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本帖最后由 中庸大学 于 2022-12-10 20:19 编辑
1.四大银行送圣诞大礼，2周内全部上调房贷利率
澳洲央行（Reserve Bank of Australia）已经将现金利率提高了0.25个百分点，使官利达3.1％，澳洲四大行随后宣布跟进，澳人月供持续上涨，压力加剧。澳广网7日报道，这是澳央行自5月初以来的连续第八次加息。尽管抵押贷款利率的上升幅度一致，但各个银行的储蓄账户情况却不同。
西太银行成为四大银行中首家对澳央行12月的加息决定做出响应的银行。其抵押贷款利率调整显示，可变住房贷款利率从12月20日起增加了0.25%。该行储蓄利率变化为：Westpac Life账户从12月16日起，可变利率加上奖金利息总额上升0.25%，至3.75%。18至29岁持卡人的Spend&Save账户总可变利率于12月16日上升0.35%，至4.35%。
国民银行是第二家对澳央行加息做出反应的银行，12月16日起，标准可变住房贷款利率增加了0.25%，目前尚未宣布对储蓄账户利率的调整。随后，澳新银行和联邦银行也宣布跟进可变住房贷款利。RateCiy预计，可变住房贷款利率平均为5.61%。
加息给房市降温 新房贷款额猛降76亿
另据《时代报》报道，8次加息是澳洲自1994年以来最激进的加息周期。5月，随着澳洲通胀开始起飞，为了抑制通货膨胀，澳央行希望澳人少花钱，而提高利率正是其鼓励这种做法的方式。当央行上调现金利率目标时，商业银行很快也纷纷效仿。
虽然加息对已有贷款人而言压力剧增，但但对现有抵押贷款再融资的人可能会得到更划算的交易。根据RateCity的数据，在一家主要银行的业主自用贷款中，现有客户的平均最低浮动利率为5.65%，而新客户的利率约为4.6%。无论如何，较高的利率正在对房地产市场产生影响，澳人进行抵押贷款的数量有所减少。澳洲统计局的数据显示，新房贷款的总价值已经从1月份的334亿澳元的高峰期下降到258亿澳元。在这些新的住房贷款中，自住者占了大部分，大约2/3。更高的利率意味着买家可以借到更少的钱，这也让全澳房价降温。
2.通胀高企,澳洲央行今年八次加息 2023年还要再加
随着我们接近年底，拥有房贷的民众心中的问题是，明年是否会有更多的加息？
在澳大利亚联邦储备银行表示利率会在2024年以前一直保持在低水平之后，全国的现金利率从今年五月以来每个月都在提高，本周再次提高利率0.25个百分点。这使现金利率达到了3.1%，而浮动利率则超过6%。
澳大利亚央行董事会会议后发表的声明是表明其可能走向的关键。
但联邦储备银行的言辞不会是明确的。它会有更细微的差别，它对加息（或减息）时机的声明将更加明显。
上周，联邦储备银行行长菲利普·洛（Philip Lowe）向澳大利亚人道歉，因为给了他们不明确的指导，导致数十万人背负了大额抵押贷款，期望利率将保持在低水平直到2024年。洛博士说，联邦储备银行现在将改变其与公众沟通的方式。
他还表示，由于总体通胀率仍远高于联邦储备银行2%至3%的目标区间，因此可能会有更多的利率上调。
在本周的澳大利亚央行董事会会议上，现金利率提高了0.25%，转嫁给借款人的话，50万澳元抵押贷款的月付款将再增加约80澳元，这将使自四月以来的月付款总共增加每月910澳元，或每年11000澳元。
通常情况下，当预算开始紧张时，他们会逐渐削减可自由支配的开支，如外出就餐和娱乐活动，随着预算进一步紧张，才开始影响一般开支，如必要的食品和账单。
在最坏的情况下，人们会拖欠抵押贷款。
对明年二月加息的预测不一“我们预测澳大利亚央行将在明年二月和三月进一步加息25个基点，最终现金利率为3.6%。”四大银行仍然存在分歧。
联邦银行（CBA）目前的预测是现金利率止步当前的3.1%（截至发稿前），但它说明年可能会有另一次加息。
西太银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）仍然预计，现金利率将在明年五月达到3.85%的峰值。
研究公司RateCity表示，如果发生这种情况，一个拥有50万澳元债务的人，到明年五月，他们的月还款额可能会增加到约3,393澳元。这将是自今年五月开始加息以来，月付额总共增加每月1,058澳元，增幅45%。
