求助：新手 Airbnb 房东还款难问题。

baqixiaohei

大家好，我是一个新手 Airbnb 房东，最近在计算我的 ROI 时遇到了一些问题，希望能得到大家的帮助。
我最近买了一套价值 780,000 澳币的公寓，支付了 150,000 澳币的首付款，剩下的部分通过银行贷款。
以下是我的财务情况：

        •        Airbnb 每月净利润： $4,000
        •        水电和网络费用： 每年 $5,000
        •        房贷还款： 每月 $3,200
        •        物业费： 每月 $500 美元
我自己尝试计算 ROI 和现金回报率，但结果却是负数。我不确定是不是我哪里算错了，还是遗漏了什么重要的因素。希望大家能给我一些建议或指导，教我如何正确计算这些数据。
非常感谢！

2024.8.26更新
我的利润是
Airbnb总收入-水电网费用-维护费-清洁费-客人协助费=利润。

利润淡季是4000/ 旺季6000。说实话，这个房子还只能是中产来住，一天最低150刀，就是750人民币，还是比较贵的。高的时候有300。能翻倍。

我买这个房子最初的目的是自住，位置好但是里面比较老，15年的公寓了。现在因工作原因离开被迫做airbnb，我觉得
只要收支平衡，不需要我往里面填钱，我就很满意了。

Byronbay

Airbnb 每月净利润        4000
房贷还款 (每月)        -3200
物业费 (每月)        -500
水电和网络费用 (每月)        -416.67
15w首付每月机会成本：存款利息 (5%)        -625
每月总支出        -4741.67
每月净现金流        -741.67
每年净现金流        -8900.04
总现金投资        150000
总投资        780000
现金回报率 (Cash-on-Cash Return)        -5.93%
投资回报率 (ROI)        -1.14%

结论
每月亏损：-741.67 澳币
现金回报率：-5.93%
投资回报率（ROI）：-1.14%
这表示目前的投资状况是亏损的，每月需要支付 $741.67 澳币，整体投资回报率和现金回报率也都是负值。

刮胡刀

没有负扣税投资公寓房产不划算

Forbne

现在还有人做airbnb? 民宿补给不要钱？家具电器不要钱？......楼主的清单太短了

TGTG

物业费为啥是用美元交？

TGTG

楼主是不是主要是不甘心不赚钱啊？这个账根本不用细算啊，收入4000，银行就要还3200，随便有点别的成本就是亏的了，不可能是赚的啊

楼主的房贷应该是大概4%的利率，不知道什么时候到期，赶不赶得上降息到那么低，否则后面成本还要加

maxinfang

又一个雷锋 感谢楼主 为租客或者游客免费当体力 送家具送服务的同时 还倒贴钱 还要陪笑

vivianjek

支出项目算少了很多吧，短租卫生费用不少吧，保险少不了，不然租客在里面摔一跤倒告你一回要破产。还有为什么只有物业费，council费呢？

pcdogr

直接gpt 算一下吧，假设物业在新州，结果如下。


我们来汇总一下所有收入和支出，并重新计算ROI。

收入：
Airbnb 年收入：$4,000 * 12 = $48,000
支出：
水电和网络费用：$5,000（每年）
房贷还款：$3,200 * 12 = $38,400（每年）
物业费：$500 * 12 = $6,000（每年）
维修和维护费：$2,000（每年）
保险费：$1,500（每年）
家具折旧：$1,000（每年）
税费：$3,000（每年）
市政费用：$2,000（每年）
年度总支出 = $5,000 + $38,400 + $6,000 + $2,000 + $1,500 + $1,000 + $3,000 + $2,000 = $58,900

净收入：
年度净收入 = 年度总收入 - 年度总支出 = $48,000 - $58,900 = -10,900 澳元
总投资成本：
总投资成本 = $780,000

ROI=−10,900/780,000×100%=−1.4%
最终结论：
收入：$48,000
支出：$58,900
净收入：-10,900 澳元
ROI：-1.4%
这个结果表明，在当前条件下，这项投资是亏损的，回报率为 -1.4%。这意味着每年的收入不足以覆盖支出，需采取措施提高收入或减少支出。

HowardHamlin

当下的投资环境下（高利率），你20%首付是肯定亏的。而且你airbnb 4000的月收入也太低了吧，正常情况下一天就150以上了。4500~5000是标准。

yrq88252

出国吃考拉

肯定是负数啊，你这支出算的还不够全呢。

tracy.qian77

Airbnb 每月净利润是扣除了哪些？

cryptozotpyrc

少了房子增值或減值的計算，增值的情況就是正的了

baqixiaohei

刮胡刀 发表于 2024-8-23 09:00
没有负扣税投资公寓房产不划算

负扣税是什么意思？是指我的工资的负扣税对吗？我也觉得是，如果打年薪10w的税，那可以很多退税。

baqixiaohei

cryptozotpyrc 发表于 2024-8-24 22:03
少了房子增值或減值的計算，增值的情況就是正的了

公寓地址不错，但是不太涨

baqixiaohei

HowardHamlin 发表于 2024-8-23 10:25
当下的投资环境下（高利率），你20%首付是肯定亏的。而且你airbnb 4000的月收入也太低了吧，正常情况下一天 ...

airbnb不好做，尤其是两房的，竞争激烈。

baqixiaohei

maxinfang 发表于 2024-8-23 09:48
又一个雷锋 感谢楼主 为租客或者游客免费当体力 送家具送服务的同时 还倒贴钱 还要陪笑
...

