从supply-demand谈房价房租的终极走向

leoyin2014

现在有一个奇特的现象，一边大家共识，现在租房市场很火，开放就多组人申请，房租比以前涨很多，根本不愁租。

另一方面，却有人说房价要跌。房租大涨，房价反而大跌？这是什么原理？

剥开各种喧嚣的迷雾，我们从supply-demand上寻找根源，一切就明了了。

现在为什么租房火？这只能说明，供出租的房子不够多！但是有租房需求的人却有增多（新移民，跨州人，学生，背包客），伴随疫情结束，人口流动更加迅猛，大城市自然出现更多的租房人群。如果一半的民居都开放租房，还会有一房难求的现象吗？不排除有一些投资房东因为利息上涨卖房，退出租房市场，但绝对不是主流，不是supply不足的真正原因，真正原因是需要租房的人暴涨了！这不正是投资客喜闻乐见的吗？些许的利息上涨，就可以让他们萌生退意，放弃这个大有可为的投资市场吗？

再说买卖市场，相比去年和今年年初，我们可以明显地看到，卖房的少了，本来大多数房主都是被中介忽悠卖房的，并没有一定要卖的需要，只是听到可以卖高价，就同意试试，如果大家都在看跌，他为什么还要卖？再看到租房市场这么火，还不如直接出租，等到下一波高潮的到来呢。所以，市场越看跌，卖房的就越少，好房子更少，拿出来的也是以前本来就不好卖的旧房破房，这是一定的。

当前卖房的supply少了，毋容置疑，那我们再看看Demand，减少了吗？排除那些十几年租房根本不想买房的人，因为这些人无论房价高低都不想买房，再排除那些收入太低，工资只是用来糊口的永远没有能力买房的人，其余的中产，买房是必然的Demand, 结婚，迁徙，孩子入学...加上外来的大涨的新移民，Demand是一个永远比supply庞大的数字，只要人们的收入在不断上涨，房价理论上也是一直上涨的。

目前，在加息周期中，Demand依旧存在且生生不息，市场越是看跌，只会更加的刺激demand的滋生暴长，就比如每周唱空喜不自胜的同志们，他内心是非常Demand的，毕竟住在出租屋中不好受，如果能遇见稍微便宜点的房子，他早就忘了他信誓旦旦的誓言要腰斩抄底，立刻就出手了。目前两种情绪，卖主一方，市场越是看跌，他的supply情绪就越少，买主一方，市场越是看跌，他的demand情绪就越高，越觉得自己的千载难逢的机会来了。这样一个两个极端的supply和demand，最后累积到爆发会是什么样？毕竟空军没有统一联盟，总有人控制不住自己的demand情绪，杀出去买个痛快。

有人说看不懂现在的行情，其实不困难，现在是supply在退却，demand在矜持，但是矜持不了多久，周围Demand的竞争压力，自己demand的刚需，越来越少的supply，会让demand的矜持面纱彻底撕破，再也绷不住。我们拭目以待吧。

jz1215

赞同供求分析的部分。首页新闻预测未来4年人力缺口120万，而地产建筑业目前的消息是行业萎缩。

不过也没必要言辞这么激烈。

另外，加息、加税，各种措施轮番上阵，持有投资房的在操作上还是要小心谨慎。可能需要勒紧裤腰带几年。

alphabeta

正常的博弈

东东小亚

Orange1188 发表于 2022-7-16 21:05
楼主，主要是利息上涨，贷款额减少，MORTGAGE负担明显加重，并不能完全转移到租房者身上。你说我一个1.5M的 ...

你刚买的投资房么？为什么之前不固定2-3年利息，1.5M房租涨到900，利息固定在3以内，笑看风云啊

Haymarket

地产商日子也不好过，未来3年供应量肯定跟不上需求

jimmyshi

现在建筑成本高涨，房价怎么可能低到哪里去？

wmxu

与其矜持和等候，不如相约星期六……

achilles

房租上涨并不影响房价下跌，两者波动不是一个数量级：

房租对供给和工资水平敏感影响，驱动房租上涨的主因是供给和工资。由于这两个主因都没有变化，所以房租上涨的大趋势不变，房租占cpi统计比重很高，决定了不可能大涨，一旦大涨必有严厉的调控政策压头。

