真心求教要不要卖墨尔本投资房

xsmile

本人在墨尔本有两套投资房，都不是在特别好的区。 第一套是2016年70万购入的house，墨尔本东区ringwood，由于地不是很大，加上房子不是很新也不算很破，现在不装修的情况下也许可以卖95万左右吧，租客稳定，租金480 每周，但是是负现金流， 现在卖了不会赚很多，但是不会损失，而且赚了的钱可以把自住的贷款全还了。

2022年很不知量力地买了一个远东南的房子，76万购入，房子是1992年建，不算很旧，地也比ringwood的大，离city 很远，但是比ringwood 好租，基本开放2次就租出去了，而且该区租房/卖房的房源很少，竞争也不多，所以基本房子放出去，还是很好租。 可惜买了一年半，感觉房子没怎么升反而跌了，但是租客稳定，租金520每周，也是负现金流。如果现在卖了，肯定是亏钱卖的，因为我也不知道什么时候房子才会升到持平状态， 感觉一直这样贴钱下去不现实，毕竟房子也不是很新， 区也很一般。

自住是一个不大不小的townhouse,当年2015年 87万全新买入，一家4口也勉强够住，也不是剩很多房贷，现在保守估计可以卖130万以上吧， 所以2022 才敢再买一套。但是今年退税算了一下，两个投资房negative gearing 一共接近3万，现在省吃俭用还能勉强维持， 但是今年明年地税， 利息会更多，而且各种不利的消息，怕再这样下去会有点负担不起， 压力很大。 自住房一直不卖是因为很喜欢这个区，离孩子上学，我们上班都不远，买菜都很便利，邻居也相处融合，没有物业费，因为是一开二。

所以大神们，帮我分析一下，如果是你们，会卖哪一套呢？还是再撑一下， 熬过这一关。。。。。

letsgo

保险起见，先处理一套。

现在政策对投资者不友好，比如突然加增airbnb的税负

WACT

把自住的Townhouse卖掉，剩下俩House也好过TH。这种有物业的，将来不要碰。

卖掉自住房还不用上税

tina-go

请问你ringwood 2016多少钱买的，现在租多少啊？

我觉得，反正你二选一，必卖一个对吧，不要看赚钱不赚钱。而是要看，这俩房子未来的潜力。卖未来潜力小的。

sohomel

新房还有折旧可以做NG，你这个基本就是实打实的损失，不理解你这个三万是什么意思？两套房各自要亏一万五吗？在没有Capital improvement 的情况下，这么劣质的投资干嘛留着。

xsmile

tina-go 发表于 2023-8-30 11:11
请问你ringwood 2016多少钱买的，现在租多少啊？

我觉得，反正你二选一，必卖一个对吧，不要看赚钱不赚钱 ...

70万买入， 才租480，租得太便宜，  打算如果不卖， 明年怎么也要升到520

xsmile

sohomel 发表于 2023-8-30 11:12
新房还有折旧可以做NG，你这个基本就是实打实的损失，不理解你这个三万是什么意思？两套房各自要亏一万五吗 ...

是的，两套一共损失接近3万

xsmile

WACT 发表于 2023-8-30 11:09
把自住的Townhouse卖掉，剩下俩House也好过TH。这种有物业的，将来不要碰。

卖掉自住房还不用上税 ...

我这个townhouse 没有物业，在不错的区域，离小孩上学很近， 我上班也不远。所以一直不舍得卖

小短睫毛

自住卖了，投资卖一个，然后换一个自住？

sohomel

xsmile 发表于 2023-8-30 11:13
70万买入， 才租480，租得太便宜，  打算如果不卖， 明年怎么也要升到520

却是租金过低，看看目前市场上租金如何，我感觉这个区至少要求550每周，你买入成本还可以，如果改善现金流，比另一套值得保留

WACT

xsmile 发表于 2023-8-30 11:16
我这个townhouse 没有物业，在不错的区域，离小孩上学很近， 我上班也不远。所以一直不舍得卖 ...

只有卖掉自住TH，经济上最划算，也保存了最大增值潜力。

卖掉新点的House，之前的负扣税都得吐出来，还得补税。
卖掉刚买的House就是净亏，割肉离场。
这俩方案经济上都不划算。

没有物业的th，毕竟还是th，一些问题要邻里协商，没有物业打理，维修维护将来都是麻烦。现在人们都不喜欢，将来也是一样。
不考虑经济账，那不喜欢哪个，就把哪个卖了吧，没差了。