其实澳洲的住宿蛮贵的。我的公寓均价是160-220 之间。一周也得1100刀，租客付的更多，因为Airbnb抽17%左右。所以，一个游客要付1300刀一周的价格，约合6500一周，至少得是中产，才能租的了。陪笑说不上，但是都得说好话，提供情绪价值。

baqixiaohei

tracy.qian77 发表于 2024-8-23 22:33
Airbnb 每月净利润是扣除了哪些？

非常多，水电网锁清洁费，各种各样的折旧费用修理费用。

baqixiaohei

HowardHamlin 发表于 2024-8-23 10:25
当下的投资环境下（高利率），你20%首付是肯定亏的。而且你airbnb 4000的月收入也太低了吧，正常情况下一天 ...

4000还是我努力的出来的呢。

kawara

baqixiaohei 发表于 2024-8-26 04:38
其实澳洲的住宿蛮贵的。我的公寓均价是160-220 之间。一周也得1100刀，租客付的更多，因为Airbnb抽17%左 ...

请问租你的房屋的都是什么人？游客？本地工作的？

租期一般多长？

有没有旺淡季之分？

amyo(∩_∩)o

如果是本息全还。你这个是挣钱的。3200大部分是还本

企鹅男孩

如果房产本身不增值就没啥意思，靠租金收益率太低了，还一堆事

pan123au

雷锋

destine

LZ果然是新手，很多东西算的不清不楚的。

1. 看你说这公寓是两房？那一晚150刀好便宜好吗？墨尔本两房公寓至少都要250刀一晚啊！
2. 物业费怎么是美元？
3. 没算折旧呢，去找算房屋折旧的公司出报告吧，家里家具都可以算上折旧的。
4. 买二手公寓比新建的折旧少了很多，不知道你当时考虑到这点没。
5. Airbnb还有不少隐形的费用，比如房子里要放的日常消耗品，咖啡机和胶囊等等，有时候碰到不靠谱的客人会丢小件东西，都要考虑进去。

总结来说，正现金流的airbnb比较难，尤其现在market比较饱和的情况下。

上书房行走

房产投资在澳洲就是亏钱的。一句话。都不用算。

除非你打擦边球，搞现金分租。

巴菲特说过 real estate主要功能在于税务优惠。对于财富增值并不是个好选择。跟投资贵金属一样。

leonxu

正负相抵你图啥？在家躺着不开心吗？

sweetstar

如今6+%利息如果本息同還也算成本，澳大利亞境内絕大多數稍微正常一點地方的居住房產沒有可以讓你打平的，只有非常偏遠或者你撿漏了或者各種租很多人的那些。當然理論上還本部分是不應該算在成本上的，因爲那是增加你的equity。假設你的房產價值不變的情況下，你今年如果還了1萬本金，這一萬就是你的資產，永遠是你的。
房產投資能獲利的主要方面就三條：增值、改/加建、負扣稅。這三個好像你都不占。我要是你我就找個合適的時機賣掉，買美股ETF，只有你賣的時候才需要交稅，你可以在收入低的年份，一點點賣掉股票，然後再找價格便宜的時候買回來，稅收會比我放在offset裏面，年年都按照已有工資收入的稅基收稅好多了，我也是最近才意識到這個稅務考慮。更不用提民主政府總是有衝動乾中產和瞎逼插手自由市場經濟+SP500過去實際增值速度比澳房產高。

cryptozotpyrc

baqixiaohei 发表于 2024-8-26 04:35
公寓地址不错，但是不太涨

平均年漲幅6%的話，那你不太漲的情況可以估計2-3%年漲幅，加上房產增值就可能是正的了。

baqixiaohei

destine 发表于 2024-8-26 08:31
LZ果然是新手，很多东西算的不清不楚的。

1. 看你说这公寓是两房？那一晚150刀好便宜好吗？墨尔本两房公寓 ...

LZ果然是新手，很多东西算的不清不楚的。

我确实是新手，不过你说的一些卧室亲身体验了 我自己认真的

1. 看你说这公寓是两房？那一晚150刀好便宜好吗？墨尔本两房公寓至少都要250刀一晚啊！
现在市场竞争比较激烈，我为了提高入住率降低了价格，我用的是定价软件，再加上是寒冬，所以我定价低。

2. 物业费怎么是美元？
写错了，是澳币。

3. 没算折旧呢，去找算房屋折旧的公司出报告吧，家里家具都可以算上折旧的。
15年公寓。我买的时候整个家居2000卖给我的，也没什么钱。

4. 买二手公寓比新建的折旧少了很多，不知道你当时考虑到这点没。
5. Airbnb还有不少隐形的费用，比如房子里要放的日常消耗品，咖啡机和胶囊等等，有时候碰到不靠谱的客人会丢小件东西，都要考虑进去。
这个我劝考虑进去了。消耗是在清洁费里，一次130澳币

总结来说，正现金流的airbnb比较难，尤其现在market比较饱和的情况下。

这个您说的对，得有特色。