普通老百姓还是不要用trust买房了

HowardHamlin

看了很多财经博主，买家中介的视频，很多都在夸trust买房，无限贷款。但往往只关注资产保护以及每年自由划分收入这两个属性，对trust的缺点都仅仅集中在无法负扣税和每年管理费上。

我想说其实trust这个结构对99%的普通老百姓都不适用，就一个缺点就能劝退了（往往视频博主一带而过），那就是land tax。

新州为例，个人持有房屋有107W threshold，而trust持有没有起征点。也就是说50W土地价值的房子每年多掏$8000。你家庭税务结构再怎么分配，规划，重组，都不可能回本啊（无论收入划给父母也好，加上岳父母也罢）。

trust在我看来只适合1 资产上千万大佬 2 有一定规模生意的 3 家庭关系复杂的

大家觉得对吗？

JhYu

楼主有道理，我有trust, 但从来未以trust购房。

chcfy

Trust 有 trust 的用途和好處.....
總之  不利於 trust 持有的,  便不要用.....
就這麼簡單.....

ryan3

所以没有普及

dpblue

chcfy 发表于 2024-8-18 10:31
Trust 有 trust 的用途和好處.....
總之  不利於 trust 持有的,  便不要用.....
就這麼簡單.....

听君一席话，如听一席话

gyclh

理解有差

wxm611

万邦君来了？ 干货满满的

lauraineyan

Trust为什么可以无限贷款？

RADEON

适合 有钱，怕被分财产的

vcsg

研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥关系。
2.无法负扣税和每年管理费，自己管理做账不要钱，报税几百，贷不了多少钱，很低的leverage谁都无法负扣税。
3. land tax, 这是个大缺点，但是如果在已经用完threshold的情况下，也没区别。
4. 分散收入，适合家庭有大量无收入人员的情况，能省下一定的税收。
5 资产保护，适合家里做生意的背负大量债务的，但是这个一定要事先和律师商讨好，账目分开情况，不要有任何的法律和财务漏洞。

所以确实看来，用trust买房对于普通老百姓没有优势还麻烦。要体现trust的优势只有已经用完threshold,家庭低收入人多，限制太多。

nvy

vcsg 发表于 2024-8-18 12:08
研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥 ...

你的解释对于又笨又懒的我太有帮助了。

gcc

vcsg 发表于 2024-8-18 12:08
研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥 ...

请教“无限贷款”是什么意思？想贷多少贷多少？

DaftPunk

只能说不适合nsw
我就两个trust 昆士兰35w Melbourne可以nominate一个ppr
房产投资yield才是核心

DaftPunk

vcsg 发表于 2024-8-18 12:08
研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥 ...

你第一点理解是不on point
trust 精髓是用guaratee 达到不占用个人额度
同样租金个人名义就无法滚雪球

vcsg

DaftPunk 发表于 2024-8-18 12:57
你第一点理解是不on point
trust 精髓是用guaratee 达到不占用个人额度
同样租金个人名义就无法滚雪球 ...

个人是不能滚雪球贷款，trust可以重复用guarantee只是现在不查，和早年可以无限海外收入去不同银行贷款一样。这是个credit policy上面的漏洞。不过这样一来，个人名下就不得不把额度空起留着不用了。另外确实各州对于trust和地税是不同对待的，我只是研究了NSW的trust 地税法规没发现多有优势。

小木兰

顺便问一个关联的问题。
如果成立一家公司来买房申请贷款，跟trust比有什么优劣呢？
我查到的是，好处是land tax跟个人一样有threshold， 而且转让至需要换公司股东?租金收入可以通过公司分发？
相对比个人持有，坏处是没有cgt discount （trust 好像有1/3 折扣？）。

小木兰

trust可以重复用guarantee只是现在不查， 这点对于公司贷款是一样吗？

大黑天

公司的贷款利率比较高啊

小木兰

大黑天 发表于 2024-8-18 16:00
公司的贷款利率比较高啊

公司申请房贷，利率是跟个人投资房贷款利率一样的

总有刁民要害朕

Trust 怎么会无法负扣税呢？

benneli

要用trust管理资产的人应该8000不是个事儿吧

zhengtao

小木兰 发表于 2024-8-18 15:31
顺便问一个关联的问题。
如果成立一家公司来买房申请贷款，跟trust比有什么优劣呢？
我查到的是，好处是lan ...

