悉尼房产预测：这些区域或将引领下一轮涨价潮

dootbear

Daily Telegraph：悉尼房产预测：这些区域或将引领下一轮涨价潮

一份新报告显示，西悉尼一些更具可负担性的区域，预计在未来六个月房价将有明显上涨。

Shore Financial的研究指出，Mount Druitt、Whalan、Eschol Park和Ambarvale等悉尼最便宜的地区之一，未来六个月的房价涨幅预计将超过5%。

其他预计有类似涨幅的市场包括一些进入长期受欢迎的海滨市场的更低门槛区域，如Northern Beaches和Sutherland Shire。

这些地区中预计涨幅超过4%的郊区，在某些情况下可令平均房价增加近10万澳元，包括：

Dee Why、Miranda、Kurnell、Wheeler Heights和North Narrabeen。

随着抵押贷款经纪人表示最近的降息引发了买家涌向更可负担市场的抢购潮，这些增长预测随之出现。

联邦政府本月宣布将First Home Guarantee计划提前至10月实施，并扩大适用范围，经纪人称此举也可能推动可负担地区的需求。

此前，该计划（允许首次购房者仅用5%的首付款买房而无需支付高昂贷款保险）仅适用于购买价格低于90万澳元的悉尼房产。

从10月起，价格上限将提高至150万澳元。

此前限制夫妻年收入低于20万澳元、单身低于12.5万澳元的收入上限也将被取消。

Shore Financial报告指出，尽管未来六个月悉尼房市整体可能上涨，但具体情况会因邮编差异而显著不同。

尽管一些评论人士预计所有郊区都会有强劲增长，但这份新数据揭示了更复杂的图景。

这份季度性的《State of Sydney Report》提供了未来六个月的房价预测，将悉尼六百多个郊区按现有独立屋中位要价分为五组。

如果某些郊区在过去三个月的挂牌价、上市时间、库存水平和销售量等方面未达到标准与趋势，则被排除在外。

剩余郊区则按未来六个月的要价增长预期进行排名。

这些郊区被划分为整个大悉尼范围：Heartland Sydney、Suburban Sydney、Rising Sydney、Professional Sydney和Affluent Sydney五个类别。

报告随后选出了每个类别中的前五名郊区。

Shore Financial首席执行官Theo Chambers表示，2月版《State of Sydney Report》发布的六个月预测结果证明是准确的。

他说：“在Heartland Sydney、Suburban Sydney和Rising Sydney这三类低价区的预测非常准确，因为我们预期的强劲需求得以实现，部分原因是2月和5月的降息。”

“然而，Professional Sydney和Affluent Sydney这两类高价区与预测有些差距，表现不及预期，可能是因为可负担性压力。”

Chambers先生说，虽然一些评论人士预计未来六个月Greater Sydney会出现非常强劲的增长率，但Shore Financial报告的分析显示情况更复杂。

他说：“在一些郊区，未来半年增长率很可能超过5%，这会让它们实现两位数的年增长率。”

“这些郊区很多库存水平较低，这将迫使买家积极出价，尤其是针对优质房产。”

Chambers还表示，悉尼其他一些区域未来六个月房价几乎不会动，甚至会因可负担性压力和更高供应量而下跌。

他指出，进一步降息会对价格形成上行压力，但不会重现2021年的疯狂上涨。

他说：“如果2025年利率进一步下降，买家的信心和借贷能力都会提升，从而带动需求上升。”

“但话说回来，买家并没有无限资金可花。

他说：“澳洲统计局数据显示，从2021年6月至2025年6月，全国工资上涨14.4%，但物价上涨19.2%，这意味着平均澳洲人的实际收入缩水。”

“换句话说，悉尼买家正面临可负担性约束，这将限制任何短期内的增长空间。”


















来源：

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Kaylee Cranley

First published 26 Aug 2025, 10:04am

The Daily Telegraph

dootbear

本文要点:

1. 报告预测Mount Druitt等低价区未来半年涨幅超5%，Northern Beaches与Sutherland Shire部分区域涨超4%。

2. 政府将First Home Guarantee提前至10月并放宽条件，价格上限升至150万澳元，收入限制取消。

3. 未来半年悉尼房价整体看涨，但因邮编不同差异显著，低价区表现强劲，高价区受限可负担性。

4. 部分库存低的郊区可能实现双位数年涨幅，但另一些区域或因供应多、负担压力大而停滞或下跌。

5. 尽管降息和政策提振需求，但澳洲工资增长低于物价，实际收入缩水，房市受制于可负担性天花板。

凯瑟琳琳

跟布里斯班一样，疫情后虽然普涨，但是疫情前50w以下的区涨幅最大。

che999

会不会没人租房了？

abcd12345

对年轻无房家庭来说 这是一次难得的机会  一定会利用150万置顶 在远郊购土地房 或在市区购公寓。就如以前的每一次购房高潮一样 有人上車 有人失之交臂 有人为别墅而远离市区 有人为便利而入住市中心 各取所需   一定有人挤不上車 有人不愿意上車 也有人观望 但蜂涌效应一定会打动大多数准买家

虚心若节

全民炒房

fff0613fbw

贷款不用还的嘛。。这政策除了推高房价，并不能减少负担啊。

moonhope

买80w的房子，5%首付，利息按照6%算，每月利息就要还3800。

pan123au

如果澳洲发生金融危机，这批5%首付买房的人首当其冲要卖房和 mortgage sell, 他们buffer 太小，容易资不抵债。如果因为他们卖房引起的房价大跌，就跟现在加拿大和纽西兰房市一样，跌跌不休。

cathyqk

pan123au 发表于 2025-9-2 15:01
如果澳洲发生金融危机，这批5%首付买房的人首当其冲要卖房和 mortgage sell, 他们buffer 太小，容易资不抵 ...

是的，踩踏就是从底端开始，然后通过无买家效应波浪式扩散到中高端市场，加拿大房产就是这么跌去20%的。

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-9-2 15:01
如果澳洲发生金融危机，这批5%首付买房的人首当其冲要卖房和 mortgage sell, 他们buffer 太小，容易资不抵 ...

政府担保，150万以下的房子只能涨不能跌，下跌超过5%，一堆人就会变成负资产了。

pan123au

cathyqk 发表于 2025-9-2 15:04
是的，踩踏就是从底端开始，然后通过无买家效应波浪式扩散到中高端市场，加拿大房产就是这么跌去20%的。 ...

其实政府应该减免印花税，而不是用5%首付来推高房产价格，看最后有什么样结果。

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-9-2 15:07
政府担保，150万以下的房子只能涨不能跌，下跌超过5%，一堆人就会变成负资产了。 ...

房价下跌不可怕，可怕是“跌出负资产”概念和心理作用，特别对于首次买房的家庭和底层老百姓，会引起连锁反应和过度反应。这可是澳洲历史上前所未有的事件。会不会发生，静观其变。

sylvannus

fff0613fbw 发表于 2025-9-2 14:26
贷款不用还的嘛。。这政策除了推高房价，并不能减少负担啊。

他们从过去的经验得出，不管贷多少，债务很快就会被高速的通货膨胀、工资增长和房价增长冲淡，房贷是个人最容易得到的杠杆。

中国2010-2019年房地产盛宴不也是这样吗？六个钱包，亲戚借款，制造流水，极限首付，不惜一切代价上车，只要贷到就是赚到。

明月悠悠

天涯浪客 发表于 2025-9-2 15:07
政府担保，150万以下的房子只能涨不能跌，下跌超过5%，一堆人就会变成负资产了。 ...

中国这么强势的政府都不能阻挡房价崩盘 凭什么澳洲政府到时可以做到？

天涯浪客

明月悠悠 发表于 2025-9-2 15:20
中国这么强势的政府都不能阻挡房价崩盘 凭什么澳洲政府到时可以做到？

大量移民就行。这还用想？

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-9-2 15:31
大量移民就行。这还用想？

移民要有工作和高工资才能成为高位接盘侠，一堆没有工作或者低工资移民根本负担不起悉尼房价。

对你爱不完

pan123au 发表于 2025-9-2 15:37
移民要有工作和高工资才能成为高位接盘侠，一堆没有工作或者低工资移民根本负担不起悉尼房价。 ...