房价对利率和资产负债表敏感，驱动房价上涨的主因是低利率和宽松放贷，这两者目前有了本质变化，正在快速往反方向作用，所以大势必变。

房子不仅有居住属性还有很重的投资产品属性，带杠杆，价格波动不可以用简单的供需关系分析，你的错误结论源于错误方法。投资品市场买涨不买跌是特性。房租上涨的速度远远赶不上利率上涨带来的成本上涨的速度。眼见你的120万贷款在2月份只要年付2.4万利息，年底就要付6万利息了，你的房租只能涨20刀30刀一周杯水车薪。

不要说定期，你定期也定不了多长，也不影响市面上的贷款人的受限，你的房价下跌是最近交易的房子决定的不是你决定的。当付现金流碰上了资产价格阴跌，日子就不好过了。

lp_lg

很多人都在问存款利率，说明不少已经还清了贷款，加息根本就是大大的好消息，搭个顺风车加租不是很爽吗？或者等房价大跌再进场。

Jianlin

现在房租涨幅绝不是20～30刀的涨 我西南的房子最少100+

miss鱿鱼

Jianlin 发表于 2022-7-17 07:44
现在房租涨幅绝不是20～30刀的涨 我西南的房子最少100+

来发个地址让大家看看呗，哪儿的房子能100起跳涨，我也去买一套。

eguan88

出租的大部分是公寓，现在开始跌都是House，总价贵遇到高利息普通家庭一般不敢碰，这时候反而是个抄底House的机会。

yumintaoaud

还有大量的空房子从来不出租的

emotion123

achilles 发表于 2022-7-16 23:51
房租上涨并不影响房价下跌，两者波动不是一个数量级：

房租对供给和工资水平敏感影响，驱动房租上涨的主因 ...

你说得对.

楼主基本不懂金融知识，目光只盯着房租房价本身， 眼界太窄，看不到实质。

achilles

Jianlin 发表于 2022-7-17 07:44
现在房租涨幅绝不是20～30刀的涨 我西南的房子最少100+

那除非是你好几年没涨了吧。我投资房子在20年底年底涨过一次涨了70，那是两年多没涨过了。去年涨20，今年再涨30。

退一万步就算涨100也没用，扣掉费用一年也就5000不到，加一次息就没了，杯水车薪。你得月月涨100才能跟上，是养心殿么能这么加？

dmxgaji

韭菜哥，你说那些都是没用的，去https://www.onthehouse.com.au/suburb-research 搜搜你投资房所在区的走势，这个已经是落后的数据。如果趋势不对了，建议赶紧割肉离场。

如果明年你投资房跌了30%，我不认为银行对你的投资房不会采取进一步的行动

不要听足迹华人中介的，你赚钱或亏钱和他们又没有半毛钱的关系

whzopecc

楼主就是在最高点买房当了接盘侠的巴韭特吧还要鼓动更多的人去当接盘侠？

ctsnzakl12@gmai

终于放下心来，楼主还在发帖抗战，否则挺担心的

mea

不要动不动谈终极走向，终极的话水价都会暴涨。
普通人房产投资生涯其实很短，这次如果高位接盘的话，估计是投资生命基本结束。
对于悉尼投资人，先要好好渡过接下来的两年，毕竟利率还没有到峰值。

lengmo

分析房价用supply-demand model你这第一步就错离谱了后面就不要再谈了. 一直讲要有点经济学基础才能正确判断经济问题, 走都不会你怎么跑. 比如微观低速粒子的运动你不用量子力学解释非要用拉格朗日力学这还能好结果?

