴＨＲＯＯＭ算作ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　还是　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ？　可以１００％用于当年的扣税吗？
- 估计painting可以算是maintainance。upgrade bathroom肯定是improvement。

黑山老妖

另外，LZ请耐心点啦。才多少时间就顶。没人是7/24在线回答问题的。

cdfei

顶老妖

投资买房

谢谢JULIEZ 和老妖版主的回答。这下明白多了。

投资买房

HOHO. 惭愧。确实挺心急的。昨天想了一晚上没想明白。

南方雪

３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？
- 不用做什么。可以考虑做个valuation方便以后报CGT。

老妖能解释一下吗？

cdfei

变投资房以后的增值部分是要交税的，自住房不用。做个valuation可以取保自住房那段时间的增值部分以后不用交税。老妖对不对？

Karen_au

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- 不合法


黑山版主，能解释一下为啥不合法吗？像楼主这种情况是不是应该弄个LOC，LOC的利息可以抵税吧

billwong999

原帖由 Karen_au 于 2010-8-26 13:20 发表
２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- ...

Where r u, VIC or NSW?

yuyu_laohai

原帖由 cdfei 于 2010-8-26 13:02 发表
变投资房以后的增值部分是要交税的，自住房不用。做个valuation可以取保自住房那段时间的增值部分以后不用交税。老妖对不对？

同问。

投资买房

应该在全澳都一样的税务规定吧？

投资买房

原帖由 Karen_au 于 2010-8-26 13:20 发表
２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- ...

我的BROKER说，以前用LOC可以把利息放进去抵税，现在已经不允许了。 老妖，是这样吗？

cdfei

ATO是以钱的目的来决定是否可以负扣税，你增加的贷款如果拿去买其他的投资房就是可以负扣税的，如果你拿来买自住房，或者放在offset账户上抵利息，目的不是投资，当然就不能负扣税。
标准答案等老妖来解吧。

原帖由 Karen_au 于 2010-8-26 13:20 发表
２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- ...

PQPQ123

那我如果把第1套房里多还的钱取出来付投资房的首期(不增加贷款), 这部分钱产生影响的利息能负扣税么?

cdfei

取出来的钱是你自己的，又没有利息，你拿什么来负扣税啊？
你做refinance吧，把这个钱重新贷款出来，用贷款来付首付，这样你的投资房就是100%的贷款购买，可以享受负扣税的最大化。

原帖由 PQPQ123 于 2010-8-26 13:57 发表
那我如果把第1套房里多还的钱取出来付投资房的首期(不增加贷款), 这部分钱产生影响的利息能负扣税么?

PQPQ123

当然会有利息(拿出来以后我第1套房里未还清的贷款不就相应增加了吗?)

必须做REFINANCE么, 太麻烦了, 还要付一笔手续费.

cdfei

你第一套房是自住啊，它产生的利息是不能享受负扣税的。。。。
所以才需要offset账户啊

原帖由 PQPQ123 于 2010-8-26 14:07 发表
当然会有利息(拿出来以后我第1套房里未还清的贷款不就相应增加了吗?)

必须做REFINANCE么, 太麻烦了, 还要付一笔手续费.

Karen_au

原帖由 PQPQ123 于 2010-8-26 14:07 发表
当然会有利息(拿出来以后我第1套房里未还清的贷款不就相应增加了吗?)

必须做REFINANCE么, 太麻烦了, 还要付一笔手续费.

啥不能申请LOC呢？自主增值的那部分出个LOC，再拿去投资，这个产生的利息应该可以抵税吧.

还有refinance是怎么回事情，一直没有弄清楚

kanliangyan

do not believe any person. you should look for professional advice from professions.  An prof. advice should also include relevant rules or policies.

I believe you can do 2 as following:
LOC house1,  use money on house 2.   put house 1  as your main residence.  or other way to treat your house 2 as investment even you in fact live in that.

I am NOT an accountant. above is only a discussion.

kanliangyan

it is NOT a question for YES or NOT. BUT it is a question for "how" --- how to fight with tax legally.

kanliangyan

PS: For Q1, your may change. BUT you should not. cost you too much to do this. ask your solicitor.

kanliangyan

you could buy 2 houses. You may consider to reg a family trust to reduce your tax.

wwwdot

有人说过一个方法，不知可行吗
refinance house 1 and get an loan to buy house2， 用2个house 做抵押， 分出2个贷款帐户，一个是自主房贷款较少，另一个是投资贷款较多。 不管住在哪一个house 里，都可以解释为自住，而另一个house 是投资。用多的贷款报税。意思就是你用2个房子做抵押贷款做投资，其中有一部分自住。不管你住在哪里，除了自住的贷款不报税，其余的算投资。
例如， 住在house 1 里，说用house 1 做抵押投资了house 2，当住在house 2里时， 说用house 2做抵押投资了house 1 。自主房贷款始终跟着房主，一直用多的投资贷款报税。 对于银行来讲是一样的，反正两个house 都同时抵押了，并没有说哪一个house 抵押了哪一个帐户。 当然这个用于house 1 到另一家银行refinance ，而不是在同一家银行refinance 。对于另一家银行来说，都是新贷款。
请各位大师发表看法

[ 本帖最后由 wwwdot 于 2010-8-26 23:01 编辑 ]

jeffery123

不知你有多大的现金流可以说服银行来贷款