今年最被看好的高增长首府郊区有哪些？

dootbear

澳洲金融时报：今年最被看好的高增长首府郊区有哪些？

澳洲各大首府的外郊区独立房子预计会在2026年跑赢大盘。

原因很直接：投资者和首次置业者为了买到更便宜的房子，竞争更激烈，而这些房源大多集中在城市外缘。

过去一年房价大涨后，更多人被“价格”逼着往外走。

2026年房价预计还会继续涨，但速度可能放慢。因为澳洲央行更可能成为首批转向加息的主要央行之一，用来压住通胀回升。随着利率预期转向，去年年底市场情绪也迅速降温：

清盘率下滑，买家开始观望。

去年澳洲各大首府城市房价总体上涨9.7%，很多人更买不起了。对很多澳洲家庭来说，住独立屋仍是首选，但要实现这个目标，就得在大城市里搬得更远。各大首府的外郊区“相对便宜”的区域，因此出现最猛的涨幅。

以珀斯的曼多加卢普（Mandogalup）为例，这个新开发外郊区在2025年房价暴涨33%，成为全国涨得最快的市场之一。数据机构Cotality说，全国还有不少外郊区，年涨幅也达到两位数。

曼多加卢普离珀斯CBD大约25分钟车程，涨这么快的一个原因是：它从工业用地改划为住宅用地，能盖房子了，供需迅速变化。

除了少数“例外”，去年涨得最猛的外郊区，或类似区域，预计2026年仍会表现更好。逻辑是：买房需求持续超过可买到的房源数量，房价上涨速度就会比工资更快，更多买家被挤到市场的低价位区间。

Cotality研究总监劳利斯（Tim Lawless）说，如果你在悉尼、墨尔本、布里斯班等地拿“中位数收入”，想在更高价位买房，除非你首付很厚，或手上有房产净值支撑，否则要证明自己扛得起房贷会很难。对许多刚进市场的买家来说，他们会更倾向去外郊区，同时还要和同样活跃在这些区域的投资者竞争。

以悉尼为例，2025年涨幅最高的郊区是外西南的梅南格尔公园（Menangle Park，20.7%）和吉利亚德（Gilead，20.7%），其次是靠近内西区边缘的North Strathfield，17.3%。悉尼涨幅前10的郊区里，有7个低于联邦政府“扩大版首次置业担保计划”的150万澳元价格上限，因此符合资格、能用5%首付且免贷款保险的首次置业者之间，竞争更激烈。

类似情况也出现在墨尔本（95万澳元上限）、阿德莱德（90万澳元）、珀斯（85万澳元）、霍巴特（70万澳元）和达尔文（60万澳元）。但布里斯班和堪培拉略不同：它们涨幅最高的郊区多数高于一百万澳元上限。

墨尔本方面，城市东南的Mornington Peninsula最受欢迎，其后涨幅靠前的包括Frankston North，21%、Frankston，15.1%、Seaford，14.7%和Carrum Downs，14.7%。

布里斯班的“高增长郊区”则稍微打破规律：涨幅较高的区域分布更分散，不像其它城市那样明显集中在外郊。涨得最多的包括布里斯班市区25%、Moreton Bay的Samford Village，22.8%以及城市北面的Chermside，22.1%。

阿德莱德山区（Adelaide Hills）的小郊区涨得很快，比如Meadows，18.5%和Macclesfield，16.3%，其次是城市北面的Eyre，15.7%。

珀斯除了曼多加卢普外，城市东南的Haynes，22.8%以及西南的Wandi，22.6%也录得强劲涨幅。

劳利斯说，投资者平均占市场33%，但这段时间一直在40%左右，算是少见的高位。如果投资热度不降，他认为澳洲审慎监管局很可能通过收紧对投资者的信贷条件来“降温”。

去年11月，APRA表示将对自住房和投资房按揭设置“负债收入比”上限，把最吃紧的借款人限制在新增贷款的五分之一以内。

对独立房屋的“偏爱”推高外郊区的房价

劳利斯预计，2026年市场中高端可能会下跌或走平，因为相对较高的利率会压住买家。文中把“中高端”定义为190万澳元以上、但未达到“顶豪”区间的房子；悉尼的顶豪大约从500万澳元起，墨尔本的高端市场起点约为120万澳元。

Domain首席经济学家鲍威尔（Nicola Powell）说，低端市场跑赢高端，说明买家和投资者都被“负担能力”卡住了。负担能力的上限会把需求推向“更便宜”和“更远”。更便宜可能是买更小的房子或公寓；更远就是离CBD越远越买得起。

她说，表现最好的郊区往往是更便宜的区域，这也反映出澳洲人可选择的“可负担房源”太少。外郊区受欢迎，也说明澳洲人仍更想住独立屋，而不是公寓或联排；为了买到独立屋，很多人愿意继续往外搬。她还提到，历史上房价涨幅通常是独立屋跑赢公寓。

鲍威尔认为，如果真的加息，尤其不止一次，会明显打击房价动能；但今年上半年增长可能仍偏强，因为首次置业者更活跃，会继续推高“可负担端”的独立屋和公寓价格。

至于投资者，她认为表现更好的资产，往往在“低层住宅类型更丰富”的郊区，而不是那种高密度、同质房源很多的区域。





来源：

https://www.afr.com/property/res ... ear-20251209-p5nm7b

Lucy SladeProperty reporter
Jan 5, 2026 – 5.00am

dootbear

本文要点:

1. 2026年外郊区独立屋预计涨得最快，投资者与首次置业者为更便宜房源激烈竞争，推动需求外溢到城市边缘。

2. 2026年房价或继续上涨但放缓，因澳洲储备银行更可能转向加息抗通胀，去年末清盘率下滑显示买家已转谨慎。

3. 珀斯曼多加卢普（Mandogalup）2025年涨33%领跑全国，改划住宅用地带动供需变化；类似外郊区两位数涨幅不在少数。

4. 悉尼涨幅领先的Menangle Park和Gilead均涨20.7%；多地涨幅靠前郊区落在首次置业担保价帽内，竞争更凶。

5. 专家称澳洲人仍偏爱独立屋，负担能力上限把需求推向“更便宜、更远”；若投资热不降，APRA或继续收紧投资者信贷降温。

TGTG

最开始还以为美联储主席还来评论澳洲房市。。

flip

去年降息没迎来所谓的暴涨，今年要升息了，会如何大家心知肚明。

future2521

美国今年还有2-4次的降息。

如果澳洲敢加息，我倒是能高看一眼RBA。

flip

2025年的12月悉尼墨尔本开始下跌了，看看下面的新闻，今年开始涨息........
https://www.abc.net.au/news/2026 ... _source=chatgpt.com