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本帖最后由 jwycga 于 2024-5-1 12:37 编辑
本帖纯做建房日记。 Builder 不再接新项目了，只做自己的项目。
作为建房小白一枚，之前从来没有任何和建筑相关得经验，本人是会计专业，从学校毕业就开始做审计到会计，最大得一个项目就是填了自住房后院的游泳池，当时还被Tradie 给坑了一把。 从没想过有朝一日会义无反顾得入了建房大坑。自从加入新足迹后，在新足迹学到了很多知识，但目前好像在足迹上没有一个完整的造Duplex的流水帐。因此开一个建房坑，在这里向有经验的前辈交流学习。
自从结婚生子后，我搬出了原来和父母一起买得house。老房子大约有50多岁了，虽然是双砖却也需要修修补补，冬天超冷夏天二楼很热。对于父母来说，年纪越来越大，不再有精力每天打扫空空荡荡得大house，也没有精力一直除草割草。 于是家里一商量，决定把房子拆了，申请分地造Duplex。
Chapter1 : 建房申请（碰到了Easement的坑）
我们于2021年年初决定要推到建duplex。我们的房子在parramatta council， 地是下坡地，前高后院低，没有stormwater easement。 当时问了几个设计师， 建房第一步就是需要和邻居商量拿easement。 其中一个设计师来我们家看了之后同意帮我们和邻居一起解释商量，于是我们决定就找这个设计师了。 当时想法是如果拿不下Easement就不再进一步做设计，前期投入也不会太大。 我们的easement需要经过两个邻居的地，一个是邻居是local 一个是印度family。现在回想起来，在和邻居谈之前简直焦虑得不行。作为一个内向的会计，negotiation从来不是我的强项，同时在新足迹查下来发现大家普遍不喜欢Easement。还好我们在那个区居住了5年多，和周围的邻居很熟悉，同时和设计师沟通后easement的位置在后院围墙不影响将来邻居建房。而且有了easement，邻居也可以以后建房使用。我当时不知道哪里来的勇气，分别敲开了两家邻居的门。运气好两个邻居都没有反对，而是给予了支持。于是我们正式engage了律师起草合同，沟通赔偿金额以及其他细节。 同时我们开始了设计的漫漫长路。
Easement 需要经历几个阶段：
1. 和邻居商量沟通，包括赔偿金额和一些细节条款。 由于邻居比较配合，我们找了一个华人律师起草合同和对方律师沟通。同时我们自己和邻居沟通了赔偿金额和具体的一些细节条款。 当时我们找了一个估价师对地价进行了评估，并根据评估的价值计算了赔偿金额和邻居谈。
2. 在谈合同的同时，需要找Surveyor 画draft easement plan准备admin sheet, S88用来递交给Land office.
3. 签好合同后，如果邻居有贷款还需要对方银行的consent。
4. 拿到以上所有的资料后，由Land Surveyor online lodge 所有的document.
从1月底签了设计合同决定走CDC而不是DA。 当时大约用时3个月easement registered，之后在设计经过N版改动后，当中还经历了更换Townplanner，更换PCA。终于我们在11月底拿到了CDC approval。 不要问我当中经历了什么。 CDC需要Floor plan, Basix report, Structural plan, Stormwater plan， landscape plan 等等等等。 在拿到的CDC doc 上会有很多critical information，需要认真研究，读一遍。 我当时就完全不懂，没有认真从头到尾都读一遍，miss了很多重要的信息。
Chapter 2 选Builder
一般来说，报价要等到结构，stormwater以及landscaping 设计出来才能拿到最终报价。 不过这里还是建议大家如果急着开工的话，在设计阶段的中后期就可以开始接触选择Builder了，可以开始看看他们做的项目和不同的Builder 沟通一下。不要等到设计结束。 好的Builder，基本工期都排满了。 可能设计完没法马上开工。 我们就是2021年11月底拿到批准，2022年1月初签的合同，但开工日期排到了4月中，我们当时接触的另一个Builder开工时间都排到了8月。
在设计进入到后期，我们开始接触不同的builder。由于是下坡地， 我们没有选Volume builder，而是找Custom builder。 从开始和builder谈到选定builder，我们一共找了7，8个builder , visit他们的Site，问他们要Quote。
Builder A: 我们的设计师同时也是builder。我们一开始意向是找他们进行建造。 不过设计进行到后期后，可能是造价变动或者其他原因，我们一直没有拿到最终版的报价。
