商业物业出租，对方想一次签10年到20年的合同？怎么签？

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对方想用来做诊所，原本正常的商业出租是，5+5, 但是对方提出一次要租20年，每年的租金增长，按照政府公布的通货膨胀系数

说如果签约时间仅5年的话，他们不敢投入装修。

我觉得如果签这么长时间合同的话，有什么要注意的呀？是不是一定要在第五年的时候租金增加一个固定的金额。

这种合同大家会约定一个固定的租金增加的百分比吗？还是就是按照政府的通货膨胀系数？
谢谢

christ430

每年按照CPI来个人觉得不错了（想想去年前年的cpi），当然你也可以谈固定每年x%增长（看下过去十年cpi参考）；这种租约建议找律师一块draft。。。
挺好的，这样20年租约一签物业马上价值上一个level了，所谓的商业地产价值主要看租客

lmywl

哪个省，物业有无开发潜力？

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每5年一个option, Current Market Review, 就是按当时的市场再定价。

dominos

好事啊，商业地产一直不景气，空置率这么高，有人求你要长租居然还担心。要是稳妥起见可以可以10+10+10.4%和cpi按照高的来

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christ430 发表于 2025-2-14 15:29
每年按照CPI来个人觉得不错了（想想去年前年的cpi），当然你也可以谈固定每年x%增长（看下过去十年cpi参考 ...

因为政府公布的通货膨胀系数一般都偏低吧，我看了一下，在个别的年份上比较高，但是平均起来按照10年算，平均每年也就1.3%到2%的系数，但是实际的通货膨胀不止这个数吧？

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lmywl 发表于 2025-2-14 15:39
哪个省，物业有无开发潜力？

有潜力，但是我现在个人精力有限，只想收租金。不想太折腾。

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登陆 发表于 2025-2-14 17:36
每5年一个option, Current Market Review, 就是按当时的市场再定价。

他们不想要option, 就想单次合同就签10年以上。
他们目前的想法，是交两个月作为押金。一次性签10年。每年租金按照政府公布的通货膨胀增加。

我提的要求是，四个月租金作为押金。如果是一次性签10年的话，两个方案：
A: 租金按照政府公布的通货膨胀系数增加，但是在第五年的时候，进行rent review, 租金增加一个固定的数目
B: 每年租金按照双方约定的固定百分比增加(不再按照政府公布的通常系数)

现在就是，对方认为付两个月租金作为押金，然后关于那两个方案，问我每个方案具体增加的数字是什么

我想了很久，自己也没太确定，应不应该坚持要求四个月房租作为押金，毕竟是10年的长合同。还有就是这两个数字到底怎么定

我第一次签商业出租合同，不太了解市场上通常情况是怎么样的？

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dominos 发表于 2025-2-14 17:51
好事啊，商业地产一直不景气，空置率这么高，有人求你要长租居然还担心。要是稳妥起见可以可以10+10+10.4% ...

肯定是4%会比较高。但是我又有点担心，怕对方会承受不了，….官方公布的通胀系数其实是很低的，我算了平均10年的，好像都才2%

我感觉如果签长租的话，这房子不是相当于是对方的了？相当于一次性被买断了很长时间的控制权，失去了调整租金的权利和调整条款的权利，????

主要是感觉对将来的租金有一种无法掌控感。感觉一次性签这么长时间，很有可能长期来说，租金会偏低。

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christ430 发表于 2025-2-14 15:29
每年按照CPI来个人觉得不错了（想想去年前年的cpi），当然你也可以谈固定每年x%增长（看下过去十年cpi参考 ...

“ 这样20年租约一签物业马上价值上一个level了，所谓的商业地产价值主要看租客”

——我已经拒绝20年租约了，我只同意签10年…但是这个商业地产的增值，主要要看回报率吧？

你们计算这个租售比的话，是计算的毛租售比，还是净租售比？

我算了一下，如果按对方提的租金的话，毛租售比是7%
但是实际上，因为还要交税费，还有要请中介管理（我不想自己管，打算全权委托中介），实际的净收益是要少于这个的

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你參考一下正在市场上出售的Llittle Zak's Acdem, 48 Somerset street, Epping :
Attractive 20 year net lease to 2035, plus option to 2045, with above market fixed 4% annual rent increases and 3 month Bank Guarantee
3 month Bank Guarantee 是比较常见的。

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登陆 发表于 2025-2-14 19:46
你參考一下正在市场上出售的Llittle Zak's Acdem, 48 Somerset street, Epping :
Attractive 20 year net  ...

请问这个option to 2045—-是要怎么约定呀？?

