如何避免说“投资房就是陷阱”？

leoyin2014

正如不是所有人适合做生意一样，也不是所有人适合拥有投资房，一部分人认为不合算而中途退出，不代表这个生意无利可图，毕竟租房市场需求巨大，我朋友的出租房，最近刚开放一天，就被人加高价抢走，差不多是跪求了。另外一个朋友的房子，房客刚搬走，还没来得及打广告open，同一条街的邻居就直接冲进来要给他女儿租房。

的确，挑选房客很重要，你不喜欢整天提要求的房客，但是也应该考虑，修修补补，并不都是无理要求，一个house需要修补维护的地方很多，适当修补对你的房产是有好处的，当然无理要求可以坚决拒绝，比如要安装decking什么的。提过分要求的房客，要坚决在租约到期之前发通知清退。

我个人最喜欢的房客，就是退休老夫妻，年纪大了折腾比较少，基本上不提要求，有退休金收入也比较稳定，房子整天静悄悄的，让人非常满意。

年轻带baby小夫妻没有租过，想来也应该不错，精力都放在孩子身上。

投资房产还是非常适合收入较高，交税较多的专业人士，任何维护维修，都可以抵税，相当于政府出钱帮你修房，这么想就心情舒畅了，而且还有每年的折旧也非常可观，这样下来抵税不少。当然对于很多没有正式工作的房东来说，花一点钱维修，的确就心疼得要命，因为无税可退。

我认为有3个理由看好澳洲房市：

1. 悉墨属于不倒塔，每年几十万移民大多直奔悉墨，拥有悉墨房产基本上是进了保险箱，一个国家当然有鹤岗一样的房地产不值钱的地方，比如矿区，这些地区的衰退数字，其实跟悉墨房东没有半点关系。
2.英国工会最近明确跟政府提出，13万公务员要求涨薪10%，以抗通胀，这无疑就是世界的大趋势，既然通胀压制不了，只能涨薪，没有别的选择，目前失业率是历史低点，涨薪势在必行，一旦涨薪，人民就有更多的现金流和贷款能力，跟收入直接挂钩的房产（房租）价格，必然也要上涨。
3. “现金为王”的人们最近也被搞晕，钱存在银行原来也不靠谱，吓得排队取钱，对银行的信任危机一发不可收拾，建立信誉需要上百年，毁掉信誉只需要一天，出走银行的现金，必然要再次寻找投资热点，传统的房地产无疑是大多数人的首选，不但有居住功能，还能有效对抗通胀。

总之，我认为，通胀已经蓄力一年，拼命加息并没有压制太多，因为它不太可能被压制到2%，一旦成为常态，房产爆发的时期就到了，存留现金意义不大，变成有形资产才得以保值抗通胀，认为现在房产已经到顶，没有大涨希望的，都比较短视，万物涨，房产必涨。

zhuzhu007

沙发

WACT

等到10月份再买不迟，大批固定利率到期的高峰期就是4-10月。
看看有没有抗不住抛盘，可以捡漏。
买入价能便宜十几万，瞬间就获得了capital gain，还不用上税。

买还是可以买的，只是买入/卖出的时机避免落入陷阱。

WACT

未来几年更大的概率是：房子会涨价，持有成本也会涨，修房子费用暴涨，法律会更偏袒租客，负扣税效果弱化。
投资房子，会获得比较平坦的投资收益，3-5%每年，有一部分人会亏损。

如果政府不废除2024年开始的减税计划，那么个人所得税会大幅度降低，负扣税个人要承担的部分就会大幅增长，你需要赔更多钱才能拿回同样的负扣税。

WACT

更多房东会退出租赁市场，出售房子，更多投资房成为自住房，这个会在公寓方面更明显。
池子变小了但鱼还是那么多。这对管理房屋的中介，不是好事儿。

可出租的公寓，通过另一种形式出现：
build for rent的整栋租赁公寓楼模式会更加流行，由专业公司统一管理。

WACT

通货膨胀，必然压制不住。
想要回到2%，太难了，怀疑即便大萧条也回不去。
一旦开战，那通胀绝对要上了天。
高通胀会持续很多年，相对房子涨幅没那么大，也就算软着陆了。

WACT

未来，你的存款确实要贬值；
但是如果你是借的钱，那可老值钱了，借款利率下不来，会一直保持这个水平，甚至更高。

WACT

贫富差距会更大，分化也会更快。
好区还是香饽饽，甚至连公寓都香，穷区就比较复杂了，负面看法比较多。

shenjeff

樓上WACT 講的中肯

frankfang4415

同意一点， 中长期来看工资要大涨以抗通胀。
工资大涨，借贷和还贷能力大涨，房价必然大涨。
从今年来看， 加息要加到多少还未知， 固定利息到期对市场有多大影响未知， 观望还是比较稳妥的。一旦这两个因素稳定下来， 就基本是入手的最佳时机了。

WACT

工资还会涨，大涨比较难了，不大裁员就谢天谢地了。

frankfang4415

WACT 发表于 2023-4-1 09:25
工资还会涨，大涨比较难了，不大裁员就谢天谢地了。

物价都涨上天了， 工资不大涨是要大家都回家耕田吗？
工资不涨，没钱消费， 政府的gst到哪收去。
就算说老百姓没话语权， 那些工会会不会要求涨，公务员会不会要求涨。 那些最有话语权的人要求涨， 工资还能不涨。
当然这里说的是整体状况不是个例。 你要说不失业就不错了还涨， 那么从covid开始到现在都可以说不失业就不错了。 而现实是， 这段时间工资真的大涨了。

frankfang4415

WACT 发表于 2023-4-1 09:25
工资还会涨，大涨比较难了，不大裁员就谢天谢地了。

通胀大涨， 工资必定大涨

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 08:37
未来，你的存款确实要贬值；
但是如果你是借的钱，那可老值钱了，借款利率下不来，会一直保持这个水平，甚 ...

