投资房的折旧有必要做吗

yourock

是不是要找专门的人做报告？
旧房有意义吗？

billaround

是不是要找专门的人做报告？ 是的， 需要对房子进行评估，做出一个折旧报告方便你年度报税中的折旧抵扣项目， 一般追求每年negative gearing需要包含这些抵扣项目的。
旧房有意义吗？  个人觉得没有意义， 首先是做报告需要费用，然后老房子折旧也做不了多少，抵扣不了很多费用。最后你申报的折旧都会影响你的cost base （ 卖房的时候全部都会一起计入你成本的减值 ），不做折旧你考虑的事情会少很多。税务方面都一样，房东是占不到税务局便宜的。
能加点分吗？  

missdrafter

旧房要看有多旧，超过40年没有很好结构方面维护的没有折旧价值了。40年内60万旧二手apartment折旧一年还有5、6千的折扣额度呢，当然要找负责任的折旧师给你好好计算

oldqin

billaround 发表于 2025-3-14 09:29
是不是要找专门的人做报告？ 是的， 需要对房子进行评估，做出一个折旧报告方便你年度报税中的折旧抵扣项目 ...

旧房新装修呢？

Kath2025

billaround 发表于 2025-3-14 09:29
是不是要找专门的人做报告？ 是的， 需要对房子进行评估，做出一个折旧报告方便你年度报税中的折旧抵扣项目 ...

good answer

c4pe

billaround 发表于 2025-3-14 09:29
是不是要找专门的人做报告？ 是的， 需要对房子进行评估，做出一个折旧报告方便你年度报税中的折旧抵扣项目 ...

你回答的非常非常差。这么可能没有意义。

1.就几百块钱就能做折旧报告。
2.折旧报告的费用算投资房支出，可以抵税。
3.现在折旧10000澳币，10年后卖房也只用返还10000澳币（十年前的10000澳币比10年后10000澳币值钱多了）。
4.如果以自住房的形式卖出，1毛都不用返还。卖房时候计算CGT，哪怕这个房实际是出租房，你也可以当自住房卖。同一时间只能定义一个自住房。
5.如果永远不卖，你就赚了。以后以遗嘱的方式给后代，什么费用都没有。

所以你做折旧，税一定是抵了。但是卖不卖？不知道，是不是当自住房卖，也不知道，所以折旧报告几乎百分百稳赚的。除非有傻瓜，一买房马上就卖，这样折旧真的不值了。

c4pe

Kath2025 发表于 2025-3-14 09:43
good answer

这要是好答案就奇怪了。

Poweregg

c4pe 发表于 2025-3-14 09:48
你回答的非常非常差。这么可能没有意义。

1.就比百块钱就能做折旧报告。

3.如果永远不卖，你就赚了。以后以遗嘱的方式给后代。
---------------------
除非算成自住房，不然死亡一刻还是有CGT

c4pe

Poweregg 发表于 2025-3-14 09:51
3.如果永远不卖，你就赚了。以后以遗嘱的方式给后代。
---------------------
除非算成自住房，不然死亡 ...

投资房继承，真的有CGT吗？你记错没有？

c4pe

Poweregg 发表于 2025-3-14 09:51
3.如果永远不卖，你就赚了。以后以遗嘱的方式给后代。
---------------------
除非算成自住房，不然死亡 ...

貌似是继承的时候不触发CGT。只有继承者卖房的时候才触发。你觉得呢？

xq052b

悉尼这边，改过政策了，以前是多老的房子都能做折旧，新政策貌似多少年老的房子不让做折旧了

如果能做的话，几百块做个折旧报告还是划算的，蚊子肉也是肉

Poweregg

c4pe 发表于 2025-3-14 10:04
投资房继承，真的有CGT吗？你记错没有？

问了一下chatgpt

In Australia, when A passes away and B inherits the investment property, capital gains tax (CGT) is not immediately payable at the time of inheritance. However, CGT may apply later when B decides to sell the property.

