澳洲房市泡沫即将破灭

lucas5611

如果把澳洲房市看做一直股票，PE大概是300左右

库克风飞扬

破灭了好，房产立国的下场，我们很快就可以看到了，前三十年日本已经示范过一次，后三十年中国澳洲接着示范

jacsonlin

把房市看成股票，第一句话就想多了。

失忆空间

库克风飞扬 发表于 2022-10-11 07:08
破灭了好，房产立国的下场，我们很快就可以看到了，前三十年日本已经示范过一次，后三十年中国澳洲接着示范 ...

澳洲可以通过放宽移民政策应对。房价上涨的基础就是人口增加，作为移民国家在人口控制上还是要比中国日本多一点手段。

simplev

从08年关注澳洲房产开始，这种论调就没停过，太无聊

库克风飞扬

失忆空间 发表于 2022-10-11 08:12
澳洲可以通过放宽移民政策应对。房价上涨的基础就是人口增加，作为移民国家在人口控制上还是要比中国日本 ...

澳洲是条件稍微好点，不过未来要想房价不跨，也只能靠开动印钞机，大水漫灌通货膨胀，全民买单这样来解决（拖后）问题了

xddt

日本是人口老龄化拖累经济又没有移民，澳洲有移民撑着，不会出现日本的情况

ziffiz1

明年开始，在疫情期间的固定利率就会到期，贷1M的家庭，利息就要多还起码三万，这帮人还没开始叫呢。别说什么1.5M，2M的了，等着吧

spb

炒房这事并非自古就有，也未必永远存在。

Sheehans

不会

leoyin2014

移民留学生
各种利益群体

不会让房产下跌的

ARACT

应该还会继续大跌

ilovefamily

昨天听闻朋友的房客~一个护士，申请一个月就拿到了pr，然后着手买房退租。。。嗯。。觉得楼主担心太过。。只要澳洲还是移民国家，每年几十万移民进来，就不用太担心崩盘。。

miss2yt

只需投资100万RMB 全家移民    我看机场得扩建  

oshibori

都去贪婪了，谁还来恐惧

alphabeta

这图更多说明地产相关信贷占当年GDP的比重，是衡量泡沫的指标但远远不是全部

Haymarket

如果计算PE要拿投资房来看，自住房没E。投资房的房价年租金比大概在30左右。

澳洲牧羊人

说这话的人，完全就是没有脑子，你也不看看现在的市场还有泡沫吗，啥是泡沫，价格远比资产高才叫泡沫，悉尼我是不知道了，就以墨尔本为例，西区的房子，我卖了一套tarneit，全新的地价是40w，建筑成本现在是35w，所有税都不含，完全的净价，我卖了69万，也就是说如果在我卖的房子旁边买一个一模一样的地，盖起来，什么都不算，先亏6万加地的税，我卖newport的一个房子，地价55w，建筑成本35w，我卖的100w没人要，降到95w也没人要，82w刚卖掉，也是成本下8w，东区doncaster的th，卖98w，现在买个地建一样的房子我算了要112w，这都不算税，这叫啥泡沫，现在的房地产价格如果仅仅只看墨尔本，全部是成本下出售，简单的说就是大家都不要房子了，根本不计成本，现在除了法宅，根本没人简房子了，你建了就直接亏10%-20%，所以墨尔本的房市根本没有泡沫，你能把成本下10%叫泡沫，但是即便这样也不会有人要了，主要是澳洲的租房市场太不平衡，严重没有投机意义，政府干扰市场，所以大家都撤出了，我卖了3个房子，买了一个3m的房子，自己享受心里就平衡了

中庸大学

在这个论坛说真话是不容易的，要遭到多少污蔑和挑战。但是楼主，我一定支持你

shuaiwhy022

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-11 09:31
说这话的人，完全就是没有脑子，你也不看看现在的市场还有泡沫吗，啥是泡沫，价格远比资产高才叫泡沫，悉尼 ...

房产开发本来就是有风险的，对你的遭遇惋惜。
但是泡沫不是这么算的，新盖的房子也许没有什么利润，可是新盖的房子在市场上的比例占多少？大多数的旧的房产地价和建筑价格本身都很低，整个房产市场整体来说也还是有泡沫的。

z3282998

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-11 08:31
说这话的人，完全就是没有脑子，你也不看看现在的市场还有泡沫吗，啥是泡沫，价格远比资产高才叫泡沫，悉尼 ...

有个东西叫可负担性，房价和收入的对比，悉尼现在的可负担性拍到了世界第二， 第一是香港，相关报道可以看新闻，买套房子要搭上几十年的收入，而且还要承担马上要来的高利息，我不知道有多少人愿意冒这个险。
说移民是支撑房价的，不知道移民往往是公寓之类的主力军，而不是house，在悉尼，公寓这7年，基本没有涨过，house已经快翻倍了，house的价格基本是公寓的2大3倍，不知道新移民能不能接得住house的房价。
你刚算的成本 地价占了大头，这大头可是炒出来，它可不是一成不变的，而且地价高企 受益的可是无本万利的政府。
政府是房地产经济的最大受益者，估计不要脸的政府会继续干预市场，不让价格跌的太厉害。

NonSense

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-11 09:31
说这话的人，完全就是没有脑子，你也不看看现在的市场还有泡沫吗，啥是泡沫，价格远比资产高才叫泡沫，悉尼 ...

