自住房offset 账户钱拿出来付投资房首付，可以退税吗？

nmm

各位理财专家，如果把自住房offset 账户钱拿出来付投资房首付，可以退税吗？怎样操作买投资房才可以达到连首付都可以退税的目的呢？

tintin77

只要是跟你投资房有关的expense,都可以退吧
interest也可以

steven_sa

原帖由 nmm 于 2010-1-11 17:07 发表
各位理财专家，如果把自住房offset 账户钱拿出来付投资房首付，可以退税吗？怎样操作买投资房才可以达到连首付都可以退税的目的呢？

首付退税？啥意思？是不是说连首付的钱产生的贷款利息都计入贷款成本，算入投资房的退税里面？真绕口，还不知说清楚了没。

直接贷100%就可以，如果你的自住房有升值的话，可以把升值的部分到银行贷款作为投资房的首付，而不是从OFFSET里面提款出来。不过现在能不能贷100%不知道了，原来还听说过贷110%的，装修的钱都在里面。

qqyang

我觉得投资房首付对应的利息不能退税，我的理由是：如果不付首付，你无法完成这项投资，所以首付是capital spending不是expense outgoing。

大家讨论一下。

pengwang

原帖由 qqyang 于 12/1/2010 10:27 发表
我觉得投资房首付对应的利息不能退税，我的理由是：如果不付首付，你无法完成这项投资，所以首付是capital spending不是expense outgoing。

大家讨论一下。

应该是可以的。没有首付也可以完成这项投资呀，１００％贷款就行了。比如自己的自住房完全还清了（＄４００k），想再买投资房（＄３００k），那么就可以把两个房子一起抵押，然后贷款＄３００k（＄700＊８０％＝＄５６０k＞＄３００k，LVR没问题），相当于投资房１００％贷款了。

cooler

可以，这是一般人常用的买投资方的方法。前提是你原来的贷款拆分，一部分资助，一部分用来投资（付投资房的首付），投资这部分就可以退税。

不存在ongoing的问题。事实上，你这个账户里面的钱去买股票也没有关系，也一样可以退税。总不能说我第一笔股票不能退税，补仓才可以？

nmm

原帖由 cooler 于 2010-1-12 10:40 发表
可以，这是一般人常用的买投资方的方法。前提是你原来的贷款拆分，一部分资助，一部分用来投资（付投资房的首付），投资这部分就可以退税。

不存在ongoing的问题。事实上，你这个账户里面的钱去买股票也没有关系， ...

楼上的说法好像和我昨天问的贷款broker说法一致，他的意思，投资房首付从目前自住房home loan账户出，不从offset账户走，然后剩余80%再贷，就相当于100%贷款买的投资房，不知会计师筒子们认可吗？

qqyang

这个操作有成本的吧？！

橄榄枝

YES,YOU CAN!

whhfrx

再问一下，买房时律师费用报税的时候怎么算？
算相应的利息还是直接从收入上negative掉？？

whhfrx

专业会计这么多，怎么没人吭气？先谢了

mxgong

原帖由 nmm 于 2010-1-12 09:54 发表

楼上的说法好像和我昨天问的贷款broker说法一致，他的意思，投资房首付从目前自住房home loan账户出，不从offset账户走，然后剩余80%再贷，就相当于100%贷款买的投资房，不知会计师筒子们认可吗？

问一下，什么叫LOAN 账户出，不是OFFSET 账户出？

MU

LOAN帐户里怎么出？OFFSET里拿掉不行么？

ccmel

原帖由 manunited 于 2010-7-15 09:35 发表
LOAN帐户里怎么出？OFFSET里拿掉不行么？

不行的，因为ATO认为 OFFSET 是你的闲钱，没有利息的。

把OFFSET 放入 LOAN ,再 REDRAW 拿出, 就有合里的利息产生了。

老杏

原帖由 ccmel 于 2010-7-15 10:54 发表


不行的，因为ATO认为 OFFSET 是你的闲钱，没有利息的。

把OFFSET 放入 LOAN ,再 REDRAW 拿出, 就有合里的利息产生了。

这么一操作就不能退税了

ccmel

原帖由 clur 于 2010-7-15 10:57 发表


这么一操作就不能退税了

是吗？
产生的利息不可以扣税？
是因为会计不容易算出吗？

老杏

原帖由 ccmel 于 2010-7-15 11:01 发表


是吗？
产生的利息不可以扣税？
是因为会计不容易算出吗？

从自住房里贷款出来买投资房，相应的利息当然不能退税了。

[ 本帖最后由 clur 于 2010-7-15 11:03 编辑 ]

