商业贷款额度大的小生意业主们，2023不好熬呀

weaknet

作为小生意经营者的一员，2023眼瞅着每月分红大幅下降呀。

经营收入和CPI涨幅一致，员工涨薪和CPI一致，其他成本（办公用品、网络服务等）也和CPI一致。最大的区别就是银行商业贷款利息大涨，尤其是如果生意以前一直都是只还利息的情况，几个月加息下来，几乎直接跳涨了一倍，利息成本这块支出大涨。

收入-支出，导致每月分红下降明显。澳洲还是打工稳定，经历疫情，加薪又可以在家办公，反而更爽了。

不知道那些以3%-4%回报率买大型商场等物业的投资者，是否也会有同样的问题。

v26v26oo

又让我想起了之前论坛热炒的昆州物业管理权生意，不知道现在6倍入手的朋友怎么样了，付完利息得多少年回本

WACT

哪壶不开提哪壶

玄武真人

头痛， 恐惧。

hellochina

v26v26oo 发表于 2023-2-3 19:11
又让我想起了之前论坛热炒的昆州物业管理权生意，不知道现在6倍入手的朋友怎么样了，付完利息得多少年回本 ...

物业管理权算是最稳当的行业了。今年物业工资随CPI涨了7.8%，平均租金起码涨了20%相对应的commission收入也涨了20%

WACT

有房产抵押的利率也不低，没抵押的利率更高。
生意也在杀估值，不是只有房产。

damogao

v26v26oo 发表于 2023-2-3 19:11
又让我想起了之前论坛热炒的昆州物业管理权生意，不知道现在6倍入手的朋友怎么样了，付完利息得多少年回本 ...

我也好奇

deen

世界最大的地产基金不是流动性紧缺

WACT

物业管理权的挑战是掉letting。
昆州公寓，TH，还有多少人敢投资？ 买家多数都自住了，不需要出租。
外部中介越来越多，原来收8-10%管理费，现在华人3-4%的管理费都有人做。偏远地区可能还行，华人涉足的地方你敢收8-10%管理费？还不内卷的要死，管理费砸到地板价。

租金上涨快，更加速了买不起house 的人买公寓自住。掉letting 更厉害了

DBOY123

WACT 发表于 2023-2-7 15:32
物业管理权的挑战是掉letting。
昆州公寓，TH，还有多少人敢投资？ 买家多数都自住了，不需要出租。
外部中 ...

本来就是夕阳产业，都是昆州杀猪盘。

WACT

DBOY123 发表于 2023-2-7 16:20
本来就是夕阳产业，都是昆州杀猪盘。

这个生意最大收入来源是，早入行的买家，收割后入行的买家。

活儿还是需要人干的，只是竞争更激烈。
尤其是昆州华人入行房产中介越来越多，竞争愈加激烈。

weaknet

又加息0.25%，商业贷款这回真的要6%+利率了。

苦日子还要持续。

Robbie2018

WACT 发表于 2023-2-7 16:37
这个生意最大收入来源是，早入行的买家，收割后入行的买家。

活儿还是需要人干的，只是竞争更激烈。

你活了？

培培

零售物业还好，办公室物业问题更大.

lyb41

朋友租的仓库 今年跟着CPI涨租百分之8.前两年省的一次性吐回去了

WACT

布里斯班零售，新租约涨幅20%-30%。
地段很烂租不出去，那就没有涨幅，认栽。
已有租约涨幅在CPI 7—8%左右。
固定涨幅的，按照合同约定涨幅。
保险，市政，物业费涨幅都在20-30%之间。
commercial土地估值，好像没有涨，政府怕他们倒闭。。。。。

能租出去的，地段不错的，回报还可以。持如果持有时间还比较长，那回报率不错。
地段不好的，租不出去的，惨了，持有成本暴涨。

现在在售物业6%回报率，几乎不可能卖的出去。回报率在7%的很多。
黄金海岸一处社区购物中心，原先要5%回报率卖，最后是7.5%回报率卖出去的。

davidtsao15

WACT 发表于 2023-2-9 14:06
布里斯班零售，新租约涨幅20%-30%。
地段很烂租不出去，那就没有涨幅，认栽。
已有租约涨幅在CPI 7—8%左右 ...

那还不如直接卖REITs吃分红呢

WACT

davidtsao15 发表于 2023-2-9 13:09
那还不如直接卖REITs吃分红呢

所以现在不好卖。之前我说照着20-30%砍价，很多人惊讶，觉得在说胡话。
一点不用惊讶，现在砍掉30% 能卖出去就挺好。

现在比眼光，看谁能选出好的地段。

nick_ourstep

租约还贵了现在。。

WACT

商贷的利率6%？
那是有房产抵押的,购买商业物业？
有房产抵押的商业物业，IO 也接近7%了吧？

纯买business，即便有抵押 现在商贷，IO ,是7%+了？基金贷款估计都是8%+

happyyuanchi

WACT 发表于 2023-2-9 14:06
布里斯班零售，新租约涨幅20%-30%。
地段很烂租不出去，那就没有涨幅，认栽。
已有租约涨幅在CPI 7—8%左右 ...

随着人口增长物业管理权相关法律肯定会修改，到时相关生意会砸在手里

WACT

happyyuanchi 发表于 2023-2-10 08:51
随着人口增长物业管理权相关法律肯定会修改，到时相关生意会砸在手里

嗯，基本赞同

weaknet

哪个行业可以确保永久盈利，最后都得进化或者结束不是么，最好给个大致的时间预期呀，这样才能帮助群友避免踩雷。

别像中国崩溃论这种，虽然根据历史发展规律，所有国家都有周期性繁荣和衰落，但你2001年就说要马上崩溃了，最晚也不会晚过2008年奥运会。现在一代人壮年都快过去了，当年看了这书，没有去中国投资的资本估计都后悔了。

WACT

立法改革应该在五年以内

Zrose

WACT 发表于 2023-2-10 10:23
立法改革应该在五年以内

你在昆省哪里？ 跟Paul Shi有仇咩？我有做物业管理的朋友说他人不错哦，商业贷款现在加息了确实蛮苦逼的，但是人家有盼头呀，咬咬牙还完贷款再把生意卖了就逍遥快活撩

Zrose

我个人感觉做物业管理的人，勤劳肯干就一定能致富，象我的朋友，除了管理好自己的小区，业余时间到处帮朋友买卖房子，增加收入，积极参加社团活动，人品诚实可靠，朋友们都信得过他们俩夫妻。这样的人，想不发达都难！

Zrose

我觉得澳洲就是这点好，只要你勤劳能干，都能过上充实舒适的日子，当然啦当然，我不勤快，以偷懒躺平为荣，但是都替我的朋友们开心快乐

weaknet

哈哈，点评得当。

加息不停，需要咬牙坚持几年，感觉刚实现的小康日子，一下子又回到温饱水平了。

eva82

成功高点卖出，现在安心带娃吃银行利息

damogao

hellochina 发表于 2023-2-7 15:47
物业管理权算是最稳当的行业了。今年物业工资随CPI涨了7.8%，平均租金起码涨了20%相对应的commission收入 ...

工资涨8%，letting收入涨20%，远远抵不上贷款利息的涨幅吧？
20万的收入涨15%是3万。200万的商业贷款涨4%那就是8万的利息，如果本息一起还，对现金流打击是巨大的。