菜鸟的问题和思考：LOC账户or not...

小茉莉

最近在学老妖的精品文
原来这个系列的文章真的可以每周三下午好好学习一下来的
人生的不同阶段来阅读
会学会新的知识，产生新的思考，开启新的智慧……（这个等房子搞定交作业时候才详述吧，不是溜须拍马 ）

我现在想要请教的是关于LOC的一些问题。

目前我的认知是：
事实上LOC就是把房子增值的部分给贷出来
这样手头有活钱可以进行消费和投资
如果是用以投资的话
这部分的利息还可以抵税
唯一的问题就是
这个账户是利滚利来的
利息比较高（消费不划算，投资还行吧，利息打个7折咯）

我的疑问就是
1、假如我为了流动性，不管需要不需要，都直接把这个LOC开出来，好不好？反正limit在那里放着，不用就不会产生利息。
2、如果把现有的房子中已经还掉的部分，重新单独开个房屋贷款账户，不是可以享受房贷的优惠利率而不用支付复计的利息么？（现在银行之间打得很凶，开户费用也都好谈的。）我刚刚跟会计师确认过了，我以我现有的联名自住房还掉的部分再次贷出来的钱，可以用于支付我先生一人名下的投资房，税局是允许的。只要这个账户干干净净，只用来投资就好。这样的账户，比起LOC账户来，优势还是很明显的。
3、如果有了这个LOC账户或者再次房贷账户，还需要offset账户么？（如果需要现金，随时可以将多还的钱以2、中提到的方式再贷出来，开一个独立账户啊。）

当然前提是，不管进行什么动作，银行的收费都是小小的。眼下也不是没有这样的选择嘛……

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-12 10:22 编辑 ]

大飞熊

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 10:16 发表
最近在学老妖的精品文
原来这个系列的文章真的可以每周三下午好好学习一下来的
人生的不同阶段来阅读
会学会新的知识，产生新的思考，开启新的智慧……（这个等房子搞定交作业时候才详述吧，不是溜须拍马 ）
...

我先来代为解释这个问题，如果不对大家来指正一下。
1. 可以，你可以直接开出来。
2. 你的理解是对的。
3. 自住房最好还是需要offset account的，除非你将来不会把自住房转为投资房了。

小茉莉

嗯
不转了
直接卖


对了
刚好准备问一下
一家子可以同时拥有几套自住房来的
不是名义上的自住房
就是我如果投入不拿来退税
日后出售也不用补税的房产
可以拥有两套或者以上么？

大飞熊

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 10:25 发表
嗯
不转了
直接卖


对了
刚好准备问一下
一家子可以同时拥有几套自住房来的
不是名义上的自住房
就是我如果投入不拿来退税
日后出售也不用补税的房产
可以拥有两套或者以上么？

可以的。你想要几套就几套。

小茉莉

而且实际上以我的例子来说

我的欠款包括

自住房目前还有比如20万没还，利息是6.1，蜜月期快要结束了。这是没有offset账户，也不可以抵税的。

二次借贷出来20万，利息还是6.1， 刚开始度蜜月，这是联名账户，其只用于购买先生一人名下的投资房，一半的利息可以抵税。

投资房的贷款，利息也是6.1，也刚开始度蜜月：这是独立名字，利息全部可以抵税。

那我手里有闲钱，还款的顺序一定是从上往下来的。一旦可以将自住房还完，我就可以考虑再次购入房产了，再做二次借贷和投资房抵押贷款即可。

而现在的税务政策，过8万的收入部分，退税才比较有价值。所以offset是不是投资房最好的选择，我个人持保留意见。

当然，以上思考，来自我个人经验，不适用于将来准备将自住房改为投资房的情况。
我个人的想法是自住就自住，投资就投资，因为购买的时候，侧重点根本就不一样

大飞熊

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 10:35 发表
而且实际上以我的例子来说

我的欠款包括

自住房目前还有比如20万没还，利息是6.1，蜜月期快要结束了。这是没有offset账户，也不可以抵税的。

二次借贷出来20万，利息还是6.1， 刚开始度蜜月，这是联名账户， ...