对于拥有100万澳元债务的人来说，到2023年5月，他们每月的还款额将上升到6786澳元。
对于拥有100万澳元债务的人来说，到2023年五月，他们的每月还款额将上升到6786澳元。这将是在12个月内（2022年5月至2023年5月）月付额总共增加每月3,175澳元。。”
“从明年初开始，暂停仍然是可能的，现金利率可能在三点几的低位达到峰值，我们的基本情况是3.1%是峰值，但鉴于工资过度增长的风险上升，[现金利率]有可能达到3.35%。
“无论如何，到明年年初，应该有足够的证据表明增长正在急剧放缓，通货膨胀达到顶峰，从而使澳大利亚央行能够继续维持现状。”
肖恩·奥利弗认为，在本周加息之后，明年二月利率可能会保持不变。
明年初将有超过110万澳大利亚人处于“抵押贷款压力”之中
已有迹象表明，自今年五月以来连续不断的利率上升正在产生影响。
更多的借款人正在为还款而挣扎。
房地产数据公司CoreLogic显示，全国各地的房屋价值在11月比上个月又下降了1%，一年来下降了3.2%，现在的房屋价格中位数为714,475澳元。
据罗伊·摩根（Roy Morgan）称，到明年一月，超过110万澳大利亚家庭可能不得不将其税后收入的25%至40%用于偿还抵押贷款。
“自五月以来澳大利亚央行连续七次加息（注：本周三又一次加息）让借款人感到恐慌。”
廷德尔女士说，银行仍然必须对人们的财务状况进行压力测试，以确保如果利率再上升3%，他们能够负担得起抵押贷款，“这对人们的借贷能力造成了破坏，现在的现金利率几乎达到了10年的高点”。
3.澳欠电费增长40%!通货膨胀将逼穷人上街！
澳洲能源价格不断上升致使欠缴账单的人数增加了近40%，总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）推动在不和的州政府之间达成协议以解决危机的行动已迫在眉睫。
能源监管机构（AER）的最新数据显示，由于乌克兰战争、发电站故障和煤矿生产中断等因素的“完美风暴”将电力批发价格推至历史高点，大多数家庭在过去一年面临的电费和燃气费涨幅达到两位数。
数据还显示，在账单上涨的压力下，超过24个月未缴款、债务超过2500澳元的客户数量增加了令人担忧的39%。
同时，半数需要经济支持的客户因为无法支付持续的能源使用成本，从而积累了更多的债务。
监管机构主席萨维奇(Clare Savage)表示，这一趋势再次表明，有必要进行“改变游戏规则”的市场改革，以应对国家能源体系针对低收入家庭日益恶化债务的方式。
她说，“在本财年，一些客户已经面临高达20%和15%的两位数电价上涨。由于2022年批发天然气和电力成本上升的影响，我们报告中提出的许多债务和困难程度标准和指标可能会随着时间的推移而恶化。”
各州和联邦能源部长正在评估一系列可能的市场干预措施，以抑制东海岸能源成本的大幅上涨，包括对煤炭和天然气生产商出售给发电厂和其他国内买家的价格设定前所未有的限制。
阿尔巴尼斯周三晚在澳洲工商总会的一个活动上表示，“正如我们召集州和领地政府采取紧急行动，在我们上任的第一个月里保持电力供应一样……我相信我们将能够就一项适用于澳洲所有地区的计划达成协议。”
“我完全理解不断上涨的能源成本给你们的企业以及澳洲各地家庭预算带来的巨大压力。”
然而，在官员下周就价格上限展开谈判之前，南部的维州和新州与天然气和煤炭产量丰富的昆州之间可能会爆发分歧。
未来几年，新州维州都面临天然气短缺和价格上涨的风险。
昆州州长帕拉祖克（Anastasia Palaszczuk）警告说，如果联邦政府干预煤炭市场，损害了该州燃煤发电厂的盈利能力，昆州人必须得到“全额补偿”。
她周三表示，如果新州和维州出现天然气短缺，应该“修建一条通往昆州的管道”，而不是实施价格上限。
依赖天然气作为能源和原材料的制造业，一直主张政府为天然气批发价格设定每千兆焦尔10澳元的上限，目前在澳洲东南部的交易价格超过20澳元。
分析师预计，最终设定的上限是每千兆焦耳10澳元以上。
尽管如此，天然气行业仍在抵制政府的价格监管提议，警告称，设定价格上限将阻碍开发新项目所需的投资，而这些项目将越来越多地用于增加当地能源供应，并在长期内给价格带来下行压力。
4.美国地产危机蔓延：早期按揭违约率创2009年新高 45万人“房不抵债”!
