黄金海岸净回报率 10.4% 的小商铺，现金流嗷嗷高

ARACT

这个地段- 冲浪者天堂，黄金海岸的居民通常都会很熟悉，中餐馆不少。
门店不是最佳的位置，地段虽然差点，但能租上这个价格说明人流是可以的。周边疫情前还是挺火的。
租金net 5.2w，售价要价50w，价格还可以谈，回报率10.4%。
砍砍价11-12%的回报率，拿下不成问题。
喜欢现金流的，可以看看这个，嗷嗷高

ARACT

前几天有人提到8% 回报率的motel，其实8%回报率现在不算啥，还有很多更高的。
不要不敢想，不要被忽悠的满足了5-6%的回报率。

alven

这个回报不错，商铺投资有啥需要注意的地方啊？

ARACT

商铺要注意的挺多。
要是这么好租金回报的公寓，早都卖出去了，但是商铺可不一定，想卖不一定卖的出去。

他这个店的问题是，location不是这个地段最佳的。
2-8法则可以参照，如果不是最佳的那前20%地段，那么对于retail来说基本没有价值（我的逻辑）。
因为所有的商户都会去抢那20%优质location，包括你的租客。你买了那后80%，意味着你的租客也会是三心二意，一旦有好的location空出来，你的租客就动心思要搬家。
购物中心里，经常看到租客在同一个购物中心里搬家，除去被迫的情况，通常都是租客寻求人流更好的优质地段。

优质地段撑死，第一排最优地段疯抢。
第二排的店铺，可能状况就天壤之别，差着十万八千里。
这也是本案，回报率给的更高的原因。

v26v26oo

ARACT 发表于 2023-7-2 19:43
前几天有人提到8% 回报率的motel，其实8%回报率现在不算啥，还有很多更高的。
不要不敢想，不要被忽悠的满 ...

motel都是35年长约，空置期基本为零，风险控制岂是这种小小街边店能比的。

街边店不续租了，空个一两年的比比皆是

ARACT

v26v26oo 发表于 2023-7-2 21:15
motel都是35年长约，空置期基本为零，风险控制岂是这种小小街边店能比的。

街边店不续租了，空个一两年 ...

motel也有跑路的，疫情期间有很多。

不要觉得签35年，就会给你付35年租金，太天真了。赢了官司都拿不到钱的还少吗？
这样的签约，只对政府，大公司，靠谱的机构适用。
一般这种motel，夫妻经营的，不用太相信35年租约有多少保障。

v26v26oo

ARACT 发表于 2023-7-2 21:16
motel也有跑路的，疫情期间有很多。

不要觉得签35年，就会给你付35年租金，太天真了。赢了官司都拿不到 ...

那种是特例了，一般motel生意都还值不少钱。就算不续了，免费拿生意回来卖也不亏

ARACT

v26v26oo 发表于 2023-7-2 21:18
那种是特例了，一般motel生意都还值不少钱。就算不续了，免费拿生意回来卖也不亏 ...

但凡能卖，租客也会卖掉收回点成本。
咱就说历史，疫情期间大批motel，就是房东自己去干也赔钱。租客干根本不挣钱，净赔，根本卖不出去。你干你也赔。
你放下手上的活儿不干了，去经营motel？那个motel根本没有利润，还赔钱。卖也卖不掉，各种费用爆棚，你还有贷款要还。

v26v26oo

ARACT 发表于 2023-7-2 21:20
但凡能卖，租客也会卖掉收回点成本。
咱就说历史，疫情期间大批motel，就是房东自己去干也赔钱。租客干根 ...

说的我差点信了，motel生意我还是研究过的，你不知道疫情期间motel是有补贴的吧。政府补贴基本都能cover房租，而且员工都可以申job keeper，基本没有什么成本负担，有的家人多的，光靠补贴就和正常经营赚得差不多了。

而且就算是疫情期间，也还是有客人的，并不是客流量直接掉到0， 多做的都是自己赚的，多看看几个生意报表你就知道了，疫情没有你说的那么夸张。

ARACT

v26v26oo 发表于 2023-7-2 21:28
说的我差点信了，motel生意我还是研究过的，你不知道疫情期间motel是有补贴的吧。政府补贴基本都能cover ...

我也不需要你信，不用信。

现在的市场价格，已经说明了问题。
能拿出来卖的motel生意，还是说的过去的。跑路的那种，很本没法拿出来卖。

ARACT

v26v26oo 发表于 2023-7-2 21:28
说的我差点信了，motel生意我还是研究过的，你不知道疫情期间motel是有补贴的吧。政府补贴基本都能cover ...