Key Points on CGT for Inherited Property in Australia:
No Immediate CGT on Inheritance

When B inherits the property, the transfer is not treated as a CGT event, so there is no CGT payable at that moment.
Cost Base for the Inherited Property

If A purchased the property before 20 September 1985 (pre-CGT asset), the cost base for B is the market value at the date of A’s death.
If A purchased the property on or after 20 September 1985, B's cost base is A’s original purchase price plus costs (e.g., stamp duty, legal fees, improvements).
CGT When B Sells the Property

If B sells the property later, CGT applies to the difference between the selling price and the cost base.
If B holds the property for more than 12 months before selling, they may be eligible for the 50% CGT discount.
Main Residence Exemption

If the property was A’s main residence and not used to produce income (e.g., rented out), B may qualify for a full or partial CGT exemption if they sell it within two years of A’s death.
If B continues to live in the property as their main residence, they may continue the CGT exemption.

在澳大利亚，当 A 去世后，B 继承其投资房产时，不会立即产生资本利得税（CGT），但如果 B 未来出售该房产，则可能需要缴纳 CGT。

澳大利亚继承房产的资本利得税（CGT）规定：
继承时无需缴纳 CGT

当 B 继承房产时，这一转移不被视为 CGT 事件，因此当时无需缴纳 CGT。
继承房产的成本基础（Cost Base）

如果 A 在 1985 年 9 月 20 日之前 购买该房产（即“CGT 免税资产”），则 B 的成本基础为 A 去世时的市场价值。
如果 A 在 1985 年 9 月 20 日或之后 购买该房产，则 B 的成本基础为 A 的原始购入价格加上相关费用（如印花税、律师费、改造成本等）。
B 出售房产时的 CGT 计算

如果 B 未来出售该房产，CGT 计算方式为出售价格减去成本基础。
如果 B 持有该房产超过 12 个月 后再出售，可能有资格享受 50% CGT 折扣。
主要居所（Main Residence）豁免

如果该房产是 A 的主要居所，并且在去世前未用于出租等产生收入，则 B 可能符合 完全或部分 CGT 免税 条件，前提是在 A 去世后两年内出售。
如果 B 继承后将其作为自己的主要居所，则在未来出售时可能继续享受 CGT 免税。

Poweregg

c4pe 发表于 2025-3-14 10:06
貌似是继承的时候不触发CGT。只有继承者卖房的时候才触发。你觉得呢？

继承不触发，但继承了哪怕自住，你卖房时，之前那段投资时间还是要按比例算的

https://www.ato.gov.au/individua ... -inherited-property

ATO的例子
Example: calculating CGT with a partial exemption
Vicki bought a house under a contract that settled on 12 February 1996.

Vicki used the house solely as a rental property.
When Vicki died on 17 November 1999, the house was inherited by her beneficiary, Lesley.
Lesley lived in the house as her main residence throughout the time she owned it.
Lesley sold the property under a contract that settled on 27 November 2023. She made a capital gain of $400,000.
Lesley cannot claim a full exemption from CGT because Vicki did not use the property as her main residence. However, Lesley is entitled to an exemption for the time she used the house as her main residence.

Vicki owned the house as a rental property for 1,375 days.
Lesley lived in the house for 8,777 days.
This is a total of 10,152 days.

Lesley works out the taxable portion of her capital gain as follows:

Capital gain × (non-main residence days ÷ total days) = capital gain or loss

$400,000 × (1,375 ÷ 10,152)= $54,176

Lesley can use the CGT discount to calculate her capital gain, because she held the property for at least 12 months.

Vicki 在 1996 年 2 月 12 日 通过合同购买了一套房产。

Vicki 一直将该房产用于出租，未作为自住房。
1999 年 11 月 17 日，Vicki 去世后，该房产由继承人 Lesley 继承。
Lesley 自继承后一直将该房产作为主要居所（自住房）。
2023 年 11 月 27 日，Lesley 出售了该房产，资本增值（Capital Gain）为 40 万澳元。

Lesley 无法获得全部 CGT 免税，因为 Vicki 生前未将该房产作为主要居所。
但 Lesley 可以申请部分 CGT 免税，以覆盖她自住的时间。

1. 计算 CGT 适用的持有时间
Vicki 持有并出租该房产的时间：1,375 天
Lesley 继承后作为自住房的时间：8,777 天
总持有时间：10,152 天
2. 计算应纳税的资本利得部分
适用 CGT 的部分按 出租天数占比 计算：

应纳税资本利得=总资本增值×(非自住房天数总天数)
应纳税资本利得=总资本增值×( 总天数非自住房天数 )
=$400,000 × (1,375 ÷ 10,152)=
=54,176 澳元

c4pe

Poweregg 发表于 2025-3-14 10:21
继承不触发，但继承了哪怕自住，你卖房时，之前那段投资时间还是要按比例算的

https://www.ato.gov.au/i ...

