在中国买投资房这样操作可行吗？

benbendan

我打算在中国买套投资房，可以1次付清全款；如果我想在中国的银行贷款，把钱分成3份做首付，这样1次可以买3套，不知道这样是否可行，中国的银行能贷得出来吗？有没有人这样操做过?

欢迎大家给点意见，砖头也欢迎！

whynot

取决于你的身份，如果你还有国内的身份证和户口本，你可以找个朋友的公司帮你做收入证明等相关文件，向银行贷款买三套房。

如果你是澳籍，你可能连一套都买不了。外籍人员在国内买房需要在国内居住一年以上，而且要买也只能在国内买一套。

外籍人员买房前先要去房管局查档，看你以前有没有在国内买过房子，个人感觉房管局没有联网，也就是说他们只能查本地的纪录。银行可是全国联网了，只要你在任何银行贷过款，你就别想再贷第二套房款。

商业地产更是不允许外籍人员沾边，要买个写字楼啥的，还得以公司名义购买。

个人认为这是中国人入外籍后的最大弊端，因为你可能会错过国内房产增值的历史机遇。

benbendan

原帖由 whynot 于 2009-12-12 13:28 发表
取决于你的身份，如果你还有国内的身份证和户口本，你可以找个朋友的公司帮你做收入证明等相关文件，向银行贷款买三套房。

如果你是澳籍，你可能连一套都买不了。外籍人员在国内买房需要在国内居住一年以上，而且 ...

谢谢，改天给你加分，今天加不了了。

国内的身份证和户口本都有，可是入了澳籍

benbendan

我如果1套付全款（银行没有记录），第2套贷款，第3套让我partner贷款买，是不是就可以了

[ 本帖最后由 benbendan 于 2009-12-12 13:41 编辑 ]

whynot

如果你有国内户口和二代身份证，这些似乎都不是问题。

假设你用澳洲护照全款买了一套房，第二套到房管局一查，你就买不了了，除非换个城市买。

benbendan

原帖由 whynot 于 2009-12-12 13:56 发表
如果你有国内户口和二代身份证，这些似乎都不是问题。

假设你用澳洲护照全款买了一套房，第二套到房管局一查，你就买不了了，除非换个城市买。

提醒我了，二代身份证还没换呢，下次回国看看能不能换

[ 本帖最后由 benbendan 于 2009-12-12 14:38 编辑 ]

zhangxinhao

哈哈，你的想法不错，不过国内的贷款不象OZ这么容易的，按你这种想法大城市早就十W一平方了。你买一套问题不大，但国内的租售比远低于OZ。而且没有象OZ银行这种OFFSET、REDRAW、REFUND。
国内的银行政策是第一套首付二成，利率7折，但面积不能太大。现在基准利率5。94%，7折等于4。16%，第二套就麻烦至少要你4成，而且利率上下区别很大，变态的时候要利率的1。1倍，一般一年中九月之前贷款相对容易，十二月就痛苦了。
你说的1、2、3套的方案可行是可行，但资金的利用率低了点，这第一套你随时你可以买，不一定要第一套，房产交易中心没有联网，你有钱N套也能买，银行征信是联网了，第三套我认为风险就大了，这个还是要看RP，其实OZ是投资房产的好地方，租售比高，长期人口导入的地方。国内疯狂是疯狂，但没几年可以疯了，而且今年内涨的太多。

zykk759

中国的房产政策和澳洲严重不同,非但怪而且乱又时常多变.中国将房产分成商用房和住宅房,前者又分成商铺写字楼等,后者又分普通和非普通住宅.结合贷款又分成首次购房和第2(或n)套购房.同样买一间房,会产生n种排列组合.你不是"物业顾问"很难说得清楚.
中国的房贷基准年利率是5.94%.假如你首次购买普通住宅,你最少首付20%,执行7折利率.如是第二套你首付须40%,执行1.1倍的利率.除了首付,你在贷款时银行主要还要考核你的收入.中国规定你的月收入要覆盖月还贷数的2倍,当你的月收入大于2万时你要提供完税证明.
以上我们看到相比澳洲楼市,中国的金融杠杆比澳洲小许多.且中国楼市没有提款机功能,但相似的offset的功能是有的.了解了这些,lz想用算术平均的方法同时买3套房的做法是很难实现的.
不过,相比澳洲楼市的"疯狂"中国楼市豪不逊色.本人2005年初43万买在上海外环边的房子,由于要163了,我8号挂网146万,当天a来看房就要(未付定金),9号晚过8点b来看房一分未还价当场给了3万定金,昨天已签约付了70万.我07年买在东外滩的写字楼也已翻倍了.而我07年25万澳买在melb的apartment40万也出不了手.lz打算进入那样疯狂的楼市还须小心为妙.

