紧急求助：如何在悉尼与邻居用法律解决雨水管道纠纷?

Rosezh

我们在2021年在悉尼上北区买了一个大地破房，经过拆除重建，现已基本完工。但最后连接雨水管道的时候才发现找不到位于邻居家的下水管。该长约50米的管道是要沿着邻居的篱笆一米的宽度内通入公共雨水管道。在房契上明确标明为88B，我们是受益方。在链接公共管道的地方发现了三根水管，其中一个早已被树根堵死，管道工说应该属于我们，但需要更换。建筑商于是要求我们修复。我们联系了邻居，他们虽然最初在口头上答应了，却先是用各种借口阻止施工，后又要求我们修改建筑计划。和康嫂咨询后，被告知完全没有必要修改建筑计划，只需和邻居联系施工即可。但邻居此时不仅拒绝我们进入，连谈判都拒绝了，只是希望我们能够修改计划，用其它方法解决排水问题，以避免在他们的土地上动工。当我们还在咨询社区服务中心（CJC）进行调解时，他们反倒先行要求CJC介入要求我们修改计划，并对验房师（certifier）提出有关投诉。

我们自信作为房契规定的受益方，我们有权力要求邻居履行义务容许我们尽快施工。但邻居一意孤行，拒绝让步。现在虽然调解在即，但我们认为成功说服邻居的可能性极小。因此已经准备动用法律手段解决。现在需要请教法律及房产达人的是：

1 我们是否一定要得到邻居的容许才能动工？

2. 如果需要向法院提告，应该选择哪家法院？

3. 除了向法院要求邻居履行88B的义务外，我们还可以要求什么其它的法庭命令吗？

4. 即使我们打赢了官司，如果邻居强行拦阻施工，我们怎么办？

5. 因为拖延已经造成了我们在财务上的巨大损失，我应该根据那条法律索赔呢？

若有法律及房产达人能够就此赐教一二，将会十分感激！

6号咨询员

楼主换位思考一下如果你是邻居你会痛快答应吗？
我也不太懂得那些条款，但是将心比心如果自己家里土地或者院子被搞得脏乎乎乱糟糟那是绝对非常非常糟心的事情。如果我是楼主就算是占理的一方也必定会给邻居提供一点补偿。现在要对簿公堂甚至要邻居补偿自己的损失，呃…… 我也真的很想知道澳洲法律到底会怎样处理这种情况

Rosezh

6号咨询员 发表于 2024-7-3 20:49
楼主换位思考一下如果你是邻居你会痛快答应吗？
我也不太懂得那些条款，但是将心比心如果自己家里土地或者 ...

谢谢你的回复。 我们对他们目前已经提出的所有要求都尽量地给与了满足。我们甚至希望他们能提出一些条件供我们考虑，但他们拒绝谈判。其实他们一直是在敷衍我们，尽量拖延并试图最终阻止我们进入维修或重装工程。在这里建筑商帮了倒忙。据邻居说建筑商曾经考虑用其它方法解决问题，这就为邻居找到了借口。但当我们咨询了康嫂后，被告知这既不必要也不充分，而且只能额外地增加我们的成本。因为i这是早就已经获批的88B, 康嫂和法律都并不要求我们对乙方有任何补偿，只需要对该施工地域尽量恢复原状即可。而且我们现在不是不考虑补偿，只是希望能将之限制在可以忍受的范围之内。但该邻居的特点是在口头上曾经很痛快地答应过，但在行动上步步为营处处设卡，不断拒绝我们的施工计划。我们现在考虑法律行动实在是不得已而为之。因为这里有一个法律上我们的权利和邻居的义务的问题。而正是这个法律，使我们有可能最终摆脱困境。

邻居是OZ，其执拗诡异真的是前所未见。说到换位思考，我们现在自己住的地方也有easement，但我的中国邻居修姻亲房时只是口头上说了一句，我们就让他们连接上了。没想到轮到我们自己，居然要闹到法庭相见。

人在悉尼已中年

打官司，预备十年时间吧

人在悉尼已中年

要求邻居赔偿？呵呵，楼主想太多了

Rosezh

如果真的要十年时间，因为不能入住，那我们的损失将是非常巨大的呀！难道只能必须要由自己来承担吗？ 而且你们真的认为是要由我们赔偿邻居才合理吗？ 如果真的如几位所说，那法律不是就成了一纸空文了吗？ 康嫂莫非也是在误导我们不成？澳洲不是法制国家吗？ 难道你们真的认为法律不是一条解决问题的途径了吗？ 法律解决也是康嫂建议的，但各位的回复确实让我吃惊不小。

katherman

这种情况问律师吧，这个钱不能省

Rosezh

katherman 发表于 2024-7-3 21:56
这种情况问律师吧，这个钱不能省

谢谢建议。CJC沟通不行就一定得请教律师了。我们本来是想把给律师和工程师的钱直接给邻居的，也口头表示过可以这样做。但当我们一让再让之后，他们索性连谈都不谈了。我们是没有办法，才最后决定走法律途径的。

四明布衣

在其他办法都无效的情况下，一是走法律途径，等官司打赢再施工，这个可能时间成本会比较大；二是出高价叫建筑商强行施工，大不了事情搞大，也是走法律途径解决，但施工完成，房子可入住了。

Ronin8317

你有88B easement，可以直接去进入他们的土地施工。

Rosezh

四明布衣 发表于 2024-7-3 22:16
在其他办法都无效的情况下，一是走法律途径，等官司打赢再施工，这个可能时间成本会比较大；二是出高价叫建 ...