可以问问，你考察之后，为什么没有做motel？什么原因
还是最后选择去做了？

horsebaby

去年圣诞节去Gold Coast光临过这个铺旁边的中餐，不敢恭维。这个小型shopping 有数个铺位空置，管理也是不行，破旧不堪，与几年前去大不相同。慎重选择为宜。

sysmall

我是今年1月去的这个地方，还专门去这个food court吃了台湾人的午餐，旅游旺季学生假期加上中午饭点，人都不多，还有几个铺位招租和转让生意，有几家比较火，大多数铺位不行。

木木山高

这个商铺，应该没有传说中的那么好。

网上的介绍往往会比实际情况夸张一些。

weaknet

1.你发的这个strata commercial租约，回报率数字高，但没有注明是不是net lease income，可能还要扣除outgoings，根据surfers经验，这条街租金净回报率可能会落在6%左右。

2.欢迎分享信息和发表观点，但是你对motel的认识确实不足。你的结论和我在motel行业实际观察到的结果是非常不一样的。希望其他持有motel的人士愿意多分享一些。
motel物业部分能按照8%回报买到的passive investment是很不错的deal，只是需要根据经验看一些其他因素，比如房屋的年龄，装修的新旧程度，家具家电的状况，所在城镇的人口和发展，客人来源的统计等。至于manger丢掉motel生意不要了，甩给房东的case，问了一个做了30年买卖motel的agent，他只接超过15间房的motel买卖，说几十年就遇到过一例。

明月星光

第一张照片是晴天中午,已经摆明了这个商业街的人流情况了...

simonhang

horsebaby 发表于 2023-7-2 22:06
去年圣诞节去Gold Coast光临过这个铺旁边的中餐，不敢恭维。这个小型shopping 有数个铺位空置，管理也是不 ...

在足迹，看看帖子。很快就发现一般讨论都是行家和小白的对话。然后小白还死也要嘴硬。
看不出谁是行家谁是小白的我现在也懒得去啰嗦了

问一句，哪里去找motel的deal? realcommercial里面翻了翻，也没有看见能眼前一亮的。

Timbergum

去年12月旺季份去过上图地方，有很多商铺关门大吉

天涯浪客

simonhang 发表于 2023-7-3 00:54
在足迹，看看帖子。很快就发现一般讨论都是行家和小白的对话。然后小白还死也要嘴硬。
看不出谁是行家谁 ...

楼主是一种自我奉献的风格，以小白视角引出高手讨论，供大家学习。

horsebaby

simonhang 发表于 2023-7-3 00:54
在足迹，看看帖子。很快就发现一般讨论都是行家和小白的对话。然后小白还死也要嘴硬。
看不出谁是行家谁 ...

除了commercial realestate, NSW Burwood 有一家专门的motel, hotel的broker, 有网页，记不得名字了，去google search 一下即知

yn0521

net回报率6%还不如存银行，折腾半天图个啥呀

chcfy

櫃子内都是空空的  有在經營嗎.....？

chcfy

乜家科  有個紙皮在這....？

老沈在澳洲

Timbergum 发表于 2023-7-3 02:14
去年12月旺季份去过上图地方，有很多商铺关门大吉

这条街是曾经的辉煌，现在我路过都不愿意多看一眼。

ARACT

不错，不错，有人分享，哪怕是踩也是好事儿。
分享经验，借鉴借鉴。

motel，咱肯定不行，干不了，学你学习也好。

ARACT

关于motel我的评论，基本上靠谱，按照我考察的结果来说。
如果你觉得我考察的水平也不行，那就没办法了，能力有限。
张雪峰说的对吗？大部分是对的。人民日报说得对吗？也对，只是立场和利益不同。

黄金海岸喜来登那么优秀的地段，那么大的规模，海景，一线沙滩都才卖了一亿多澳元，不够建造成本的。
对门范思哲酒店，范思哲都撤资了，马上酒店就不能用范思哲这个名字了。
再怎么唱高调，你说看着像吗？
卖motel中介那个嘴，最好也别傻傻的全信。我知道你也不全信，只是要借他的嘴说话。

本案不是要讨论motel的，以免触动利益集团。

jslu

空荡荡的，这餐馆已跑掉吧？

帅虎

这个商铺真要是物有所值的话，租客早就买下了，根本不会在市场上出现。

ARACT

帅虎 发表于 2023-7-3 08:05
这个商铺真要是物有所值的话，租客早就买下了，根本不会在市场上出现。

对

租客肯不肯花钱把店铺买下来，是个很重要的指标。
租客都不知道能干多久，哪天就跑路了。签约5年没用，失联了找不到人。

（这个状况也并非适用所有场景，但可以参考）

Lifekeeper

GC 商铺现在这么冷清啊