有没有可能出现这种情况？

aqldu

理性探讨，明年有没有可能大面积出现这种情况？由于固定到期，贷款转为浮动。银行转为浮动后，不给折扣。由于贷款额度降低，转贷也不可能。如果真的出现这种情况，那就只能挨宰？

Adamhe

有

aqldu

Adamhe 发表于 2022-11-2 11:00
有

如果这种情况大量出现，说明固定贷款就是个大坑啊。必须建立在贷款额度一直不变或者一直增加的基础上。这一点随着年龄越来越大和经济形势的不确定，不一定能够得到保证

asschemer007

贷款转浮动后，原来的银行一般会给一些利率折扣和cash rebate, 以挽留旧客人 ( 即使你没有能力转贷);

相信届时各大银行会争相推出吸引人的利率来吸引转贷客人，这时候，有能力转贷的客人会有很大挑选余地，当然，这部分客人也不会出现财务压力，去抛售；

另一批无法转贷的客人，只能呆在原来的银行，找到好的banker 反复review 利率，可以稍微降一些；

对于无法转贷的客人，我预计明年中的浮动自住利率会在6%左右，现在应该提前开始规划了。

asschemer007

另外，计算明年中转贷能力的时候，如果以6%利率计算，收入支出等不变的情况下，贷款能力大概相当于现在的85%左右；

还要考虑到房子的估价，现在的银行估价比今年年初少了大概10-20%, 且最近变化频率非常快，高价位房子下降更大一些；

如果涨到6%的利率，我估计估价还会再掉至少10%；

转贷时候，银行估价变少，也要考虑进去。

vcsg

asschemer007 发表于 2022-11-2 11:09
贷款转浮动后，原来的银行一般会给一些利率折扣和cash rebate, 以挽留旧客人 ( 即使你没有能力转贷);

相信 ...

今年固定到期，银行给了一个要比新客人差1%的rate,经过协商，就做样子降了一些，无rebate, 比refinance去其他家还是至少高0.5%。在refinance正式通知transfer out之后,银行挽留match 别家rate，没给rebate,也许有人能拿到。所以结论就是在做出实质性转走的行为之后，银行才会给出新客人的rate,否则就当老客人割，威胁走人是没用的，需要正式通知。在加息环境下，应该会有部分人无法在不需要自己top up 的情况下refinance.加上昨天刚加的0.25%，转不走的老客人的rate应该要接近6%了。

Kangar00

大家浮动的的rate是多少了？

後方之水

银行：真当我是做慈善的？

aqldu

後方之水 发表于 2022-11-2 11:37
银行：真当我是做慈善的？

就看银行是否心狠手辣。如果够狠，固定省的一点利息，全都得还回去啊

sunnyclh1211

Westpac 浮动，加完息自住PI已经5.28%
固定明年到期

aqldu

sunnyclh1211 发表于 2022-11-2 11:59
Westpac 浮动，加完息自住PI已经5.28%
固定明年到期

5.28是有折扣的情况下吧？有没有可能，固定部分到期之后，不给这个折扣了？

库克风飞扬

固定利率贷款本来就是个坑，你有没有转贷能力，是否能转走，贷款额度大概是多少，银行查一下你的信用报告，清楚得很，到时他们的标准浮动利率7%，银行明知道你不能转走，只能任银行宰割，还会主动给你2.5%的新客户折扣？你想多了，象征性给你0.5%顶天了

别问我怎么知道的，我也是领教过他们的无耻操作之后才搞明白的

lycans

asschemer007 发表于 2022-11-2 11:09
贷款转浮动后，原来的银行一般会给一些利率折扣和cash rebate, 以挽留旧客人 ( 即使你没有能力转贷);

相信 ...

不会吧， 一般折扣都是针对新用户。
反正银行自动给老客户钱这种好事，我没有碰到过。

最大问题是这两年有些人的贷款额度是在高房价和低利率的前提下拉满了。现在利率明显比原来的计算公式高出很多。在收入不变的情况下，基本没有转贷的可能性。个别用户还有可能被重新评估，被要求增加本金。

人在悉尼已中年

固定到期后，继续转固定不就行了，现在固定利率才多少？

asschemer007

lycans 发表于 2022-11-2 11:30
不会吧， 一般折扣都是针对新用户。
反正银行自动给老客户钱这种好事，我没有碰到过。

旧客户也有折扣的，只是没有转贷拿到的折扣那么大；

对旧客户来说，Cash rebate 也有的，前提是你要提出来转贷请求，并上交discharge form;

固定转浮动后，一定要让你的banker或broker 去review 一下你的利率，能降一些的。

au31415

现在银行固定利率已经上6了，Westpac.
明年铁定上7.

jas123

澳洲银行特别喜欢杀熟

贷款到期之前3个月就要准备了

tk0007

反正一句话，银行就是要收割你，你越是无能为力，越好收割，就这样。

aqldu

人在悉尼已中年 发表于 2022-11-2 12:30
固定到期后，继续转固定不就行了，现在固定利率才多少？

这个好像是条路

au31415

aqldu 发表于 2022-11-2 12:56
这个好像是条路

死路。
现在固定利率已经上6了！
明年上7.
比浮动还高，怎么固定？

mrrio

这种可能性非常大，有equity都拿不出来，而且还要贴补利息，就真成房奴了

leaf2019

得到时候对比拿到的浮动和固定利率，现在的趋势上看谁也不会在明年可能降息的情况下再去固定较高的利率，当然明年实际情况如何也很难说

sunnyclh1211

aqldu 发表于 2022-11-2 12:13
5.28是有折扣的情况下吧？有没有可能，固定部分到期之后，不给这个折扣了？ ...

我也不知道，不是说是终身折扣吗？

库克风飞扬

sunnyclh1211 发表于 2022-11-2 15:03
我也不知道，不是说是终身折扣吗？

终身折扣是对浮动来说的，固定利率一到期，自动转为标准浮动利率，就是没折扣那种，你可以去问银行要点折扣，但是给不给你，给你多少，就看银行高不高兴了，通常会象征性给一点，比如50点什么的，除非你有能力随时转去其他银行，否则都会被银行宰割的

syd8888

库克风飞扬 发表于 2022-11-2 18:57
终身折扣是对浮动来说的，固定利率一到期，自动转为标准浮动利率，就是没折扣那种，你可以去问银行要点折 ...

Packaged的那种贷款就是每年有395元package fee的那种不是都有1.2%以上的折扣吗

库克风飞扬

syd8888 发表于 2022-11-2 19:53
Packaged的那种贷款就是每年有395元package fee的那种不是都有1.2%以上的折扣吗

如果你固定结束后，还能回到之前的优惠利率，你当银行是慈善家么？

idea_lee

库克风飞扬 发表于 2022-11-2 12:25
固定利率贷款本来就是个坑，你有没有转贷能力，是否能转走，贷款额度大概是多少，银行查一下你的信用报告， ...

说到点儿上了 澳洲的银行割韭菜从来不手软

假设你 贷了100万 明年另一家银行 评估后 只能贷给你70万 你即使refinance 也只能贷出70万
要么自己真金白银补上这个30万本金差额  要么只能还停留在原来100万这个银行 银行看准了就是你转不走的 利息才会吃定你了 哪有折扣 直接固定8%

卖房吧  早卖早解脱 等井喷

mea

这种情况会出现，但不会大面积，因为有大额度房贷的人是少数。

aqldu

mea 发表于 2022-11-2 21:24
这种情况会出现，但不会大面积，因为有大额度房贷的人是少数。

可能受影响的还是杠杆拉满，然后工资增长又不足的人群

urbe

有