zhangxinhao

OFFSET在国内叫存抵贷很少银行有，据我知道只有深发和光大有，而且不是100%我问过是50%而且老用户不行，按今年上半年的情况真正执行1。1倍的很少了，不少都是4成7折，银行只看单位开的收入证明不用税单
商用和住宅的最简单区分是是否有GAS，没有GAS基本都是商用，除了一些小面积的STUDIO。
现在入市有点尴尬，因为涨的比较厉害，但空间还是有，必竟中国人买房没几个用工薪收入在买，人又多，尤其是大城市，人口的导入在2013年之前不会结束，还有个因素就是RMB的升值，房产是RMB资产中很优质的，而且有杠杆性，建议是适量的投资。
楼上你买东外滩的商用，其实很一般了，翻倍的多的很，但你知道你卖出时的税收吗？去了解一下吧，很厉害，而且你的贷款利率至少是基准利率，商用写字楼的最大的优势就是标的大，适合大资金。但租售比应该没有OZ高，用现在的租金/动态的市价的比。
我依然认为OZ是投资房产的好地方。

vont

中国贷款很有意思的,你要贷款的年限还不能超过你距离法定退休的年限.假设你40岁了,法定55岁退休,你贷款就不能超过15年.
还有,如果你买的二手房,好像是二手房的房龄还要加上你的年龄加上你的贷款年限一起不能超过什么.
总之我当时听着都很晕.

OFFSET我不知道,一般贷款都可以多还不罚款,不过不知道有没有REDRAW功能,但是我知道一个朋友贷款的给我解释了半天她的贷款,我突然明白了,就是我们这里说的LINE OF CREDIT,所以如果需要,贷款还是有各种类型的.

[ 本帖最后由 vont 于 2009-12-13 16:01 编辑 ]

无店一身轻

炒房的说买投资房，还一买3套，呵呵。这么多国际友人都回国炒房，推波助澜，国内房价能不高吗？
房价暴涨就是一帮炒房的和不明真相被逼上梁山的劳苦大众被政府和房产商的忽悠下的结果。
买房和未买房的贫富差距就是这么拉大的，增值的部分您也别以为那是您多神武英明的决定，那只不过是虚幻的财富，当然您可以变现，问题是您变现后还会重投市场吗？不怕被套吗？
我有钱买房，不用贷款，但是如果我回国还是会选择租房，用10年时间等待房价回归理性。

小茉莉

你想长期持有还是想短线炒作
短线现在不太好做
税收比较高
而且物业税一出台
房价不知道走势如何呢

whynot

LZ如果真想在国内投资，还是看看二三线城市吧，北京，上海，深圳的房价已经太夸张了。

国家最近出台政策，要放宽中小城市的户口，看来又会有一轮涨幅。

PS. 国内投资的房产不涨三倍都不好意思跟人打招呼。。。。。。

zhangxinhao

今天正好到交易中心，帮你看了一下，商用的税是营业税利润的5。55%、所得税利润的20%，厉害的还有土地增值税是按你的利润率来的，最低一档是30%，最高50%。知道GCD的万恶了吧，还好我没投资商用房。

benbendan

原帖由 zhangxinhao 于 2009-12-13 18:35 发表
今天正好到交易中心，帮你看了一下，商用的税是营业税利润的5。55%、所得税利润的20%，厉害的还有土地增值税是按你的利润率来的，最低一档是30%，最高50%。知道GCD的万恶了吧，还好我没投资商用房。