谢谢您的建议。调解失败以后，我们现在考虑的是用您的方法一。但如果旷日持久，成本加大，就只能走方法二了。但无论一二，都是双输的结局。不明白为什么本来可以双赢的事情，非要闹到如此地步。但我们会先礼后兵，见招拆招，尽量避免双输的结局。

Rosezh

Ronin8317 发表于 2024-7-3 22:17
你有88B easement，可以直接去进入他们的土地施工。

谢谢您的提醒，我也是这么理解的。但由于有求于人，就没敢激化矛盾。如果调解不成，我们再考虑是否直接进入的问题。不知我们可能否会双管齐下，一边打官司，一边施工，这样可以尽量降低工程成本。

liwei2001

要求邻居赔偿？呵呵，楼主想太多了

katherman

Rosezh 发表于 2024-7-3 22:02
谢谢建议。CJC沟通不行就一定得请教律师了。我们本来是想把给律师和工程师的钱直接给邻居的，也口头表示 ...

找律师不一定是要打官司。找他们要建议，也是值得的

Rosezh

liwei2001 发表于 2024-7-3 22:30
要求邻居赔偿？呵呵，楼主想太多了

由于邻居用各种借口阻碍我们的施工计划，使得我们产生了各种各样的财务损失。而且如果我们运用法律手段解决问题，则将导致各种十分巨大的法律成本，时间成本和机会成本。您是说所有这些数以十万计的额外成本，都应该由我们自己来承担吗？

Rosezh

katherman 发表于 2024-7-3 22:36
找律师不一定是要打官司。找他们要建议，也是值得的

同意。那我们先尽快准备进行法律咨询。

prajna

Rosezh 发表于 2024-7-3 22:38
由于邻居用各种借口阻碍我们的施工计划，使得我们产生了各种各样的财务损失。而且如果我们运用法律手段解 ...

“据邻居说建筑商曾经考虑用其它方法解决问题，这就为邻居找到了借口。但当我们咨询了康嫂后，被告知这既不必要也不充分，而且只能额外地增加我们的成本” 如果对方合作，自然这样，对方不合作，
按建筑师的意思做吧。 官司打下来，钱更多。  

Rosezh

prajna 发表于 2024-7-3 22:41
不如问问builder，设计师，有没有其他方法。

builder其实帮了倒忙，告诉邻居可以想想别的办法，如修OSD等等。这一下提醒了邻居，索性要求我们修改CDP。问过康嫂以后，被告知既无必要也不充分，徒增成本而已，所以也不会获得批准。但邻居以此为借口，拒绝我们施工。建筑商随后矢口否认，但为时已晚。这其实是问题出现胶着状态的一个原因。

Rosezh

prajna 发表于 2024-7-3 22:41
“据邻居说建筑商曾经考虑用其它方法解决问题，这就为邻居找到了借口。但当我们咨询了康嫂后，被告知这既 ...

我们已经做完了验房，其实建筑商已经可以退出了。现在问题是即使建筑商有方案，因为有合法得88B在，康嫂也不会批。何况时间成本更不会少。从长远来看，使用88B无疑是一劳永逸的方法。尽管由于邻居掣肘，可能成本也会加倍

fabrica

好端端的盖什么房啊，邻居看着你的法式豪宅，感觉一生都被你毁了

Rosezh

fabrica 发表于 2024-7-3 23:12
好端端的盖什么房啊，邻居看着你的法式豪宅，感觉一生都被你毁了

我甚至都想到了这一层。但你从另一方面想想，你是愿意和住在一幢大地破房里的人做邻居, 还是愿意和住在新房子里的人做邻居呢？由于新房的存在，你的地产价值是上升了呢，还是下降了？

Ronin8317

打官司？你基本上不需要他们的许可，上法庭干什么？告诉他们什么时候施工就可以了。

outreach

楼主确定能赢这个官司？

Rosezh

Ronin8317 发表于 2024-7-4 00:00
打官司？你基本上不需要他们的许可，上法庭干什么？告诉他们什么时候施工就可以了。 ...

谢谢告知。我一直是这么理解的。大概要提前给出通知。旧案里有此前例。我需要进一步了解一下。再次感谢

Rosezh

outreach 发表于 2024-7-4 00:02
楼主确定能赢这个官司？

我不敢100%确定，所以才请教高明。如果您是此间达人，请指教一下：我如果输，会输在哪一点上呢？

xming

Rosezh 发表于 2024-7-3 23:28
我甚至都想到了这一层。但你从另一方面想想，你是愿意和住在一幢大地破房里的人做邻居, 还是愿意和住在新 ...

这个不好说了，大多数人就不喜欢旁边的房子压着自己的。

perfectstock

楼主做的没错啊，问问律师能不能通知后强行施工，直接砸开门去做了好了

nmsler

如果能够自己在自己这边解决肯定比和邻居无限期纠缠成本低，造好后立马脱手，这房子以后住着都糟心，我一直认为拿着现金买现房，省事省力，所谓的dream house 都是满满的血泪，修房过程中遇到太多这样的事情了

hidec

能不能买下来

Rosezh

xming 发表于 2024-7-4 06:59
这个不好说了，大多数人就不喜欢旁边的房子压着自己的。

这也可以理解。恰好我们现在住的地方邻居也盖了新房，我们没有任何的不适感。也许相形见绌，但这好像是没有办法的事了吧