存款贬值，贷款也贬值。
通胀对借款人有利。
如果今天的100万要用一箱金子还
到了明天，100万只需要一箱厕纸就能还清了。

越是动乱，越不能大量持有现金。

WACT

fa19 发表于 2023-4-1 08:36
存款贬值，贷款也贬值。
通胀对借款人有利。
如果今天的100万要用一箱金子还

如果借钱不还利息的话，那是可以的。
如果利率这么高，你需要每个月还一根金条，最终你要还2箱金条。

同时，你每月生活开支也大了。继续加息，你每月就要还两根金条，你喝西北风？
话说，你现在出租房修一次，就要一根金条吧？

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 08:13
等到10月份再买不迟，大批固定利率到期的高峰期就是4-10月。
看看有没有抗不住抛盘，可以捡漏。
买入价能便 ...

抛盘的人是极少数，能抗的都会扛下去，因为本来就是高点买入的，这些人会在低点抛出吗？除非是那些低收入加满杠杆的人。但是如果真的有漏，中介或者专业人士就直接收了，根本轮不到普通人。

上次有人说是今年1月份会有大批固定利率到期，还有说3月的，现在又说4月了。哈哈哈

WACT

frankfang4415 发表于 2023-4-1 08:35
物价都涨上天了， 工资不大涨是要大家都回家耕田吗？
工资不涨，没钱消费， 政府的gst到哪收去。
就算说 ...

乱印钞引发了通胀，再想这么玩一次，已经玩不转了

WACT

fa19 发表于 2023-4-1 08:42
抛盘的人是极少数，能抗的都会扛下去，因为本来就是高点买入的，这些人会在低点抛出吗？除非是那些低收入 ...

是不是极少数不知道，扛不住的大有人在。
股票不会因为不卖就不亏损

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 08:24
未来几年更大的概率是：房子会涨价，持有成本也会涨，修房子费用暴涨，法律会更偏袒租客，负扣税效果弱化。 ...

小毛病自己就动手修了，如果不是危房，修个房子能多大费用?小题大做了。
法律越偏袒租客，房东越会涨房租。之前我租客住过我房子5年多，我一次没涨过房租，但是如今法律规定房租不可以竞价，我决定每年都涨租。有些法律规定适得其反，初衷是保护租客，实际上害了他们。
涨租和维修费用，这样一来就互相抵消了。

总之，跟Capital Gain比较，一些小费用不值一提

後方之水

frankfang4415 发表于 2023-4-1 09:36
通胀大涨， 工资必定大涨

通胀大涨工资必定大涨？阿根廷土耳其津巴布韦人民的工资一定很高

WACT

fa19 发表于 2023-4-1 08:48
小毛病自己就动手修了，如果不是危房，修个房子能多大费用?小题大做了。
法律越偏袒租客，房东越会涨房租 ...

五年不涨租金的投资房。。。。。。。。

你是投资还是做慈善？
你自己已经证明了这是个失败的投资

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 09:40
如果借钱不还利息的话，那是可以的。
如果利率这么高，你需要每个月还一根金条，最终你要还2箱金条。

没修过，没买过house。
house确实很难打理，但是也不是每家每户都是那样吧，租客如果通情达理，都还好。你说的大修应该只是个例。
高息也只是暂时的，你怎么不说前十几年享受到的低息福利呢？怎么不说今年某些时候就会停止加息，并且很大可能近两年就会降息呢？
放长线看，高息时期仅仅占一个小小的部分而已。

WACT

fa19 发表于 2023-4-1 08:54
没修过，没买过house。
house确实很难打理，但是也不是每家每户都是那样吧，租客如果通情达理，都还好。 ...

用5年时间，碰一次运气，人生能等几个5年？

frankfang4415

後方之水 发表于 2023-4-1 09:49
通胀大涨工资必定大涨？阿根廷土耳其津巴布韦人民的工资一定很高

这里谈的是事实， 不是好坏。
工资大涨是你手上的澳币多了， 不是你的购买力变强了。
在通胀大涨的时期， 你的购买力是大跌的， 如果工资没有大涨， 社会必然动乱。 为什么？因为人们购买力跳水， 吃不起饭了。

WACT

leo兄，能接受5年多不涨租金吗？
楼上兄弟5年多不涨租金的投资房

achilles

你去年入手的墨尔本房子都跌成狗了首付浮亏50%，还好意思说保险箱。见过保险箱里的钱每天少一点，一年少一半么？

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 09:53
五年不涨租金的投资房。。。。。。。。

你是投资还是做慈善？

没涨租是因为当初房客竞价高出要价30%我才租给他的。
是我当时不了解行情+被中介蒙骗，中介是想着赶紧租出去他们早拿钱，于是给我建议的价钱很低。现场才发现，看房的人把路都堵了，按人头算有100+，然后有人来晚了说要看，中介不给看，双方差点发生口角。
我当时很震惊，确实很失败，对市场不够了解，做决定太草率了。
好租客，没有过任何修补要求，就中介讨厌，每年给我发信劝我涨租，但是都被我拒绝。

frankfang4415

WACT 发表于 2023-4-1 09:42
乱印钞引发了通胀，再想这么玩一次，已经玩不转了

纵观世界历史， 这个操作就没有停止过。

WACT

再说啥时候有10年低息了？也就2020-2022是低息。其他年份利率也不低

fa19

WACT 发表于 2023-4-1 09:59
leo兄，能接受5年多不涨租金吗？
楼上兄弟5年多不涨租金的投资房

这个不用计较，还有十年不涨租的呢。
租房市场收入都是蝇头小利。主要还是CG