民用的如何收税？

阿诌

有钱人的烦恼

stella_hq

不是很明白国内的5年政策,针对自住房也是不满5年要加收5%的营业税吗

zhangxinhao

五年内普通房差额5。55%，非普通全额5。55%，五年外普通房FREE，非普通差额5。55%

zykk759

感觉坛子里的一些帖子在谈到中国税收时不太精确.如果看看算了那倒问题不大.就怕什么人信以为真据此操作肯定会有偏差的.所以,再来谈谈.
1,中国对买受人只课一个税(5元的印花税就不记了哦).叫契税.对90平米(不含)以下的普通住房课1%;90平米以上的普通住房课1.5%;其他房屋课3%.我们可以看到中国买受人的税赋大大低于澳洲;
2,中国对售卖人课两个税分别是营业税和所得税.假如你出售保有2年(从2010年元旦起改回5年)的普通住房,且是家庭唯一住房(每个人都是唯一的)既免营业税又免所得税;假如你出售的是其他住房(非普通住房含商用房),满2年(已改回5年)差价的5.55%(一套住房免征所得税),不满的房价的5.55%课你营业税.另征房价的2%或差价的20%的所得税.
3,中国早已停收土地增殖税了.有人以不存在的事实攻击gcd难以叫人信服.
4,中国记税时还有一潜规则----合理避税即是做低房价.你在报税时只要不低于税务所的"红线"都给你pass的.而他的红线是大大低于实际成交价的.当然首付不多且大多要贷款的话不方便避税的.
最后祝大家无论在澳洲或在中国投资房产都获得成功.

stella_hq

原帖由 zhangxinhao 于 2009-12-13 23:52 发表
五年内普通房差额5。55%，非普通全额5。55%，五年外普通房FREE，非普通差额5。55%

也就是说不管出售的房子是不是自住房,都受5年的限制吗.

zhangxinhao

原帖由 zykk759 于 2009-12-13 23:59 发表
感觉坛子里的一些帖子在谈到中国税收时不太精确.如果看看算了那倒问题不大.就怕什么人信以为真据此操作肯定会有偏差的.所以,再来谈谈.
1,中国对买受人只课一个税(5元的印花税就不记了哦).叫契税.对90平米(不含)以下 ...

我真不知道说你什么好，总体来说只能说你年纪太轻，涉世未深，让大哥给你纠正一下吧
1。基本正确，但我不同意你说的OZ房产的税收低于国内，尤其是VIC，在VIC买地只有地价的税，楼花只有10%，OZ级差的方式对穷人更有利。现在国内房价上涨了非普通已经占比60%以上了。
2。3、对住宅类的普通房有两种税：五年内营业税差额的5。55%，所得税可以按1%
                         五年外FREE，所得税可以按1%（所得税在一年内可以通过再次购买部分OR全额退）
      对住宅类的非普通房有三种税：五年内营业税全额的5。55%，所得税可以按2%，土地增值税收0-3年0。5%、3-5年0。25%
                           五年外营业税差额的5。55%，所得税可以按1%（所得税在一年内可以通过再次购买部分OR全额退），土地增值税FREE
     非居住的也是三种税：营业税差额的5。55%前提是有买入时的发票，不然是全额
                      所得税差额的20%
                      土地增值税是根据增值率来算，增值率《50%按差额30%，增值率50%《的平均税率应该在35%。
      还好昨天留了个照片。
4、你当D的傻子啊，在N年前交易中心就引进了评估机构，现在税务局不会做评估师，你说的这种情况的红线大幅提高了。我去交易中心交易的次数应该比你多的多。
朋友扫盲了吧，也就是说你如果100%利润率的写字楼的税收就要55-60%，（比GAIN TAX高不少吧）而且商住的贷款利率和居住类的高，起码是基准利率。还有东外滩在哪？？貌似上海只有外滩、南外滩、北外滩这几个说法，东外滩是哪？北外滩？。还有你如此怀念D应该回国，投入伟大祖国的建设中。

zhangxinhao

营业税普通住房五年后没有了，但所得税1-2%，做唯一一套房要同一交易中心没有其他房产。

[ 本帖最后由 zhangxinhao 于 2009-12-14 15:07 编辑 ]

babycino

隔山买牛啊，边边蛋。

stella_hq

原帖由 zhangxinhao 于 2009-12-14 15:06 发表
营业税普通住房五年后没有了，但所得税1-2%，做唯一一套房要同一交易中心没有其他房产。

