5%的首购是95%贷款的陷阱

笑和尚

有人说澳洲公寓不高，这种看法过于片面。购房成本不只是贷款利息，还包括 Strata 管理费 以及可能出现的 special levy（特别征费）。这部分支出往往被低估，但对业主来说是一笔实实在在的长期负担。以悉尼为例，普通两房公寓每年光是 Strata 费用就可能超过 1万澳元，若再遇到大楼维修、外墙翻新等问题，special levy 往往以万计，支出不可控。

即便只看利息，所谓“利息还能降多少”，也要有基本常识。利息不可能无限降到零，因为 利率本质上是货币的价格。若现金利率跌破 3%，贷款利率低于 5%，澳元汇率就会面临大幅贬值风险。这是央行政策的底线所在。

以 150 万澳元贷款为例，即便利率在 5% 的水平，单是利息一年就是 7.5万澳元。再加上 Strata 一万多，水电煤及其他杂费五千，不考虑 special levy 的情况下，最低持有成本也要 8.5万–9万澳元/年，折合每周大约 1800 多澳元。

这意味着什么？在当前市场上，每周 1800 澳元足以租下一套三房两卫的优质住宅，而购买公寓只能勉强得到一套两房。换句话说，租房的性价比远高于买房，尤其是在利率高位、持有成本沉重的阶段。

kawara

你还到处发帖宣传你的计算。

你说的意思我赞同，当然租比买便宜。

150万的两房公寓，1800一周的三房公寓，这是哪里的价格？

newlifesyd

公寓最大的坑是special levy，特别旧的高层，一下就几千刀。相对来说strata还有个预算。
悉尼中位公寓的支出：
2房70万贷款80%56万，利率5.5%
利息 3万，strata 4k5, council 2k5，排污费1k, 小维护预算1k,合计3万9左右，一周就是750
其它城市大概少1-2k
投资来看可见这个价位的租金完全cover不了开支，加上折旧最多也就持平。
如果自住，还要自己付水电煤网，一周差不多是8-900的开支。

kklanlan

真买150万的两房公寓,那地段估计不不错.这不一定没有涨幅吧

xiwu

房地产是凭信心去赚未来的钱. 市场信心越高，卖价租金剪刀差越大.

例如，目前中国国内楼市即使租金多高,卖价还是上不去.因为人们都没有了信心，没有了未来.

粤式油鸡

主席自从空转多后，文风没以前那么飘逸了

eguan88

不开放那些荒地增加供给量，反而给穷人加杠杆， 保房价的意图过于明显。

天涯浪客

xiwu 发表于 2025-8-30 22:18
房地产是凭信心去赚未来的钱. 市场信心越高，卖价租金剪刀差越大.

例如，目前中国国内楼市即使租金多高,卖 ...

中国澳洲没啥可比性，中国现在的房子够30亿人住，澳洲房子你觉得够3000万人住吗？昨天和朋友聊天，就一个普通的不能再普通的两房公寓招租，就来了17组人看房。

天涯浪客

买房是看长远，租房是看眼前。两者都会随时间推移上涨。

辰哥

天涯浪客 发表于 2025-8-31 05:45
中国澳洲没啥可比性，中国现在的房子够30亿人住，澳洲房子你觉得够3000万人住吗？昨天和朋友聊天，就一个 ...

你的意思我懂
但是这17租人肯定已经有住处（合租或太远或最惨睡车库？）和良好流水
只是要更大更近的住处
睡van的恐怕中介也不敢租给他吧
我觉得够住 只是大家脑海中都在想 I want more

天涯浪客

辰哥 发表于 2025-8-31 08:07
你的意思我懂
但是这17租人肯定已经有住处（合租或太远或最惨睡车库？）和良好流水
只是要更大更近的住处 ...

普通两房公寓而已，很大吗？

amyo(∩_∩)o

kawara 发表于 2025-8-30 20:29
你还到处发帖宣传你的计算。

你说的意思我赞同，当然租比买便宜。

cbd周边，东区的高端公寓这个价。

有人抢了我名字

这是你认为的陷阱而已。问了周围的首置，1.5 肯定只买house

waterflyerzhang

20x 杠杆 牛逼！

kawara

eguan88 发表于 2025-8-30 22:48
不开放那些荒地增加供给量，反而给穷人加杠杆， 保房价的意图过于明显。

...

给韭菜加杠杆，肯定是保房价的。不能做下一个加拿大

maxinfang

可见 政府 要低价房涨  给开发商更多 动力 现在 利率太高开发公寓风险太大 只能降低建造成本 恶性循环 因为政府要扒一层 银行要扒一层 最后 还卖不出去 的确难推动造房指标 这点看破 就理解 工党背后 有高人

kawara

maxinfang 发表于 2025-8-31 09:00
可见 政府 要低价房涨  给开发商更多 动力 现在 利率太高开发公寓风险太大 只能降低建造成本 恶性循环 因为 ...