Builder B: 是我妈妈朋友的儿子的合伙人。 他的报价最便宜。 他们可能刚起步，并没有太多的Site可以参观。唯一一个也无法进入参观细节。老话说得好，涉及钱的事情还是不要找朋友来做。我们后来没有选择他。Pass
Builder C: 我们家附近造房的Builder。 我们去参观了他们的房子，并不太喜欢内部装修。 同时他们只肯提供Cost plus的合同。 Pass
Builder D: 也是我们家附近的Builder。 我们去参观了他们的房子，设计还行。 但是催了好久一直没有给报价。 Pass
Builder E: 是找的一个local builder。 他们提供的报价相对价格很合理，但是由于我父母想找一个华人builder 方便沟通，没有和他们进一步详谈，Pass。
Builder F: 家附近的在建房的builder。 报价太高了。 Pass。
Builder G: 我妈妈朋友用他家造房推荐给我们。 报价中等，参观了他们的Site也不错。 但是时间安排和我们不一致，无法在我们需要的时间造房pass。
Builder H： 我们的一个开发商朋友推荐给我们的builder。 我们参观了他们的几个Site都很不错，细节也做得很好。 报价是所有报价中最详细的，价格相对合理（不过还是有些细节遗漏） 。同时在我们设计阶段就开始沟通给了很多很好的意见。 最后我们选择了他们作为我们的Builder。
当中还有些其他Builder，就不具体说了。
在决定意向的builder后，我们找人帮我们做了builder的背景调查同时帮我们解读他们给我们的Quote和合同。 他们的合同是HIA合同。帮我们看合同的人说他们家是目前看到少见的没有special condition的builder。 在更改沟通合同的过程中也很耐心。同时在去看他们其他site的时候，有一家已经马上要完工了，我们还碰到了owner，也和我们说和这家Builder合作很愉快。 综合比较下来， 沟通耐心，价格合理，合同也没问题，就是这家builder了。
Chapter 3 建房准备篇
终于11月底CDC拿到了，我们于2022年1月签订了合同。 慢慢长征才刚开始！
要开始准备建房了。 前期准备至少需要3个月左右具体包括如下：
1. 贷款 （保证充足资金）同时作为会计，当然要用到老本行。我设计了项目预算表，项目现金流表，项目进程表以及to do list。因为主要是自住，对于profitability的分析就没有那么严谨。
2. 租房+搬家-需要提早搬出去至少提早1个月-2个月 ，我们于2022年2月中搬家。
3. 2月初，安排Service disconnection ： 自己来的部分： Gas disconnection 需提早2- 3个月 （我们正好碰到悉尼下雨，西区flooding，花了大约2个月Jemenar 才abolish gas。 NBN disconnection很快。 Builder 负责 Water 和electricity
4. 建stormwater easement pipe 于3月初完工
5. 通知Council和PCA以及邻居
6. HBCF Insurance
7. Demolition ：本来预定在3月中， 由于Gas abolishment delay以及下雨， 4月中才开始demolition,历史2周demolition完成。
8. Sydney Water S73 tap in Demolition后花了一天完成。
Chapter 4 拆房
拆房我们也找了几个Quote 不过最后还是找了Builder 推荐的一家。 价格相对合理，同时方便和Builder交接沟通。 我在拆房前，把家里的空调，洗碗机，所有门，所有窗，gutter还有后院的砖，两个Water tanks，以前游泳池的fence，各种想象得到的想象不到的都给卖了。 如果有时间的话，大家可以试试在Facebook market, gumtree之类的卖一下二手。
Builder后来还说，怎么把门窗都卖了，这些拆房的貌似可以做二手回收。 还好没有影响拆房最终的收费。
我们找的这家基本没有drama。 2层双砖房加后院车库以及workshop一共quote了$22.5k+gst。 后期又收了$1500+gst的拆石棉费用。
在这里插一句话，我家隔壁印度邻居也和我们同时准备建房，他们由于地的frontage限制只能建single house+ granny。 他家找了印度的一个builder，比我们早一个月搬出去并拆好了房子，但是后来直到我们拆房拆完，他们也还没有开始建房。不过最近已经和我们家同时开工了。 后来和他家聊天，邻居说他们builder 拆房另外收了$5000+gst拆石棉。 果然开心是建立在别人的痛苦上的， 罪过罪过。
大家喜欢的话记得送分分啊 ：）
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关于智商 (2009-6-22) chatchat 
发表于 2022-5-26 13:23
。 Builder确认等浇完水泥会进行水泥养护。 
