9月6日央行加息会议: 投资利率5%心里门槛，即将突破

ARACT

9月6日央行议息会议，大概率会加息0.5%，那么问题来了。
这0.5%将会使得投资房地产的贷款利率，突破5％的心里门槛。（在这之前已经有大批破5%了）
届时，市面上最便宜的借款利率80%，IO,新用户，也将突破5%的利率。更不用说贷款条件不好，借款风险高的借款人，无法转贷的，他们的利率要奔着破6%了。

民用房产，租赁还稳定，投资利率破5%，也还能扛住，负现金流，但还不至于破产。

但是对于commercial，之前炒太高，2-3%，的回报率都有人抢，这意味着每年至少亏损2-3%。剩下的每年亏2%。这还不算投入的本金损失的机会成本。
通常卖家和中介给你算的净yield，实际上也不是真的净回报率，有些费用也还是没给你算进去的。通常实际回报率，都会比描述的低0.5-1%。

5%的利率，被描述为盈亏的最后底线（可能早都亏了，但是利率破5%之后，几乎不可能盈利）
6%被称为生死线，因为破6%之后要有一批投资者要破产。

P&I这种还款方式，几乎是没法投资的。现金流直接锁死了。

如果你是投资者（仅讨论投资），这种情况你要怎么办？你是什么策略？

ARACT

房价下跌当然对投资者是利好，但是利率如果超过了我的盈亏线。
我买了不论是现金流还是账面，都是亏损的。即便价格低了，也难下手。。。。
这样我就会要求，价格更低，我就会要求回报率达到7%（因为中介描述的6%回报率，通常都很虚，实际上净回报率只能有5％）
如果commercial没有好的租金现金流，资本升值难讲，目前陷入两难境地。
之前，利率2%，回报率6-7%，每年净赚4%的利差。现在我搞好了，能赚1%，这还不算我投入的本金。
如果我的本金直接银行定存，可以现在就有3.9%回报率。更别说下个月定存轻松破4%回报率。

我不需要负扣税，因为我做生意不是为了亏损。即便退税了，我也还是亏损的。

harry_wang

有道理，感谢分享

明天

感觉这些年好了一些，前几年感觉好些人进场投资房产就是为了负扣税

ARACT

commercial本质上就是赚利差，资本升值，升了更好，不升也不指望。本身就是依靠高现金流。
现在看到降价了，确实不错，但是现在存货质量真不怎么样。好的前一段时间都被抢空了。

中介说回报率5-6%，那么实际上就是4-5%。。贷款利率5%，这还是下月市面上最低的利率，年底6%。。。。。。
越来越犹豫了。

Simplelife

Market is falling

ARACT

最佳的买入时间，就是别人都不关注，不讨论的时候。
现在commercial受关注越来越高，回报率也下来了。
这个时候，我在想，是不是要躲避别人的锋芒，当别人不关注，不讨论的时候重新开始。

昆州远郊的house，现在不夸张，租金回报率比commercial高。

melmonash

如果是house，主要还是看以后的资产增值吧。

tina-go

同感。

如果5% 每年掏1w,

如果6% 每年掏2w,

那就要房价足够低，把这几年的几万，十万给撸出来。

没有足够低，错过就错过了，错过也不可惜。

melmonash

美联储下个月几号加息？

zzz

投资可以但感觉人口亮不行，疫情前商场根本不可能找到停车位的现在都一大片停车位，毫无压力。以前破房子也有人租，跟停车位一样啊，都抢，都靠运气，现在人家可以随便挑，还剩一大堆没人问津的。

guishenwu

早有人利息 已经 突破6%了， 估计下个月就要 突破7%了

ARACT

现在卖房广告里的回报率6%，现在绝对不够，需要7%+。
这样实际的回报率，才能勉强达到6%

只打内线

崩盘是必然的

路过一次

未来加息是极大概率事件了。投资人特别是房地产投资的一定要努力保证现金流啊。

henryxjf

利率涨涨跌跌很正常，不准备后足够现金流的就不该做投资，永远杠杆不要拉的太满

henryxjf

zzz 发表于 2022-8-28 10:12
投资可以但感觉人口亮不行，疫情前商场根本不可能找到停车位的现在都一大片停车位，毫无压力。以前破房子也 ...

这个不一定，market by market

ARACT

henryxjf 发表于 2022-8-28 11:23
这个不一定，market by market

应该是30-40%的market更火或者稳定，60%的业绩下滑

henryxjf

ARACT 发表于 2022-8-28 13:14
应该是30-40%的market更火或者稳定，60%的业绩下滑

是的，就算房产下行趋势有些区买了也不用担心，必须要有稀缺性，低密度

库克风飞扬

我自住本息同还现在4.49%，下个月再加50点就5%了

oed

正常

zzz

今年肯定6了。美国早就6了。澳洲慢点就是给大伙多点时间应对，然后他就没啥责任了。

Crystall

刚给房客涨了$50一周，难道又要再涨？

图图哥

Crystall 发表于 2022-8-28 16:26
刚给房客涨了$50一周，难道又要再涨？

反正一年只能涨一次，我的中介跟我说的，我也是一套给租客涨了$50/week,另一套涨了$70/week。

百家饭

美元加息期间 澳洲只能跟着买单， 还能干啥 ，

中庸大学

悉尼大部分物业2017年顶部或者2020年中以后3%以上利息都是亏的，韭菜们早亏麻了，房东住桥洞时代早来临了

ARACT

下周开始的Job and就业峰会，我看了好多文章。本地就业培训，就业参与率，涨工资，更广泛的劳工合约，是讨论的重点。
增加的新移民需要高附加值，最低薪水门槛要提高到9.1w

idea_lee

这时候的商业 只适合全款 无现金压力的
其实 都不如直接存银行吃利息了

之前是因为低息贷款 都首付 加杠杆
商业贷款的利率 这次加息之后 直接6%了
商业的价格会越来越低

groper

这两天的数字，澳洲居民的存款人均达到四万多，历史上从未有这么高，澳洲人手里的现金流是很充沛的，结合这大半年强劲到接近疯狂的消费，感觉大家家底很厚。当然肯定有强努着上的，但是感觉总体风险不大。

闻樱

groper 发表于 2022-8-28 20:18
这两天的数字，澳洲居民的存款人均达到四万多，历史上从未有这么高，澳洲人手里的现金流是很充沛的，结合这 ...

经济学家反复强调这个，加息远未结束