给你举一个很简单的例子，你也许就会明白了：
你的自住房50万。贷款了40w。你已经还了30w了，还剩下10w没有还。
如果你直接拿出30w其中的20w来做投资的用途，你的钱是不能退税的。
你的唯一方法就是开一个LOC（利率高于home loan），来投资，这样的利息会退税的。

大飞熊

建议你所有的房产都开offset account。所有都分开。
自住房到了需要的时候可以换进去，并开LOC。万一以后自住房转成投资房的话，可以recap。

小茉莉

原帖由 大飞熊 于 2010-4-12 10:41 发表


给你举一个很简单的例子，你也许就会明白了：
你的自住房50万。贷款了40w。你已经还了30w了，还剩下10w没有还。
如果你直接拿出30w其中的20w来做投资的用途，你的钱是不能退税的。
你的唯一方法就是开一个LOC ...

我想说的就是
LOC不是唯一
当然我不会把30万现金拿出来
而是把自住房的贷款从40万减为10万

再把自住房还掉的30万和首付的10万一共40万再次抵押出来，这个账户里的钱可以用于投资。
其利息低于LOC账户，可以享受房屋抵押贷款的一切优惠。

大飞熊

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 10:46 发表



我想说的就是
LOC不是唯一
当然我不会把30万现金拿出来
而是把自住房的贷款从40万减为10万

再把自住房还掉的30万和首付的10万一共40万再次抵押出来，这个账户里的钱可以用于投资。
其利息低于LOC账户 ...

如果你再开一个home load的account的话可能不行。问问你的会计师或者直接打电话到ATO去。我感觉不行的可能性大。

小茉莉

我是这么想的

带孩子去学区租一个房子，这样我可以用很少的钱住很好的房子（跟我有能力买的房子相比较），万一孩子不适应学校，我可以很容易的搬家换学校，毫无牵挂。

我现在的自住房已经有10年了，到时候租出去，房子本身的cost我就全部让租客来承担，我一分钱也不出，把房租降下来（少交税），所以就把它保留为自住房，反正也退不回来多少税。等出售的时候，好处就明显了。

我先生的收入比8万高没多少，加上一套自己管理的投资房，把应税收入退到8万就足够了，再多也是浪费。

最近真不知道死了多少脑细胞啊……觉得我说的有启发作用，别管认同不认同，都给我砸点分吧……

youpassit:)

原帖由 大飞熊 于 2010-4-12 10:41 发表


给你举一个很简单的例子，你也许就会明白了：
你的自住房50万。贷款了40w。你已经还了30w了，还剩下10w没有还。
如果你直接拿出30w其中的20w来做投资的用途，你的钱是不能退税的。
你的唯一方法就是开一个LOC ...

我不明白这个：已经还了的贷款怎么还能再贷出来呢？

大飞熊

原帖由 youpassit:) 于 2010-4-12 11:00 发表


我不明白这个：已经还了的贷款怎么还能再贷出来呢？

我指的是多还了，有很多银行都是允许你拿出来的。

小茉莉

只要你有支付能力
还掉的当然可以再贷出来啊

我指的也是多还的啊……

我突然想到了
也许LOC在没有多还而房子本身增值的情况下适用也说不定哦！

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-12 11:06 编辑 ]

youpassit:)

什么叫多还了？是指比预定的还款进程多还了？

youpassit:)

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 11:04 发表
只要你有支付能力
还掉的当然可以再贷出来啊

用什么东西来贷呢？第二套投资房来抵押？

小茉莉

不是的
是“第一套房子的已经多还得部分”

这么说吧

本来我跟你说好我50年借你50万的
你每年还1万就行
可是你第一年就给了我40万

你可以把39万再借走

但是因为税局的关系

你叫我把原来50万的借条还你
重新开一个11万的借条
再开38万的借条

还是第一年结束从我这里借了49万
于你于我没什么差别
但是这么做可以符合税局的退税要求。

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-12 11:16 编辑 ]

wdmznzd

如果在收入中有salary package，那就是一年有大约1w不用交税，如果因此可报税的收入达不到8w是不是在投资房退税的时候会不划算？

小茉莉

投资房可是有房租收入的哦

还是要具体计算的

这事儿吧
就得夜深人静的时候
开一个excel
一点一点想进去
想个死透
然后再想出来
想擦边法门

困死了
好几个晚上没睡好了

wdmznzd

一句话点醒梦中人啊，忘了租金收入。

小茉莉

你三个晚上不睡
就不会当梦中人了

youpassit:)