经济学第一课

商品价格不是由成本决定的

市场会通过无形的手调节


如果成本能决定价格，天底下就不会有亏本的生意了

澳洲牧羊人

shuaiwhy022 发表于 2022-10-11 09:50
房产开发本来就是有风险的，对你的遭遇惋惜。
但是泡沫不是这么算的，新盖的房子也许没有什么利润，可是 ...

我其实没有损失，每套都赚，但是这个赚是有一个前提的
1 地的开发成本10年间上涨了很多，早先我还以为是政府卖地所以地价贵，后来了解以后才知道，现在的开发成本高的可怕，开发后的地和开发前的完全没有可比性，这个地价不像中国那种是完全随行就市政府在卖地，这个大部分被开发吃掉了，这一部分是根本没得降的，所以你看这次房价暴跌，但是新地几乎看不到超过5%的跌幅就是这个原因，人家都降到成本了基本上
2 房的建筑成本10年上涨了40%，其实远远超过了40%，因为涨太多，类似port d这些公司不方便直接写到价格里，感觉很劝退，就只写一个看起来涨了不到3成的价格，然后这也不包那也不包，现在连driveway也不包了，fence也不包了，什么都不包了，就给你一个纯房的价格，你要全加上，和10多年前一比，涨的让人乍舌
这两个加在一起，房价涨了很多，然后即使暴跌20%在数字上还是不亏，但是确实都到现在的成本以下了，而且这只是买家的感觉，卖家的感受是更不一样的，因为卖家还有装修费用，广告费，中介费，空置费，gst，全部算进去，现在真是在成本20%下出售了，大家愿意卖主要是很多人确实都不亏，然后又不看好澳洲的投资房产市场了，我朋友坚持的不多，都在使劲卖，但是现在很多成本下10%的房子，依然没有人买，然后租房市场价格越来越高，房子还越来越少，澳洲政府这种保护租客的方法，最后会坑的租客根本没有足够的房子租，新的房子现在已经完全没人建了，就有钱人的法宅还有新建
说这些意思就是说新盖的房子不是没有什么利润，而是明明的亏损了

澳洲牧羊人

NonSense 发表于 2022-10-11 09:56
经济学第一课

商品价格不是由成本决定的

成本不能决定价格，但是成本价格差会决定市场没有新增，如果在引进移民，结果会越来越畸形，其实也不关我的事了，我彻底放弃了，以后再也不投资房产出租了，以后如果再买，也是买度假屋，对澳洲政府的奇葩政策看透了

NonSense

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-11 09:59
成本不能决定价格，但是成本价格差会决定市场没有新增，如果在引进移民，结果会越来越畸形，其实也不关我 ...

对啊，这是一个市场调节的过程

澳洲牧羊人

z3282998 发表于 2022-10-11 09:56
有个东西叫可负担性，房价和收入的对比，悉尼现在的可负担性拍到了世界第二， 第一是香港，相关报道可以 ...

我原来也是这么认为的，地价是可变的，只有没开发的地价是可变的，开发以后，就算地价到0，开发成本都高的可怕，你不做这个你不知道，你随便找一个开发商就知道了，我在卖tarneit的时候就发现了这个问题，周围房子暴降为什么新地那么多，都不降，了解了以后，开放商都哭成一片了，我装成客户去了解以后知道他们基本都是贴着成本卖了，只求出手了，我也更有底气想卖个高价，但是市场根本不这样，一整片大家都是成本价，这个时候只要来一个急需钱的，给你标一个比你还低10%的价，周围的房子瞬间就没人看了，于是大家就比着降价卖，我也根本一起降，才卖掉，那个底线也是因为这些年开发成本和建筑成本上涨了很多，我不亏才卖，但是这肯定是有限的，只要没有新房建没有新地开发那澳洲的房产就是没有泡沫的，我不是多军，因为我全撤了，这只是自己的看法，澳洲不适合投资房产，政策太不公平了

jas123

怎么算出来的300…

租金现在4-5%，PE怎么算都是20-25吧

澳洲牧羊人

想降房价，要降人工，现在的澳洲人工已经高到乍舌了，石膏板小工学徒10年前是12/小时，现在，我看一堆的大工带学徒，25/小时都没人去，政府要不停的调高收入，又想控制房价实在太搞笑了

alphabeta

jas123 发表于 2022-10-11 09:09
怎么算出来的300…

租金现在4-5%，PE怎么算都是20-25吧

楼主拿土地价值占GDP的比重算出来的，300%就说PE 300……

z3282998

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-11 09:04
我原来也是这么认为的，地价是可变的，只有没开发的地价是可变的，开发以后，就算地价到0，开发成本都高 ...

懂你的意思了。 我也觉得，澳洲非常不适合 再投资房地产。
我不理解为什么造价会暴涨那么多，我听说是原材料涨了很多，还有就是劳动力也暴涨，各种tradie的报价都暴涨。