房价这东西最简单的模型也不过是这样吧, 也不至于简单到你这无比粗暴的supply-demand啊

TigerBNE

房价影响因素应该有公式，大概比例是，（70%利息+15%成本+15%租金）。楼主只看需求强劲，租金上涨，其实就是租售比上涨，这个影响因素不大。

第二，加息导致经济衰退，失业率上升，再传导租金违约，可能需要6-12个月才能反应。

悉尼土地娘娘

其实关于房市房价走势，完全没必要将自己的观点分享，这是我在n次争吵之后学到的，一百个人眼中有100个哈姆雷特，房价亦如是，在我看来，悉尼很多区低于150万的独立屋无论利率如何都可以闭眼买，很多区的公寓亦如是但要睁大眼买而已，买卖房产随大流的话你永远就是个弟弟

asschemer007

凡事不能说太满；

利率是一方面，政策又是一方面；

明年1月已经确认要取消印花税了，接下来看看房市怎样走吧！

MGF

miss鱿鱼 发表于 2022-7-17 10:39
来发个地址让大家看看呗，哪儿的房子能100起跳涨，我也去买一套。

南区Carlton 的 两房Grannyflat 60平米，门牌号不说了，街是Edgehill st, 租金550一周，两天秒没，去年也就430-450的样子。
还有一个99 Villers Street Rockdale，两房grannyflat 租金520，客户房子造完，里面照片还来不及拍，租掉了。

achilles

asschemer007 发表于 2022-7-20 08:36
凡事不能说太满；

利率是一方面，政策又是一方面；

中介没有能力判断的事情我们有能力判断。印花税才几个钱, 且不说地税的复合负面影响，就未来继续三次加息造成的限贷效果已经全覆盖取消印花税了的效果了。

中介的话术就是尽量不提利空，被逼无奈承认利空后也要尽量找利好，就算不是利好也要包装成利好，在大势已定时要故意放大不确定性，反正就是不影响你做生意就行。

asschemer007

achilles 发表于 2022-7-20 09:01
中介没有能力判断的事情我们有能力判断。印花税才几个钱, 且不说地税的复合负面影响，就未来继续三次加息 ...

利率涨涨跌跌很正常，能涨就能跌；

但印花税改革是新洲历史上最重大的改革之一，影响肯定是深远的；

如果有想卖中低价位的房子的足友，不妨等到明年1月后再上市，无论如何现在也不是卖房的好时机。

achilles

悉尼土地娘娘 发表于 2022-7-20 07:26
其实关于房市房价走势，完全没必要将自己的观点分享，这是我在n次争吵之后学到的，一百个人眼中有100个哈姆 ...

闭眼买这个事情只有中介能讲出来，毕竟不是自己的钱。
什么叫随大流？每年卖出的房子都是极少数，交易大年小年之间的成交量也没有多少本质差别，怎么定义大流？绝对大多数房子都是不卖的，你意思买卖房子的都是弟弟？

achilles

asschemer007 发表于 2022-7-20 09:05
利率涨涨跌跌很正常，能涨就能跌；

但印花税改革是新洲历史上最重大的改革之一，影响肯定是深远的；

又是话术错误，又是中介伎俩。

1.利率涨跌很正常，但是，泛泛而谈涨跌，不谈复幅度和持续时间没有意义。高利率时代已经来了高利率将持续很久，跌也是看到明年底了且预期不会低于3，依然比现在高得多。
2.印花税改革并非直观的利好，地税影响很复杂有多少人选择地税还是问号。印花税对房价的影响，远远小于rba涨到3.5的限贷影响。资产价格第一位就是看利率，直接相关敏感，要搞清楚主次。任何试图掩盖利率影响的都是耍流氓。

从逻辑判断上来讲，现在卖比半年后利率接近顶后卖，能多卖个十几万是大概率的事，半年后买家的贷款能力会比现在低得多。这才是决定性因素。

asschemer007

achilles 发表于 2022-7-20 09:16
又是话术错误，又是中介伎俩。

1.利率涨跌很正常，但是，泛泛而谈涨跌，不谈复幅度和持续时间没有意义。 ...

我建议大家明年1月后再卖房，这和中介生意完全无关，甚至还不利于生意；

倒是你，一直在想着捡漏，利益相关，有人提出不同于你的意见，就马上反驳；

明眼人都看得出现在是利率快速上涨时期，市场观望情绪很重，现在卖房肯定卖不出好价格，等明年印花税改革施行，利率平稳后，肯定会有卖房好时机。

harrell

achilles 发表于 2022-7-16 23:51
房租上涨并不影响房价下跌，两者波动不是一个数量级：

房租对供给和工资水平敏感影响，驱动房租上涨的主因 ...

让我想起了吉芬物品。