高吗？弄不好就是澳大利亚版本的次贷

maxinfang

kawara 发表于 2025-8-31 09:11
高吗？弄不好就是澳大利亚版本的次贷

次贷 是二级贷款  这个是同级只是提高贷款额度 但是真的提高了吗
这个 就算0首付 限制你的 不是首付 是你的还款能力 或者说 工资

kawara

maxinfang 发表于 2025-8-31 09:49
次贷 是二级贷款  这个是同级只是提高贷款额度 但是真的提高了吗
这个 就算0首付 限制你的 不是首付 是你 ...

那照你说这个方案毫无作用？

maxinfang

kawara 发表于 2025-8-31 09:54
那照你说这个方案毫无作用？

? 你收入高 才有作用 是鼓励年轻人 找高工资工作

kawara

maxinfang 发表于 2025-8-31 09:55
? 你收入高 才有作用 是鼓励年轻人 找高工资工作

这还用鼓励吗？

maxinfang

kawara 发表于 2025-8-31 09:56
这还用鼓励吗？

就算你 换了工作 也没首付
现在你只要换 马上可能买套房

vickyvicky

maxinfang 发表于 2025-8-31 09:00
可见 政府 要低价房涨  给开发商更多 动力 现在 利率太高开发公寓风险太大 只能降低建造成本 恶性循环 因为 ...

我也觉得工党这次很高明，又拉了选票，又盘活房地产中低端市场和卫星城，其实只是把租客变为业主，动了投资客的蛋糕，但是又没有流失投资客的选票因为没有动负扣税，变成次贷还不至于，因为移民没有稳定当地收入是贷不到款，而当地低收入最多也是工资收入5倍贷款

maxinfang

vickyvicky 发表于 2025-8-31 09:58
我也觉得工党这次很高明，又拉了选票，又盘活房地产中低端市场和卫星城，其实只是把租客变为业主，动了投 ...

又讨好 年轻人 八面玲珑 又应对了房子可负担 质疑

uni

LZ的论调怪怪的，5%的首付并不是表示你有7.5万就可以贷款142.5万买150万的房子了，而是你的收入能够支持银行贷142.5万给你。
我在NAB上面算的， 一家2口20万的年收入也就只能够借贷到100万而已。

华丽转身

天涯浪客 发表于 2025-8-31 05:45
中国澳洲没啥可比性，中国现在的房子够30亿人住，澳洲房子你觉得够3000万人住吗？昨天和朋友聊天，就一个 ...

中国房子现在够30亿人住，是“学者”放出的消息。

如果说中国大城市的房子目前够住的话，那也是建立在户口制和二世同堂、新生儿减少的基础上的。00后都不结婚不生育了，还跟80后70后的父母住在一起，这批80后的70后的父母是高价买房的一批。00后的祖父母还健在，而且还继续活10-20年。那么00后不买房的话，要跟80 70后的父母继续生活10-20年，00后在40-45岁时有机会自己单独住，就是祖父母死了以后。

中国目前房市崩盘完全是政策导致的，国家没钱了，高层卷着巨资出国了，中层钱已经被房产套牢处于负债，只能靠搜刮农村人（户口管制要放开，吸引孩子和年轻人进大城市）和城里住老破小的人的钱了（强制升级自主房），这些人在房产上还没出过血，手里还有个三瓜两枣存在银行。如果农村人入城，耕地全部国产化后租或者卖给听党话的资本巨头。全国粮价菜价飞起，百姓的吃穿基本生存层面的需求完全被权贵阶层控制住。

zjgcs

华丽转身 发表于 2025-8-31 12:51
中国房子现在够30亿人住，是“学者”放出的消息。

如果说中国大城市的房子目前够住的话，那也是建立在户 ...

有道理。

买房的行为实际是买预期。即使房屋饱和，也总有改善需求。但是一旦对未来丧失信心，富人走了，中产破产，靠穷人拉动经济，是痴人说梦。

华丽转身

zjgcs 发表于 2025-8-31 13:01
有道理。

买房的行为实际是买预期。即使房屋饱和，也总有改善需求。但是一旦对未来丧失信心，富人走了， ...

穷人胆子小，经济好的时候也不敢主动花钱，得逼。
国家也急着收农村人手里的地，耕地散在劳动手段和工具都极其低下低劣的个人手里，个人富不了，国家不仅割不到，还要补贴他们，把他们都变成城里人，以后得靠缴纳养老保险来养活自己，国家既收回了地，又去掉了对农民的补贴和赡养负担。打土豪分田地，最后国家权贵成了最大的地主。全国人民都只有百八十平米的几十年的使用权，而且这百八十平米的使用权，不仅要花钱买，还是几十户同时共享的。

中国政府现在让其喉舌媒体放出来的很多政策、消息，都是超这个方向来的，在探底儿老百姓的奴性。

laikai000

关键还是能不能把款贷出来

回眸一笑

政府那部分的占比等有钱了能赎回了来吗