小短睫毛

估计楼主说的townhouse是1开2的吧，和house没啥区别

RAMBLER

维州现在的情况房子不太有利于投资房产，如果资金压力大就割肉离场。降低贷款，或者offset装满。

我也赞成卖其中一套的方案。至于卖一套最有力，建议咨询你自己的会计。

另外投资不是自住，不能以自住的眼光看问题。

sarahlin

我觉得如果有预算就把Ringwood的投资房加上自住的都卖掉，买一个自己住得很舒服的房子。

70买入95卖出应该可以净赚十万左右吧，也算不错的投资回报了，如果你觉得后市不看好没必要一年贴几万进去，即使有NG也不划算。

至于新买的房子，就算不跌原价卖出也要亏印花税、中介费和各种杂费，加上每年利息和租金抵消后的亏损，如果能承受还是拿着吧。

xsmile

小短睫毛 发表于 2023-8-30 11:29
估计楼主说的townhouse是1开2的吧，和house没啥区别

是的，主要方便生活，邻居和谐。

xsmile

sarahlin 发表于 2023-8-30 11:43
我觉得如果有预算就把Ringwood的投资房加上自住的都卖掉，买一个自己住得很舒服的房子。

70买入95卖出应该 ...

谢谢，我也有这样的打算

momo1627

这周卖了阿德的小投资房。53入68出 6年。。。租金490 无息 账面年收入大概16k 税后 11k大概。65万活期存款一年现在3w左右税后2w。 给你参考下
我卖的原因是这是第一次在澳洲买房，买在17年高点，新房 semi 一般的区。。。都是血的教训。。便宜的跟不上涨幅，贵的成本太高。
感觉小城市 不是核心区 没有投资意义。墨尔本不知道 悉尼 阿德还是比较了解的 给你个参考。

honester

你这个人，不适合投资，刚买一年的房子，就说”跌了“，你如果不卖，你管跌不跌呢？ 你就安心收你的租得了

早晚还会涨上去的！

现在我建议你，等着。同时大幅加租，如果租客不接受搬走了，更好卖，现在不适合卖

weitouhappy

momo1627 发表于 2023-8-30 11:49
这周卖了阿德的小投资房。53入68出 6年。。。租金490 无息 账面年收入大概16k 税后 11k大概。65万活期存款 ...

你这个算是房价涨了15w？租金貌似也还行嘛

leaf2019

卖掉ringwood减少房贷支出，远东南现在割肉离场也没有更多好处，就慢慢退税吧

momo1627

weitouhappy 发表于 2023-8-30 11:52
你这个算是房价涨了15w？租金貌似也还行嘛

机会成本太高了。错过了很多。
租金你算我再涨100，无利息税后 算上 depreciation 到手最多2%-3% 。这还得看 房子维修情况。
到时候卖depreciation 还要吐一点回去
现在放活期 税前5% 放自住房offset 6% 无税

我没说投资房不好，，，投资房还是得买有增值潜力的。买点卖点也很重要。资金成本机会成本也很重要。

bjcxyd

VIC的天量债务，靠谁来还？就目前的高利率，这些天量债务每年要付多少利息？想想就知道答案了

che999

墨尔本是什么情况

95万房子租金小于500

忙碌的华侨城

个人意见，先卖一个吧

社区

租金稍低了点，东南区的老旧房子租金差不多500，600之间吧。

Victorxing1

che999 发表于 2023-8-30 12:08
墨尔本是什么情况

95万房子租金小于500

120的房租出租550。 150的房子出租650。 墨尔本还是性价比很好的。 不知道那些跑到昆州的在收入不增加的前提下怎么能负担更高的房租?

zg431193

我的建议是，全部卖掉，重新买个好区好房，或者买个大地带网球场的，生活质量立马改观，维洲房产没啥投资价值，维洲的地有投资价值，这个地的概念不仅包括土地大小，还包括土地地点。读读红楼梦，曹雪芹最后悔的事情是，当年他家没有多置办祖坟周围的地，其概念类似澳洲自住房，因为无论政治政策如何变，自住房受影响最小，你只要土地足够大，地点尽可能好，你根本不用担心啥利率和涨幅，负扣税这玩意就是个畸形的政策。

che999

Victorxing1 发表于 2023-8-30 12:23
120的房租出租550。 150的房子出租650。 墨尔本还是性价比很好的。 不知道那些跑到昆州的在收入不增加的 ...

这是做慈善吗

120万x6% = 7.2万的利息和机会成本

550 x 52 = 3万的租金减去各种成本 不到2.2万

每年亏5万，10年，50万，还不能保证房子10年增值50万

yumintaoaud

安居乐业 其他都不是自己的

sarahlin

honester 发表于 2023-8-30 11:52
你这个人，不适合投资，刚买一年的房子，就说”跌了“，你如果不卖，你管跌不跌呢？ 你就安心收你的租得了
...

他也在算持有成本和以后可能的收益，还有现在卖出的亏损等等。现在持有成本太高了，算70万贷款，520周租，一年算下来最少亏2万，加上NG也要亏一万多，如果现金流紧张或者不看好房子每年增速大于这个亏损，还不如早割肉。