美国房地产市场继续崩溃，因交易取消和房屋降价，美国10月成屋待完成销量出现创纪录的下降，抵押贷款早期违约率攀升至新高。
周五，据媒体报道，贷款分析公司Black Knight的一项分析指出，美国10月成屋待完成销量大幅下降，截至第三季度末，约有45万购房者的贷款超过了所有的房屋价值，其中约60%购房者是（即27万）在2022年前9个月购买房屋。
美国今年约8%的房屋抵押贷款目前略高出房屋价值水平，另有20%的抵押贷款处于明显高出房屋价值的状态。简而言之，目前在联邦住房管理局（FHA）购买抵押贷款的购房者中，超过25%的人已经“资不抵债”。
进一步来看，该机构还发现，追踪抵押贷款在头6个月内违约情况的“早期付款违约率”（EPD）已达到2009年以来最高水平，不包括疫情爆发的前三个月。联邦住房管理局贷款是由政府支持的贷款，通常发放给低收入的美国人。
其中信用分数较低的人较容易拖欠贷款，通过FHA或VA贷款购买的房屋中，80%的房屋价值低于贷款。尽管如此，整体只有0.84%出现了“资不抵债”的情况，以历史标准来看较低。
此外，10月份房屋价值同比增幅从9月的10.7%降至9.3%，连续第七个月降温，但为5月以来的最小降幅。今年以来，伴随着美联储持续激进加息，抵押贷款利率创下新高，美国房价持续冷却。
10月份的新上市房屋较2017-2019年的水平低19%（94万），房屋库存增长停滞正在缓解房价的下行压力。但由于美国人住房负担能力接近35年来最低水平，购房抵押贷款中的违约风险仍然存在。
5.澳洲房地产危机蔓延!$3700亿固定利率房贷明年到期！数百万人的月供将飙升$2000
估计约有3700亿澳元的抵押贷款将在2023年脱离固定利率，这是一颗滴答作响的债务炸弹，有可能使家庭的利息支出增加65%，并使经济增长出现漏洞。数百万被锁定在超低利率上的澳洲人还没有感受到今年借贷成本快速上升的刺痛，澳储行（RBA）董事会周二连续第八次加息，使关键现金利率达到3.1%。
据RateCity估计，随着主要经济学家预测明年将有多达三次的进一步加息，在2021年中期固定在2%以下利率的所有新贷款中，近一半的贷款的利率将激增至高达7.2%。
一个借款75万澳元采用了两年期固定利率1.94%的房主——这是大约一年半以前四大银行的平均报价——得多付2000澳元，或65%，当他们的固定利率自动恢复到可能高达7.18%的可变利率时，他们的月还款额将跃升至5200澳元。
RateCity的分析显示，即使能够与银行重新协商到更划算的6%利率，每月的还款额仍然会增加1500多澳元，或50%，达到4700澳元。
创纪录的低利率，在房地产价格飙升的情况下害怕错失良机的心态，以及RBA关于利率将在几年内保持低位的说法，导致许多借款人在大流行期间勉强自己借下了更大的贷款并承担了更多的月供。
许多固定利率的借款人享受到了对今年的加息免疫的蜜月期，但这些贷款将在2023年大规模到期，现在对家庭财务、支出和增长构成了重大威胁。
财相查莫斯（Jim Chalmers）说，最新的加息对许多房主来说将是“非常难受的消息”。
“这是澳洲房主都不想要的圣诞礼物，”财相告诉天空新闻，“我认为我们正在看到这些加息影响经济的苗头。背负着抵押贷款的澳洲人，特别是那些有大额抵押贷款的人，已经感受到了自选举前以来这些加息的影响。但经济影响仍有待发挥，仍在我们面前。”
Barrenjoey首席经济学家马斯特斯（Jo Masters）说，固定利率到期的浪潮将从4月开始加速，届时350亿澳元的贷款将重置。
5月份的月度峰值是440亿澳元，但在明年剩余的时间里，固定利率贷款的到期速度将保持在每月300-400亿澳元左右，2023年到期的固定利率贷款总值将达到3700亿澳元。
