澳洲房价继续上涨，但负担能力进一步恶化

dootbear

彭博社：澳洲房价继续上涨，但负担能力进一步恶化

因为需求依旧大于供应，澳洲房价在11月继续走高。这种失衡可能推高通胀，也可能让央行更难继续降息。

房地产咨询公司Cotality周一表示，房价指数在10月上涨1.1%后，11月再涨1.0%。

其中珀斯涨幅最大，达2.4%；悉尼上涨0.5%；墨尔本上涨0.3%。

Cotality（前身为CoreLogic Inc.）研究主管Tim Lawless表示，房价创下新高，可能让本来就吃紧的负担能力成为房价上涨的“天花板”。

他说，住房负担能力已经紧绷又在恶化，意味着会有更少的人能借到房，因为偿付能力的要求越来越难达标。他补充，利率未来很可能维持不变，这也会打击市场信心。

澳洲央行已三度降息，将基准利率降至3.6%，为2023年4月以来最低。就业市场依旧强劲，失业率接近历史低点，过去几年人口快速增长，再加上政府鼓励首次购房者的政策，都推高了需求。与此同时，房屋供应一直赶不上。

央行下周将召开今年最后一次利率会议。由于通胀受到住房成本推动而再度升温，外界普遍预计央行会按兵不动。

市场预期显示，明年年底小幅加息的可能性很低。经济学家意见不一：大多数认为央行还会再降一次息，一些认为将按兵不动，也有人预计下次动作会是加息。

Cotality的报告发布之际，澳洲银行监管机构表示将收紧房贷规则，以防高房价背景下信贷增长过快、引发金融风险。

最新数据显示，澳洲上季度的房贷金额大幅超出预期，创下历史新高。

房产公司REA Group的数据部门PropTrack表示，尽管借贷成本下降，但全国住房负担能力仍接近历史最低。

PropTrack高级经济学家Angus Moore说，由于央行短期内几乎肯定按兵不动，明年负担能力“仍会非常吃紧”。





来源：

https://www.bloomberg.com/news/a ... fordability-worsens

By Swati Pandey and Nasteho Said
November 30, 2025 at 10:01 PM GMT+11

dootbear

本文要点:

1. 澳洲房价连续上涨，需求远大于供应，推高通胀压力。

2. 房价创新高，但负担能力持续恶化，借贷门槛更难跨过。

3. 央行料维持利率不变，市场对未来是降息还是加息看法不一。

4. 监管机构收紧房贷规则，但住房负担能力仍接近历史最低。

rabbitpoint

澳洲房市会不会很中国一样，都说不会跌，结果来个腰斩。但是需求依旧大于供应这一条和中国房市是有区分的，相同的是负担能力，钱也供不应求。

joyalty

霍华德给澳洲带进了炒房的死胡同

Perth好

rabbitpoint 发表于 2025-12-1 05:00
澳洲房市会不会很中国一样，都说不会跌，结果来个腰斩。但是需求依旧大于供应这一条和中国房市是有区分的， ...

除非澳洲疯了和中国一样要挑战世界秩序

凯瑟琳琳

感谢工党5%首付政策，让本来已经冷下来的房市又火了起来。

seattle0099

只要州政府继续维持现有的高房产税收，房子就会继续涨，一直涨到开发商和投资者有足够利润开发新房的时候，才会逐渐增加供应，达到供需平衡。

说白了，就是州政府基本吃走了多数房产利润，现在这些税务成本正在转移到最终买家身上而已。

博闻

seattle0099 发表于 2025-12-1 10:17
只要州政府继续维持现有的高房产税收，房子就会继续涨，一直涨到开发商和投资者有足够利润开发新房的时候， ...

维州房价涨的最慢你没看到吗？房产税是用来抑制贫富差距的。何况只有投资房才收。

粤式油鸡

博闻 发表于 2025-12-1 10:32
维州房价涨的最慢你没看到吗？房产税是用来抑制贫富差距的。何况只有投资房才收。 ...

很可惜联邦政府不取消负扣税

maxinfang

这真的就乱说了 上周末 不是晴空率惨淡 可负担性是 利息高 放哪 利息百分之六都是不可负担

xq052b

隔壁拍卖贴说房价大跌啊

seattle0099

博闻 发表于 2025-12-1 10:32
维州房价涨的最慢你没看到吗？房产税是用来抑制贫富差距的。何况只有投资房才收。 ...