azurej

如果是从自住房升值部分或者多还部分拿去做投资房的首付是不能退税的
如果首付不够要买保险 就连保险部分也不可以退税的

小茉莉

如果是我，就把多的钱先还自住房，把自住房的limit降下来，然后再把自住房已经还掉的部分重新贷款出来，开一个新的帐号，用这个钱付投资房首付，于ATO方面，我抵扣利息是无懈可击滴(monkey16)

小茉莉

偶咨询过会计
阔以滴(monkey31)

MU

那具体应该怎么操作？ 我是  interest only plus offset account。怎么还进去？多此一举啊

MU

可以这样么？ internet banking上面直接转帐，把offset account 里面的钱转去home loan  的account ，然后去银行叫他们把home loan里面刚转进去的money开张支票做为买投资房的首付就可以了？

click

这样做和直接从OFFSET里开支票有什么区别？

原帖由 manunited 于 2010-7-15 12:12 发表
可以这样么？ internet banking上面直接转帐，把offset account 里面的钱转去home loan  的account ，然后去银行叫他们把home loan里面刚转进去的money开张支票做为买投资房的首付就可以了？

小茉莉

娘紫是不阔以滴
降limit不是多还把balance降下来就阔以滴
要银行出新合同

应该是把自住的offset里面的钱还到home loan里面
然后到银行申请home loan降limit
然后再二次抵押自住房
再开一个home loan（2）
用这个付首付
再把投资房抵押
开home loan（3）
酱紫

有钱优先还自住房
还完再开一个关联home loan3的offset
多的钱放这个offset里面

除非你准备自住转投资
否则自住的这个的offset意思不太大的说(monkey33)

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-7-15 12:30 编辑 ]

MU

没区别啊。。就等于我把钱从offset放进home loan account，但是一定要home loan redraw再转出来to either savings or cheque account才能开支票，我刚问了，这不是很傻么？难道这样就能抵税了？

小茉莉

娘紫做就是一笔糊涂帐啦
一定要清楚明白干净才阔以

MU

你说的这也太复杂了。。银行的人都要被你搞疯了。。

MU

那如果买楼花呢？就先付１０％就行了啊，第２个loan 还不需要做呢。。

小茉莉

原帖由 manunited 于 2010-7-15 12:38 发表
你说的这也太复杂了。。银行的人都要被你搞疯了。。

如果你想退税的话，不妨就这么复杂一把。银行的人不会疯的。降limit银行很欢迎的，你的房子还在他手里，贷款额度却低了，对银行来说最安全。二次抵押再贷款，银行又赚拉，也会很高兴的。个人建议你下手早点，因为降limit和二次抵押有先后顺序要求，比较浪费时间。

要是不相信我我就没办法啦，我只是好心好意回答一哈子(monkey23)

click

我的理解是这样的，不知对不对，请小茉莉指正：
如果直接从OFFSET里拿钱，相当于自住房的利息增加了，因为OFFSET是对冲自住房贷款利息的。但是这部分增长的贷款利息并不能DEDUCATE，因为还是自住房的。
但是如果这么一捣腾，相当于重新贷款去买投资房，自住房并不增加利息，增加的利息都是买投资房的，所以可以DEDUCATE。这样做就是达到税务最大化。
这样理解对么？可以这样操作么？

原帖由 小茉莉 于 2010-7-15 12:31 发表
娘紫做就是一笔糊涂帐啦
一定要清楚明白干净才阔以