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 11:18 发表
投资房可是有房租收入的哦

还是要具体计算的

这事儿吧
就得夜深人静的时候
开一个excel
一点一点想进去
想个死透
然后再想出来
想擦边法门

困死了
好几个晚上没睡好了

慢慢来,慢慢来,

前面解释得我都懂了,很复杂,但解释得很清楚,再搞搞,小茉莉也能当broker了.

charmaine

其实也不用自己搞得这莫辛苦。找一个信得过的broker, 他会帮你算得很仔细的。

小茉莉

差的还远着呢
写出来，大家看看我想的有没有什么有参考价值的和不周详的地方
最好嘛是大家发财啦

click

这样做，你的自住转投资房，出租只能偷摸出租，不能让ATO知道。否则不管是否有过NG，卖的时候还是要算一部分CGT的（看你自住和出租年份的比例）。
如果你偷摸租，干吗要房租少点，多点房租还多点CASH FLOW。
还是没有想清楚，
今晚还是别睡了，继续想吧。  

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 10:59 发表
我是这么想的

带孩子去学区租一个房子，这样我可以用很少的钱住很好的房子（跟我有能力买的房子相比较），万一孩子不适应学校，我可以很容易的搬家换学校，毫无牵挂。

我现在的自住房已经有10年了，到时候租出 ...

小茉莉

自住房不转为投资房就不能出租了么？

我的房租收益打税了
投入也不退税
就这还要逼我算CGT
难道倒过来退我点么？

今晚又不睡了估计

小茉莉

原帖由 charmaine 于 2010-4-12 11:39 发表
其实也不用自己搞得这莫辛苦。找一个信得过的broker, 他会帮你算得很仔细的。

我用过一个会计师
狂推一个投资项目
后来我买了
类似的产品也不在她手上买的
后来她推荐的项目整个儿完蛋了

现在我用的会计
从来也不推东西
她不能给投资建议的
我问她
她就说
不过他很实诚
每次都要说：你让我想一想哦
所以把
我很信任她的人品，但是对她的专业，有点点心里打鼓。

click

再问一下，你说你房子还有20万没有还，如果再买一个投资房，不管什么方式借贷出来的，100％，40万吧，那总贷款额就是60万。以现在平均6.5％的利息算，INTEREST ONLY每个月也要还利息3250。
你LG就8万出头，那TAKE HOME INCOME也就5000左右，房租收入除去各种费用，算1000吧。
还款额超过50％了。
而且就LG一个人工作，万一有什么事情，不觉得风险大么？

就是讨论一下，没有其他意思。
也在考虑是否买，但是因为只有一个人工作，总觉得不是很踏实。

小茉莉

原帖由 click 于 2010-4-12 11:52 发表
再问一下，你说你房子还有20万没有还，如果再买一个投资房，不管什么方式借贷出来的，100％，40万吧，那总贷款额就是60万。以现在平均6.5％的利息算，INTEREST ONLY每个月也要还利息3250。
你LG就8万出头，那TAKE H ...

那个那个
谢谢你哦

不过
我那个数字都是那个假的啦
不好意思

click

ATO的投资定义是产生收入，在这个定义上，只要你的房子产生收入了，那么就是投资了，不管你买的时候目的是什么，也不管你是否只有这一套房子，或者你叫它什么。
CGT就是这么算的。
不过自住和出租的年份有个比例的，在这个比例之下，CGT是可以豁免的。具体忘了，你再咨询一下你的会计师确认一下。

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 11:45 发表
自住房不转为投资房就不能出租了么？

我的房租收益打税了
投入也不退税
就这还要逼我算CGT
难道倒过来退我点么？

今晚又不睡了估计

click

没事，就是想讨论一下。数字不对就没有讨论的意义了。
又想投资又不想压力太大。

原帖由 小茉莉 于 2010-4-12 11:53 发表



那个那个
谢谢你哦

不过
我那个数字都是那个假的啦
不好意思