6.收入只能保证基本生活开销！澳人削减消费
澳储行（RBA）在圣诞节前的加息可能会抑制澳洲人对时尚的热情，消费者数据显示，购物者计划在未来几个月减少对服装和配饰等类别的支出。
虽然零售商对前景保持乐观，但来自管理咨询巨头麦肯锡公司（McKinsey & Company）的数据表明，即使是更富有的消费者也开始感到压力，其调查显示，年收入超过12.5万澳元的人对澳洲大流行病后经济复苏的乐观情绪有所下降。
麦肯锡对1000多名消费者进行了调查，追踪了有多少人计划增加和减少不同类别的支出，调查显示，除了食品杂货和日常通勤，购物者正在寻求削减所有领域的开支。
同时，像珠宝和奢侈服装品牌这样的消费正在被搁置起来。
麦肯锡公司合伙人兼澳洲消费者和零售业务负责人莱瓦维（Abe Levavi）说：“人们有意减少在服装上的支出，饰品更低，珠宝还要更低。如果你把这些东西放在必需品的光谱上，甚至与其他非必需品放在一起，你会看到珠宝是最低的，因为它是最不重要的。”
然而，零售商相信，黑色星期五/网络星期一购物活动的健康销售将转化为坚实的圣诞业绩。 David Jones首席执行官菲佛（Scott Fyfe）说，虽然利率上升使家庭预算面临压力，但购物者在2023年仍将热衷于店内体验。
他说：“进入2023年，我们预计独特的购物体验对消费者来说将变得更加重要，我们将继续加强我们的产品和服务。在最近的黑色星期五/网络星期一购物活动中，我们看到了创纪录的交易量和销售额，这种势头在圣诞节前没有显示出放缓的迹象。”
麦肯锡的莱瓦维对此并不完全信服，他说，随着房贷月供和整体生活成本的上升，消费者正在重新评估他们的全面支出。
他说：“如果我们看到更多利率上升，是的，他们可以削减一些支出……但他们已经在相当程度上削减了支出。作为整体人口的一般规则，在某些领域会发生一些削减，肯定会减少挥霍。”
根据麦肯锡的调查，年轻的房奴已经削减了服装方面的支出。同时，澳盛银行（ANZ）的零售支出数据也表明，与过去几年相比，时尚等类别在12月前的销售势头较弱。
该行在黑色星期五和网络星期一周末跟踪的消费信息表明，非食品零售业的消费比2019年要弱10%，比2020年的高峰期要低20%，而高峰期的特点是新冠封锁。
高级经济学家廷布雷尔（Adelaide Timbrell）周四在一份说明中说，服装、电子产品、时尚和玩具销售都低于2021年。
零售业分析师几个月来一直在预测服装以及其他可自由支配类别消费的放缓，许多人预测像超市这样的基本零售商将在明年显示出最好的回报。
尽管如此，那些面向年轻购物者的品牌被认为是有优势的。Jarden的股票团队表示，他们看好那些面向“有能力消费的顾客”的公司，比如Premier Investments和青年服装品牌Universal。
7.清空暴跌!下周全部5开头!本周清空悉尼60%新州50%墨尔本58%维州58%
中介操纵数据也没用，上周悉尼修正后才57%，这次修正后估计也是5开头了。抛盘临近圣诞并不少，都想着年前抛掉。可惜有部分银行已经不愿意贷款了，除非韭菜肯首付30-40%以上。等下周利率全上调后，那能贷到的额度就更少了。
结论:2021和2022进入房市的投机者将在巨大的贷款压力下在2023进入碎骨滚钉板年，2023不降价割肉的房子基本抛不出去。利息还会更高，澳洲大小银行的幕后老板美联储还会继续加息，而且利息保持高位。房市只有当失业率上升，投机者破产，跌势才能告一段落。
本年度最后一篇，明年2月再见！
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