这个问题真的很复杂。

在我的理解里，只有把他当投资房卖才会触发。不知道是不是把过去的年份都算到继承者头上。

radiationn

如果是几年新的房子很有必要，老房子我觉得意义不大， 而且我记得二手的老房子你们的content都不能做负扣税了.你就算你退个千八百的回来以后卖房的时候都得算到房子本身的价值里面去.

c4pe

radiationn 发表于 2025-3-14 10:37
如果是几年新的房子很有必要，老房子我觉得意义不大， 而且我记得二手的老房子你们的content都不能做负扣税 ...

二手老房子的 content 折旧：

2017年7月1日之后的规定：
如果是在2017年7月1日之后购买的二手住宅房产，那么您可能无法申报前业主已使用的固定装置和设备的折旧。
这意味着，如果您购买的是二手老房子，并且房屋内的固定装置和设备是前业主已经使用过的，那么您可能无法申报这些资产的折旧。

例外情况：
如果购买的是全新的固定装置和设备，即使是安装在二手老房子中，也可以申报折旧。
如果对二手老房子进行了重大翻新或改造，并且产生了新的固定装置和设备，那么这些新的资产也可以申报折旧。

怎么都应该做折旧报告。每年最少都可以折个几千。用来抵税非常不错。简单的说，抵的税如果能超过折旧报告的价格就值得做。怎么可能抵不过呢？你可以举一个抵不过的例子出来吗？

Poweregg

c4pe 发表于 2025-3-14 10:26
这个问题真的很复杂。

在我的理解里，只有把他当投资房卖才会触发。不知道是不是把过去的年份都算到继承 ...

ato不会这么善良啦

人在悉尼已中年

没超过38年的房子，都有必要做折旧。

人在悉尼已中年

c4pe 发表于 2025-3-14 09:48
你回答的非常非常差。这么可能没有意义。

1.就几百块钱就能做折旧报告。

现在折旧10000澳币，10年后卖房也只用返还10000澳币

实际只是五万，加上税率的不同，估计也只是6万多。

人在悉尼已中年

xq052b 发表于 2025-3-14 10:08
悉尼这边，改过政策了，以前是多老的房子都能做折旧，新政策貌似多少年老的房子不让做折旧了

如果能做的话 ...

对房子的主体折旧没影响

还是40年折旧

yourock

40年不能折旧了？

honester

当然有，你花700刀做一个，像我每年折旧8000刀，省税好几千
就算将来再还回去，你现在也赚了

endevour

c4pe 发表于 2025-3-14 10:26
这个问题真的很复杂。

在我的理解里，只有把他当投资房卖才会触发。不知道是不是把过去的年份都算到继承 ...

肯定算在继承人的头上，不能算在死人头上吧

人在悉尼已中年

yourock 发表于 2025-3-14 12:23
40年不能折旧了？

是，实际38年就没必要去做了。做折旧也需要花钱的。并且以后还要回吐60-70%

c4pe

人在悉尼已中年 发表于 2025-3-14 11:32
没超过38年的房子，都有必要做折旧。

为什么是38年？

c4pe

人在悉尼已中年 发表于 2025-3-14 11:33
现在折旧10000澳币，10年后卖房也只用返还10000澳币

实际只是五万，加上税率的不同，估计也只是6万多。 ...

你的投资房实际10年折旧了5万多吗？

c4pe

endevour 发表于 2025-3-14 13:41
肯定算在继承人的头上，不能算在死人头上吧

我指的是时间线。同一时间，只能有一套投资房。到底是按谁的时间线来。

人在悉尼已中年

c4pe 发表于 2025-3-14 17:22
为什么是38年？

40-38=2年，折旧也有成本，还要回吐60-70%。就没必要折腾了

人在悉尼已中年

c4pe 发表于 2025-3-14 17:23
你的投资房实际10年折旧了5万多吗？

回吐的增值税按50%计算，十万的50%就是五万，再加上税率的系数不一样，就是回吐60-70%

wxm611

这问题信息太少了，楼主最好多加上一些数据信息。否则很难给你建议。比如你是否有收入？大概年薪多少？房子在几个人名下？房子的房龄？价值？。。。如果你没有收入，那答案 直接就是不要折扣了。