谁说的，加拿大温哥华那么贵的房价，靠当地工资谁买的起，悉尼东区那些房子，和工作有关系吗？

goldenseiya

moonhope 发表于 2025-9-2 14:48
买80w的房子，5%首付，利息按照6%算，每月利息就要还3800。

现在租80万的房子一个月送3200到3400租金给房东啊

对你爱不完

pan123au 发表于 2025-9-2 15:37
移民要有工作和高工资才能成为高位接盘侠，一堆没有工作或者低工资移民根本负担不起悉尼房价。 ...

全世界，房价高的国家城市都是外来人口推高的，本地人买不起的样子

pan123au

对你爱不完 发表于 2025-9-2 15:42
谁说的，加拿大温哥华那么贵的房价，靠当地工资谁买的起，悉尼东区那些房子，和工作有关系吗？ ...

悉尼东区那些房子房价几乎跟local 老百姓和普通移民无关，都是富人game。如果你这个都不懂，就没有什么可以说的。

pan123au

对你爱不完 发表于 2025-9-2 15:49
全世界，房价高的国家城市都是外来人口推高的，本地人买不起的样子

外来人口有了工作加上母国带来钱才去买低端/可负担的房产。估计你接触人群跟local中产阶级有区别，local中产阶级在这里都是几代人，或多或少都有财产可以继承，我买卖房产都是在内西，这里是悉尼local中产阶级的居住地，他们肯定比我们这些移民有钱，他们买150-300万terrance毫不费力。

csgroup

总之涨就是了。

对你爱不完

pan123au 发表于 2025-9-2 16:16
外来人口有了工作加上母国带来钱才去买低端/可负担的房产。估计你接触人群跟local中产阶级有区别，local ...

但是你没有没有考虑二代啊，比如你住东区，你的孩子能买的起东区吗？大多数情况，就连你自己也买不起，现在住的房子

北京上海人，多少跟父母住，房子很值钱，但是只能和父母住，不然自己租房

对你爱不完

pan123au 发表于 2025-9-2 16:16
外来人口有了工作加上母国带来钱才去买低端/可负担的房产。估计你接触人群跟local中产阶级有区别，local ...

我以前上学打工在东区，那些人不是都是高收入，大老板，父母欧洲移民，吃了一辈子苦，加上悉尼过去城市也小，当年他们买house30万，放到今天300万/400万，他们也买不起

csc40

对你爱不完 发表于 2025-9-2 16:28
我以前上学打工在东区，那些人不是都是高收入，大老板，父母欧洲移民，吃了一辈子苦，加上悉尼过去城市也 ...

和上海一样，上海1000W+的房子要么是上海土著卖了自己原来的房子去置换买的，要么就是外地富人，精英阶层买得起的。普通上海人如果不通过置换基本买不起1000W+的房子。

pan123au

对你爱不完 发表于 2025-9-2 16:28
我以前上学打工在东区，那些人不是都是高收入，大老板，父母欧洲移民，吃了一辈子苦，加上悉尼过去城市也 ...

对，但二代可以继承房子然后卖了，分遗产，一样比一般移民有钱，买旁边区房子，一样推高local 房价。

pan123au

悉尼house 价格高涨，都是从低端房价上涨而来，如同水波一样，依次传导到中高端房价。如果低端房子跌了，一样会引起中高端房子跌幅。

对你爱不完

pan123au 发表于 2025-9-2 17:12
对，但二代可以继承房子然后卖了，分遗产，一样比一般移民有钱，买旁边区房子，一样推高local 房价。 ...

但是你说的这个速度很慢啊，你想过没有，现在很多人拿到父母遗产的时候，自己都是老年人了，更别说儿子孙子了

cutebaby

慢慢涨