只有大城市才有房产投资吗？数据可能颠覆你的认知！

现金为王

目前悉尼HOUSE房价已经杀疯了，山区投资房没有2M，你看都不用看，那么问题来了，只有大城市才有房地产吗？ 能否跨区投资？

大家看看第一个图，是不是悉尼一骑绝尘？ 如果你这么认为，那就too young too naive了。老手都知道，投资不能看绝对值，要看涨幅百分比。（100万的房子翻倍，和我买2个50万的房子翻倍，赚的都是一样的100万，这里就不展开了）

那么就要看第二张图了，过去25年，悉尼年化收益并没有特别出众。那么是不是意味着其实房地产不一定只能投资大城市？

投资二线城市还有各类好处：

1. 轻松持有，悉尼目前2M的房子租售比可能只有3%或者不到，但你投资其他地方60-80万的房子， 租售比可能有5%，这样持有起来相当轻松。

2. 门槛较低， 相比悉尼动不动2M的入场门槛，其他地方只要60万。对打工族相当友好。

欢迎各位补充一下缺点。

Mushroomm

楼主的数据说明长期回报率超过7.2%的只有两个大城市。
为啥7.2%? 十年翻一番。

现金为王

我觉得6%以上的都还可以，关键现在悉尼的投资方门槛太高了，持有很吃力

maxinfang

换句话说 持有越长 那么均值越平均
悉尼和mel 的好处 是真的可能自己住那个城市
其实自己住哪个城市 买两套 就一套自住一套投资
不过 楼主忽略了 投资房的cgt 和地税因素
所以觉得两套 好与一套 其实最好是无限升级自住房
没必要 投入投资房 这本就是政府的责任

Mushroomm

门槛太高和投资回报是两个不同问题。
我不是说小城市绝对不能投资，但是大城市确实平均回报更高。
每个人情况不同，投资数额周期风险都不同，适合就好

Forbne

大城市才有房地产，不是大城市才有房产投资，这是两个概念，投资哪里都可以，投资非洲也能赚钱，关键是你会去吗？

TGTG

maxinfang 发表于 2024-4-7 10:49
换句话说 持有越长 那么均值越平均
悉尼和mel 的好处 是真的可能自己住那个城市
其实自己住哪个城市 买两套 ...

从提升资产总值来讲无限升级自住房是优选，但是如果需要用大笔钱的时候，不管是救急，还是有新的投资方向，就都不太方便

管閒事的路人

楼主说的两个优势更适用于股票。

TGTG

楼主图片里的过去25年是哪年的数据？毕竟中位价格用的还是2018年的数据，有点老了

maxinfang

TGTG 发表于 2024-4-7 11:05
从提升资产总值来讲无限升级自住房是优选，但是如果需要用大笔钱的时候，不管是救急，还是有新的投资方向 ...

我只有一套自住房时候 offset都是钱 降息周期梭哈股市 被割了才去买了投资房 买投资房是为了 强迫储蓄
真的要用钱 也可以降级自住 哈哈哈

vickyvicky

小城市最大的问题是不确定性高，风险高，而房地产投资主要是求稳定回报，一般人都是长期持有房产，所以大城市一直是普通人房产投资首先

TGTG

Mushroomm 发表于 2024-4-7 10:35
楼主的数据说明长期回报率超过7.2%的只有两个大城市。
为啥7.2%? 十年翻一番。 ...

目前的利率，十年翻番已经不赚钱了

TGTG

maxinfang 发表于 2024-4-7 11:08
我只有一套自住房时候 offset都是钱 降息周期梭哈股市 被割了才去买了投资房 买投资房是为了 强迫储蓄  ...

前一半受教了，后一半没懂，为什么没有继续升级自住？

maxinfang

TGTG 发表于 2024-4-7 11:10
前一半受教了，后一半没懂，为什么没有继续升级自住？

升级自住 要更大地 更多的房间 我懒得打理
但是再给我一次机会 我会毫不犹豫升级自住！
人生态度转变了 人不能懒
复盘 我当时 应该升级 买同样大小 房间 名家设计的新房
那时候一直认为地大最重要

maxinfang

TGTG 发表于 2024-4-7 11:10
前一半受教了，后一半没懂，为什么没有继续升级自住？

强迫储蓄是 买股票 不如买投资房 至少不会在那瞎操作 我股票刚开始是赚了蛮多 但是靠运气赚来的 靠实力都还回去了 因为你总会继续回去 被割了几次 就果断止盈断损 现金出来买投资房了 现金机会成本 也是我的风险系数

tina-go

完全正确啊

再补充第三点，你例子里面的两个50w，更灵活。需要divest, 或者再投资的时候，想卖一个卖一个，想卖两个卖两个。各种排列组合。

100w的那么大整个的，总不能劈一半卖吧。

zl5431

看这图，破寺还应该再涨50%

pan123au

有钱就不会说门槛高，没有钱说什么都对。 悉尼house价格高，是因为移民来的太多，工作和工资也高，house 太少。 去布里斯班，什么都便宜，就是工作太少，是从sunnybank 出来，知道差别在那里，亲身体验。

现金为王

pan123au 发表于 2024-4-7 11:53
有钱就不会说门槛高，没有钱说什么都对。 悉尼house价格高，是因为移民来的太多，工作和工资也高，house 太 ...

