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澳洲金融时报：44%的涨幅推动澳洲房价持续上涨
通胀可能让澳洲央行在2025年进一步降息时保持谨慎，但还有另一个因素几乎肯定会推高房价。
从各大城市在今年降息后的房市反应，可以看出它们的前景。自5月第二次降息以来，悉尼与布里斯班房价年化涨幅分别为9%和13%，而墨尔本落后，仅有约4%的年化资本增值。
对维州人来说，额外的降息空间有限。
债市预计澳洲央行最早到明年第一季度仅再降息一次。
虽然下次澳洲央行理事会会议悬念很大，但不要指望位于悉尼马丁广场的央行把政策利率再降25个基点，以贴近其公开估算的“中性”利率。所谓中性利率，是一个模糊且不可观测的无风险资本成本，既不刺激也不抑制经济。
央行行长布洛克（Michele Bullock）表示，若核心通胀落在2.6%至2.7%附近，对应季度涨幅0.7%至0.8%，央行今年可能第四次降息。
她说：“珀斯之所以成为最火的房市，字面和比喻意义上，至少部分原因在于其异常强劲的人口增长。”
多数经济学家认为如此温和的通胀结果不大可能：8月月度数据的快速上行已迫使共识预期明显上调。
未来走势将取决于失业率路径，以及央行预测通胀能否回到其2%至3%目标区间的中点。
央行在11月会议前还将多拿到一份劳动力市场报告。若理事会选择观望，市场定价认为这种可能性更大，12月仍有机会把现金利率调回更“常态”的水平。
焦点回到通胀
届时，央行将拿到三季度经济增速数据，以及10月更全面的新月度通胀指标。
布洛克担心“服务业”通胀顽固，这在美国、英国等国已有体现；同时“商品”通胀回升，住房成本反弹。这三者可能叠加，带来高于预期的三季度读数。
此前央行预计三季度通胀为0.6%，而经济学家如今更倾向于接近1%的“爆表”读数（年化约2.8%）。一旦核心通胀重新越过2%至3%目标区间上沿，本轮降息周期可能终结。
从“理论整齐”角度看，央行更愿意把现金利率落在更接近其中性估计的位置，其称该值在3%低位（尽管模型给出的正式数字在2%高位）。
经验数据或许会证明央行一再提醒是对的：不要过度依赖低于3%的统计学中性估计。值得称道的是，央行至今基本实现了“完美着陆”：失业率4.2%略低于其对“充分就业”的最佳估计，核心通胀已收敛至2.5%目标中点。
在几十年来最大通胀冲击及持续财政支出放大的尾部风险下，很难要求更多了。
房市升温
这种“完美”也体现在住房领域。2023年初，首府城市房价从峰值到谷底累计下跌10%，为40年来第二大回调，而2024年在“世界领先”的人口增长推动下，价格强劲两位数反弹。
自那以后，涨速降至更可接受的年化4%，大致跟随工资增速。当然，近三个月资本增值明显加快：
Cotality发布的五大首府城市指数显示，年化增速约10%。
这与本栏长期预测一致：在降息周期后，房价应至少再涨10%。事实上，已经实现一半：截至2月第一次降息时的低点，如今该指数正好高出5%。
表现最佳的都市区是珀斯，过去三个月上涨4%；其后是布里斯班（3.2%）、阿德莱德（2.5%）、悉尼（2.1%）和墨尔本（1.0%）。
珀斯之所以加冕“最火房市”，至少部分原因是其卓越的人口增长：过去12个月达2.5%，全国最快。
澳洲1.6%的人口增长率在全球也相当亮眼，显著高于经合组织（OECD）约1%的平均水平。
约四分之三的增长来自海外迁入，主要来自中国与印度。尤其是悉尼与墨尔本，正逐步成为“亚裔化”的城市。
若未来25年澳洲人口每年继续增长1.5%，到2050年总人口将近4,000万，比当前的2,700万增长44%。
如此庞大的住房需求，必然需要在基建与新增住房供应上投入巨资，进而要求更高的城市密度。
事实证明，“向上建”远比“向外摊大饼”高效，纽约和东京就是例证。
挑战一如既往：克服既得利益者的短视“邻避”（Not In My Back Yard，NIMBYs）。
来源：
https://www.afr.com/policy/econo ... rds-20251002-p5mzib
Christopher JoyeColumnist
Oct 3, 2025 – 10.35am |
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发表于 2025-10-4 09:01
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