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SMH：2025年澳洲房市意外收官：结局和年初想的完全不一样
2025年房市的收尾状态，和年初相比已经完全变了样。
年初人们还盼着房贷能明显松一口气，但最后这个希望还是落空了。
由于澳洲央行全年三次下调现金利率，买家能借到更多钱，房价也一路上涨。但到了2025年末，经济学家预测，这一轮降息周期可能不会再继续。
Cotality澳洲研究主管欧文（Eliza Owen）表示，截至11月底，澳洲住宅价值全年上涨7.7%，高于上一自然年的5.2%，也高于20年平均的5.1%。
不过，这个结果主要是因为较小的首府城市出现了房市热潮。
相比之下，悉尼房价涨幅更温和，为5.1%；墨尔本为4.2%。
欧文说：“利率下降让今年市场表现超预期”，目前官方的现金利率为3.6%。
她说：“2025年通过降息带来的缓解，让各大银行很快就下调了房贷利率。而且直到第四季度之前，市场普遍认为2026年还会继续降息。”
她说，这让春季卖房季一开始很强劲。但到年底，通胀回升改变了利率预期，也开始影响房市。结果是，在截至12月中旬的四周里，悉尼和墨尔本的房价增长趋于停滞。
她说：“到了年末，市场状态和春季时相比，已经发生了很大的变化。”
欧文补充说，尽管今年利率下调了，但房贷成本仍然偏高，促使买家更多考虑更便宜的房子，进而推高这部分房价。今年最便宜的25%住宅价值上涨9.5%，而最贵的25%只上涨6.2%。
欧文说：“负担能力被拉得很紧，中等和高收入买家被迫转向更低价位的房源，因此一些本来价位较低的区域涨得最明显。”
Domain研究与经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）回顾说，市场原本预计2024年就会降息，但一直没有发生，直到今年才出现，并且成了2025年房市最关键的特征。
她说：“降息带来了更强的动能，尤其是悉尼，因为它对现金利率变化更敏感。”
她说：“墨尔本一直很难进入稳定复苏，2025年对墨尔本来说是一个明确的转折点。”
今年，首次购房者获得了更多选择，包括扩大澳洲政府5%首付计划（5% Deposit Scheme）的适用范围。该计划允许买家在规定房价上限内，只用5%首付买房，而且从10月起，不论收入高低都能申请。
政府的Help to Buy共享产权计划在12月开放，允许买家与政府共同买房，从而减少房贷还款压力。
鲍威尔说，对很多首次购房者来说，这些激励可能会改变局面。但她也同意，更便宜的房子涨得比高端房更快。
她说：“首次购房者在房价上涨面前很吃力，而这基本就是2025年市场给他们的现实。”
她说：“所以即便政府计划给了他们进入市场的工具，但最终他们还是得为一套房付出更高的价格。”
她还补充说，投资者在2025年重新回归，目前获批的住房贷款中，投资者占比略高于40%。不过这些购买主要集中在成熟的二手房市场，对新增住房供应帮助不大。
她形容住房负担能力“极其紧张”。
她说：“想买房的愿望还在，但这个愿望正在改变。”
Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）也表示认同，她形容住房负担能力“并不好”。
她说：“今年房价确实涨了很多。感受最明显的，是那些本来就很便宜的地区，尤其是疫情前就很便宜的地方。”
她说，2025年的市场强度，比2024年末时的预期更强。当时房价涨势在放缓，甚至短暂下跌。但2025年一开始，人们对降息的期待成为转折点。
现在，她预计2026年开局会很有意思，因为一些经济学家警告，利率可能会上升。
她说：“过去五年推动房价上涨的很多因素仍在延续。我们也没有太多住房供应。但哪怕只是出现加息的讨论，都会让市场明显慢下来。”
来源：
https://www.smh.com.au/property/ ... 0251224-p5nq0f.html
ByElizabeth Redman
December 29, 2025 — 5.00am
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大头做西餐 －－ 印度馕，butter chicken，绿豆咖喱等 (2015-11-2) datou2z 
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