所以悉尼的总价是所有城市里面最高的，这个毫无疑问，但我们讨论投资回报率的时候看到，其实其他城市回报率也不会差太多。

pan123au

现金为王 发表于 2024-4-7 12:05
所以悉尼的总价是所有城市里面最高的，这个毫无疑问，但我们讨论投资回报率的时候看到，其实其他城市回报 ...

1，有多少现金
2，能贷多少款
3，回报率

要谈回报率，就要谈能贷多少款---当地的工作是多是少和工资高低，人口是否增长，以后谁来接盘，不然都空谈，当然全部现金，免谈，没有意义的。

maxinfang

楼主的问题 是 已经主观决定做了长线
其实换句话说 做好被套牢的准备了 哈哈
个人投资房 还是希望做个 2-5年的短期预测
这样也比较容易做目标 预期和时间段内的复盘
而不是不输心态自我安慰法
因为预期 和 到期的 复盘 才更应该是对这个投资行为的总结与止损 或者止盈的指导
毕竟人生是动态变化得 如果当收藏 那是艺术家的任性
因为都有两面
就好像买小的灵活 便宜 那么一分为二 就是管理成本的翻倍 其实要花了双倍的心思
如果买远的 放弃近的 那就是放弃本身地理天然优势
有舍必有得 除非你个人有特别优势比如亲戚在那每年反正要去一次 否则出事了 你还要飞过去 而不能找自己人解决一些特别情况 带来的另外的成本的支出 和时间的投入
如果真的买投资房 肯定买自己可以承担的短时间的一套 而买远的逻辑 我个人会是为了避开地税 换州 而这应该是你存到第二套的钱 再操作 当然除非你有很长远的多套投资 甚至 准备以投资房为副业 那当然也可以花心力 但是一步一脚印 分两套 是你真的看到一套50w 或者60w 非常非常好的 投资房出完手在考虑的事情 因为提前设置了 两套目标 也等于失去了 看第一套稍高预算的机遇 应该落实到房子本身的同时 先找到了这套 再考虑后面多余的钱如何运用

mightyview

楼主数据从哪个网站找到的？

xq052b

TGTG 发表于 2024-4-7 11:05
从提升资产总值来讲无限升级自住房是优选，但是如果需要用大笔钱的时候，不管是救急，还是有新的投资方向 ...

Refinancing出来就可以了呀

mightyview

maxinfang 发表于 2024-4-7 11:14
升级自住 要更大地 更多的房间 我懒得打理
但是再给我一次机会 我会毫不犹豫升级自住！
人生态度转变了  ...

请问下，升级自住不会压力变大吗？
而且升级自住，那部分钱不会再产生价值了？

yourock

事实证明那个统计是有问题的。数据被扭曲了。

maxinfang

mightyview 发表于 2024-4-7 15:38
请问下，升级自住不会压力变大吗？
而且升级自住，那部分钱不会再产生价值了？ ...

涨了topup套现 也是价值
卖了downsizing 还不用交税
投资房 3-4%回报率 贷款利息 6% 还要5倍用到杆杆
也要地税
自住房 不会那么大的压力的
比如 你原来100w 房贷还清 涨到200w 买一套300w
那你的压力还是 100w贷款 当然如果 你要 200w自住套出 100w 拿去当首付买500投资房 这才是压力
按正常贷款 不要骗贷 应该都还好拉

xq052b

maxinfang 发表于 2024-4-7 16:53
涨了topup套现 也是价值
卖了downsizing 还不用交税
投资房 3-4%回报率 贷款利息 6% 还要5倍用到杆杆

+1

自住都是这样保持loan大致不变，一步一步升级来的

那种几十万年薪都买不起悉尼的house的文章，就是在贩卖焦虑博眼球

mightyview

maxinfang 发表于 2024-4-7 16:53
涨了topup套现 也是价值
卖了downsizing 还不用交税
投资房 3-4%回报率 贷款利息 6% 还要5倍用到杆杆

挺有道理的，但是如果投资房按着200万买会不会好点？
Refinance出100万，然后再贷100万，这样200万负扣税？还有房租收入？不知道压力大不大

maxinfang

mightyview 发表于 2024-4-7 17:35
挺有道理的，但是如果投资房按着200万买会不会好点？
Refinance出100万，然后再贷100万，这样200万负扣税 ...

我就是这么操作的 压力不大还行 负扣税美滋滋 我觉得压力可能比升级自住还小点
就是贴钱 給房客住 还要修东西 自己生活质量还没提高 还要交地税 还要被骂是黑心 房东 心情不是很好
唯一的好处 是修东西的时候 顺便叫维修工把家里的东西也修了 开到投资房上去
还有房子涨了 要想卖一想到
要交cgt 算了一下 什么负扣税其实都还回去了
不如买套自住房 位置好点 带一套独立grany flat 偷偷cash租给靠谱的中国人 不是更轻松 好打理 升值还无压力 我有个朋友买了套华人区带奶奶房的 我觉得操作的也太好了 以后长辈来就把租客赶走 一步到位

mightyview

maxinfang 发表于 2024-4-7 17:43
我就是这么操作的 压力不大还行 负扣税美滋滋 我觉得压力可能比升级自住还小点
就是贴钱 給房客住 还要修 ...

没错。对于投资房，说到修东西是真烦

地税大概多少呢？

对于cgt，如何持有1年，最高相当于25%的税收，这样至少要比自住房增值多25%才能持平。
这样计算不知道有没有问题