我不知道你的抑制贫富差距的根据是哪来的。

我看到的是：因为过度税收，富人手里的房子继续涨，穷人手里的钱越来越不经花。

维州房价涨得慢也是很多人离开维州导致的，这里的生意环境真的全澳最差。生产基本死绝了，一年利润估计不够交地税和工资税的。

但不管怎样，还是在涨。

经济原则中，永远逃不开二八定律，过度税收只会让底层老百姓日子更不好过，物价暴涨。有钱的永远还是有钱，毕竟在西方国家，资本永远是自由的，回报率低，资本就扯，回报率高，就会有资本流入。

澳洲房价在现在这种利率表现下还能涨，就是供需关系的体现。毕竟新房供应很少，没什么利润，没人愿意做赔本赚吆喝的买卖。

seattle0099

粤式油鸡 发表于 2025-12-1 10:38
很可惜联邦政府不取消负扣税

当年推出负扣税的目的就是鼓励投资来增加房屋供应量。

澳洲当前基本没人炒房的，你看到的买卖都是刚需。好不容易这几个月已经有开始新建新开发的一点点苗头了，再把负扣税去了，那估计澳洲长线房屋供应就更惨了。 唯一会继续增加供应的理由就是房子继续涨到投资者能拿到满意回报的程度。

我觉得当前澳洲的穷人挺活该的， 天天嚷嚷着给富人加税，现在州政府接着这种舆论猛加税，导致租金，地税，物价都暴涨，连带的负面是通货膨胀带来的加息。结果怎么招，物价飞涨，收入没涨多少，因为经济产值的更多产出都拿去交税了，瞎嚷嚷最终受害的还是自己。

凯瑟琳琳

很可惜联邦政府不给自住房加cgt

sun111

粤式油鸡 发表于 2025-12-1 10:38
很可惜联邦政府不取消负扣税

直接取消较难，之前试过结果租金飙升。可能会用小刀慢慢割，比如限定一套投资或类似上限2万等方式。

sun111

rabbitpoint 发表于 2025-12-1 08:00
澳洲房市会不会很中国一样，都说不会跌，结果来个腰斩。但是需求依旧大于供应这一条和中国房市是有区分的， ...

夭斩估计不会，跌10-15%是有可能。或长时间不涨，比如之前阿德莱德接近10年，Perth超过10年，Darwin超过10年，墨尔本现在很多区7-8年都没涨。基本上超过百万的房子投资风险不小。地主肯定会是政府下一轮收割对象。

Isydney

房价大跌的可能性越来越大

sun111

seattle0099 发表于 2025-12-1 11:05
当年推出负扣税的目的就是鼓励投资来增加房屋供应量。

澳洲当前基本没人炒房的，你看到的买卖都是刚需。 ...

炒房的不少，因为澳洲投资渠道不太多。

sun111

sun111 发表于 2025-12-1 11:41
炒房的不少，因为澳洲投资渠道不太多。

你可以看到有些区的负扣税的房子比例是惊人的，超过一半的房子是投资的。

"According to PropTrack data, Adelaide’s southern suburbs have recorded the greatest increase in the number of properties now negatively geared, with Aldinga recording the biggest jump – up 21.8 per cent to 63.1 per cent from the 41.3 per cent recorded in April 2022."

https://www.realestate.com.au/ne ... -hotspots-revealed/

applenice1982

凯瑟琳琳 发表于 2025-12-1 10:17
感谢工党5%首付政策，让本来已经冷下来的房市又火了起来。

新政策又来了 2%首付

applenice1982

Isydney 发表于 2025-12-1 11:40
房价大跌的可能性越来越大

你这样没房子 越是跌 你越是不买

Isydney

applenice1982 发表于 2025-12-1 11:54
你这样没房子 越是跌 你越是不买

我已经卖掉了两套投资房，还有一套自住一套投资，你不要太狭隘

flyinfree

Isydney 发表于 2025-12-1 11:59
我已经卖掉了两套投资房，还有一套自住一套投资，你不要太狭隘

在这种情况不，不论你的观点如何，但是事实上，房价跌对你的好处明显大于房价继续涨。

不过无所谓的啦，那种一辈子都不买房的人根本不在乎房价是涨还是跌。。。。。我等无论看涨看跌事实上还是会投资于房市的，只是根据阶段性或转为买入或者卖出而已。

粤式油鸡

seattle0099 发表于 2025-12-1 11:05
当年推出负扣税的目的就是鼓励投资来增加房屋供应量。

澳洲当前基本没人炒房的，你看到的买卖都是刚需。 ...

非也非也，就是因为炒房的太多了，不然APRA也不至于出手限制DTI

讨论负扣税而已，没必要摆个为富不仁的嘴脸，上升到阶级对立

粤式油鸡

sun111 发表于 2025-12-1 11:32
直接取消较难，之前试过结果租金飙升。可能会用小刀慢慢割，比如限定一套投资或类似上限2万等方式。 ...

的确需要考虑慢慢废除这种奇葩税种了，连NDIS都比它强

xq052b

粤式油鸡 发表于 2025-12-1 10:38
很可惜联邦政府不取消负扣税

40年前工党政府干过一次，一年后又悄悄的恢复了

就看这届工党政府有没有魄力再干一次了，师母已呆

david168in

但数据图表显示有些区是下跌，不明

xq052b

seattle0099 发表于 2025-12-1 11:05
当年推出负扣税的目的就是鼓励投资来增加房屋供应量。

澳洲当前基本没人炒房的，你看到的买卖都是刚需。 ...

粤式油鸡

xq052b 发表于 2025-12-1 16:17
40年前工党政府干过一次，一年后又悄悄的恢复了

就看这届工党政府有没有魄力再干一次了，师母已呆 ...

原来负扣税已经存在几十年了，看来很顽固

dangjr1919

暂时停止移民，住房问题很快解决