谢谢, 还有一个问题,我的房子141平,刚超过普通住房的标准,但是我买的时候就在出这个政策前一个月,所以当时是按照普通上税的,现在卖出呢,有听说,只要证明是按照浦东商品房征收税费的,卖出也可以享受优惠税率.

zhangxinhao

很遗憾，面积是不变的标准140以上就是非普通。和你买的时间无关。除非以后政策变化，但估计这个很难，以前还有个容积率的标准，现在没有了。价格现在是内环这内245W，内外环间140W，外环以外98W，超过以前总价也是非普通。面积和总价都不超过才是普通。所以现在是满城非普通。

applenet

还有一点注意，满2年或5年是你拿到房产证为准，买一手楼，开发商不拖你几年办房产证对不起你。我2003年买2004年7月份的期房，房产证2008年头才办下来，有人说要去找开发商赔损失，谁理你呀。

另外入了籍的同学最好老实点，低调点，正经来说您入了澳洲籍就是自动放弃中国籍，再拿身份证按中国人政策买房就有机会被查处，没查出来怎么都行，查出来人财两空那真是得不偿失啊。

zykk759

原帖由 zhangxinhao 于 2009-12-14 15:05 发表

我真不知道说你什么好，总体来说只能说你年纪太轻，涉世未深，让大哥给你纠正一下吧
1。基本正确，但我不同意你说的OZ房产的税收低于国内，尤其是VIC，在VIC买地只有地价的税，楼花只有10%，OZ级差的方式对穷人更 ...

再来精确几点:
1,你不知道我的年龄怎么就说我"年纪太轻"还自称"大哥"?今年8月小弟已过163最高申请年龄了难道我可以自称"老子"?
2,同理你不知道我的经历怎么就说我"涉世未深"?小弟８９年就来澳洲了，９２年回国创立xiequn等实业，专业从事房产方面的生意，是中国现代楼市的第一批弄潮儿．还说远点好不？我还曾下过乡，参过军，入过党，得过职称，上过大学嗨．涉世不浅不？
3，本坛是国际论坛,坛内英雄豪杰天高地厚.天天去交易所不会去买房吧?一个交易员什么的走卒不值炫耀什么.
4,澳洲在一定时点以前买新房可以免印花税,除此以外澳洲买房人的税赋很大于中国.
5,中国出售商用房时,要征土地增殖税.谢谢"大哥"补正.
6,中国购买商用房首付最低40%,利率最低85折.第二套要看你的信用和背景,可以到85折.不是最低基准利率.
7,中国是有法律的人治社会.从物权法来讲,我是物主我的房子我高兴卖给什么人卖什么价有我作主.谁主张权利谁举证,所以评估什么的和我无关的.在者,中国买房无监管帐户,又不通过律师所以用很低价格(非实际成交价)完成过户是屡见不鲜的.至于低到什么程度,那就看你"涉世"多深了.

alyssa

原帖由 zhangxinhao 于 2009-12-12 15:07 发表
哈哈，你的想法不错，不过国内的贷款不象OZ这么容易的，按你这种想法大城市早就十W一平方了。你买一套问题不大，但国内的租售比远低于OZ。而且没有象OZ银行这种OFFSET、REDRAW、REFUND。
国内的银行政策是第一套首付 ...

据说有的银行已经有OFFSET 功能了。
:)
LZ赶紧回去买巴，别错过了这一拨发财的好机会。

[ 本帖最后由 alyssa 于 2009-12-16 08:51 编辑 ]

luckynumber

围观:)

didichan

现在我们家所在的市, 卖房子的最牛,管你这税那税的,他卖的价就是实收价, 税买方帮交吧.