类似于同等租金下，让对方继续去下一个十年的优先权？

这样子房东仍然保有在2045年调整租金的权力？
主要是我不知道这种option形式双方的权益是怎么保证的

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你提出的A： 其实就是我说的5年一个Option, 一般是current market review (CMR), 具体来说就是看看当时附近类似的租金是多少，重新定价， 有可能和每年一加以后第五年的租金差不多，也许你那时已经落后于同类，比如说比市场价低了10%， 那新的租金就涨10%或你们双方同意的价钱，如7%等等。如果谈不拢，要不你投降，要不他们放弃Option, 再有就是平均付费找个商业评估师给定新的租金。

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Little Zak's Academy

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医疗方面的2.5% 到3%年增长率较为常见。如果你觉得4%太高，CPI 太低，可以考虑3%.

SOSHELPPLZ

登陆 发表于 2025-2-14 20:00
你提出的A： 其实就是我说的5年一个Option, 一般是current market review (CMR), 具体来说就是看看当时附近 ...

那看来和我最开始的理解差不多，这个Option的约定其实还是有很大的不确定性，双方其实都是仍然可以walk away的，
难怪对方一直不同意5+5的方案，一定要要求我签10-20年. 然后我要求在第五年的时候加租金，也要求我给一个具体的数字。那你是觉得这个第五年的时候交的租金，是按照初始租金的7%比较合适吗？

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刚刚楼上有位朋友提到了开发，突然想到我的这个商业物业，旁边那一栋是政府的物业，如果被政府强制征收的话， 那无法履行合约，应该就不关我的事了吧？

我开始不愿意一次性进入太长租约，就是担心万一我这边需要在10年之内收回房子的话，是不是得需要赔偿对方的装修款（对方号称要花200,000刀进行装修），还有合约没完成时间对方到其他地方的租金？@@~

但想来想去好像也没有什么其他的可能性，我自己会要提前说回房子？大家觉得我的思考有什么遗漏吗？

martinyan

十年大胆签，这年头生意能不能做十年还难说呢,赚笔违约金也爽啊，你怕什么。十年稳定现金流好过空置一年半载

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这个律师会帮你搞定，在NSW三年以上的Lease需要有律师做，Lease要去土地局注册。
简单来说就是你们要签一个Lessor's disclosure statement, 7 天冷静期后就可以签正式的Lease，这两个文件都规定好了Option 有关的事相，如哪年哪月哪日开始三个月内可以书面申请exercise option，新的租金怎么定 等等。

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SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-14 19:53
请问这个option to 2045—-是要怎么约定呀？?

类似于同等租金下，让对方继续去下一个十年的优先权？

Option to 2045, 2045 租约结束，双方想继续的话重新签一个新的租约。

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SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-14 20:18
刚刚楼上有位朋友提到了开发，突然想到我的这个商业物业，旁边那一栋是政府的物业，如果被政府强制征收的话 ...

这个情况要告诉律师， 律师会在lease里提及以及处理方法，对方签了就是同意了。一定要通过律师做这么长的Lease， 这样才有法律保障。
有些租客会要求按未入租时间比例赔偿装修费。

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SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-14 20:15
那看来和我最开始的理解差不多，这个Option的约定其实还是有很大的不确定性，双方其实都是仍然可以walk a ...

你就是按CPI每年加，到第五年的时候租金已经不止比开始时的租金高7%了吧！要从第5年的租金加 5% -10%比较常见。当然要是那时候又金融危机了抑或经济又高歌猛进了，那就不合理了。

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SOSHELPPLZ 发表于 2025-2-14 19:25
“ 这样20年租约一签物业马上价值上一个level了，所谓的商业地产价值主要看租客”

——我已经拒绝20年租 ...

7% gross，如果净回报率5%-6%能达到的话在悉尼就算达标了，乡下的话差一点。

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医疗方面属优质租客，应该促成租约。

stanthefat

签了马上就卖 有长约的物业少说卖多5成

weaknet

恭喜呀，租客签长约还要投入大金额装修，对业主都是利好消息。

有中介的话，随便发个标准合同过来看看，心理就有底了。具体操作可以找个律师，把自己想法和他交代清楚，都是标准文本，不难的。

hankz

租金可以定一个3% or CPI whichever is higher, 数值可任意改动。
或者有一个exit clause, 这样可以在特定条件下退出合同。

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hankz 发表于 2025-2-15 12:53
租金可以定一个3% or CPI whichever is higher, 数值可任意改动。
或者有一个exit clause, 这样可以在特定 ...

以前可以这样选高的,现在规定只能定一种，% 或 CPI

冰与火之歌

可以定成 cpi+1%(或任意数值），只要对方同意就行

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向大家报告，

好消息，已经谈成了。

对方同意了增加押金到四个月租金的要求。
主要是看了大家的回复后，我马上加快了配合的速度。

新的问题，对方说要装修，意味着我们作为房东需要给授权吧？
给授权肯定会写不要对房屋造成结构性损坏一类的，
可是不管是律师还是我们自己应该都不会正儿八经的去监督装修过程吧…….@@~ 对方的装修图纸啥的我们需要看吗？