很多人用family trust买是考虑到资产保护和税务。因为trust里的资产不属于个人，不会被分走，比如离婚。或者来个败家子。另外trust的profit可以由trustee自由分配给受益人，非常灵活。比如分18000给你没有收入的岳母。
如果用公司买，因为股东多半还是自己，资产保护力度没有trust那么强。被分走的可能性很大。而且公司利润也只能分给股东，还是要交个人税的。

另外更换trust的trustee好像比更换公司股东更便利，好像也不用涉及到印花税。

通常情况下，长期持有，很多有钱人选择用family trust。短期投资或者做开发，很多人选公司或者unit trust。

很难说哪个更好。只能找个会计按照个人的实际情况算一下。

至于用trust无限贷款，这个适合有钱人玩儿了。贷款首先要考虑的不是借多少钱，而是能还多少钱。失去这个基础的投资，那就是赌博。

HowardHamlin

wxm611 发表于 2024-8-18 11:25
万邦君来了？ 干货满满的

兄弟，我就是听了万邦君的，感觉他这一点没有说到位才发的帖子。他主要市场和客户在悉尼，但是对地税一带而过，我觉得是不够的。

HowardHamlin

vcsg 发表于 2024-8-18 12:08
研究过这方面，说下我自己的拙见。
1.无限贷款。用的租金贷款，是不是trust持有不重要，额度和持有形式没啥 ...

谢谢你的确认，分析得很详细。

HowardHamlin

总有刁民要害朕 发表于 2024-8-18 16:38
Trust 怎么会无法负扣税呢？

trust结构投资的房产是不能像个人名下那样carry investment loss然后negative gear成员income的

HowardHamlin

小木兰 发表于 2024-8-18 15:31
顺便问一个关联的问题。
如果成立一家公司来买房申请贷款，跟trust比有什么优劣呢？
我查到的是，好处是lan ...

公司income tax rate 是 25% or 30%。没有tax free threshold的18200。所以如果是成员本身收入已经在45%这些阶段，那用公司“可能”有盈利的空间（要记得资产卖出没有50% cgt discount是血亏）。但大家都是打工族，肯定是不合算的。

总有刁民要害朕

HowardHamlin 发表于 2024-8-19 09:56
trust结构投资的房产是不能像个人名下那样carry investment loss然后negative gear成员income的 ...

当然不是这样做的啊，都是设置unit trust，然后个人以借钱的名义买这个trust unit 然后trust用这个钱去买房。这个负扣税是坐在个人退税的下面。这不是最基本的么？

yelleft

收入和投资房数量至少达到足迹平均水平才有必要讨论trust的问题吧....

花正红

dpblue 发表于 2024-8-18 10:41
听君一席话，如听一席话

哈哈哈

大头爸爸

举个例子，如果你用Trust 1去买投资房，拿到了贷款，然后你拿Trust 2去买第二个投资房的时候，只需要会计师出信证明Trust 1自己可以Meet自己的liability，这样的话在你申请Trust 2贷款的时候，Trust 1的债务银行是可以不看的。所以理论上只要你有买1套投资房的借贷能力，你可以通过多个Trust买多套投资房。最近有不少人在做这样的事情，但是就像LZ说的，不是每个人都适合用Trust，而且实际上在某些人在短期之内用这种方法买进多套投资房的时候，也会对自己的信用分数有损伤，因为每个Trust都要用个人做Guarantor，所有的Credit Enquire依然在你的Credit Report上面是可以看到的。我觉得基本上清一色做这些事情的人都是买家中介给的建议，自然也是想多赚点钱而已，所以还是要保持清醒的头脑，况且借了银行的钱也不是不用还的