请教关于卖出房产时的CGT计算

da_wang

居住情况：
* 公寓2011买入，在2011~2015年自住
* 2015~2018公寓出租，在学区租房居住
* 2020买入house并入住，公寓继续出租
* 2021卖出公寓

如果2021年以自住房卖出公寓(6年法则)，那么按照自住房唯一原则，2020~2021期间house性质则必须作为投资房，那么是不是需要在卖出公寓的时候为house做估值，以便在未来卖出house时可以计算作为投资房期间和作为自住房期间各自的增值金额(假设房产是升值的)？
如果不在卖出公寓时为house估值，那么以后卖出house时怎么计算作为投资房期间和作为自住房期间的增值金额？
类似的如果在2020~2021期间把house作为自住房，那么此期间公寓的性质为投资房，如果没有做房产估值的话，怎么计算公寓卖出时的CGT?
谢谢

Forbne

人有多大胆，地有多大产，报税也一样

amyo(∩_∩)o

house自住2020起。6年法则是你最多可以在离开自住房6年的时间按自住算。不足6年当然可以。你2020年拥有自住房，unit就不可以计算自住房了。

house的增值肯定比unit好。你把house一年自主算到unit上会划算吗？

黄老邪

2018到2020年，这个房子空关？

da_wang

黄老邪 发表于 2021-10-13 00:03
2018到2020年，这个房子空关？

公寓一直出租

da_wang

Forbne 发表于 2021-10-12 23:43
人有多大胆，地有多大产，报税也一样

是不是说如果没有做正式估值，那么这两点是在年度报税时自己决定的：
1. 公寓作为自住房的期间，可以是： 买入时间 ~ 买入后到卖出公寓时间的任一时间点
2. 公寓在作为自住房期间结束时的估值，比如2011~2020作为自住，2020~2021作为投资，那么2020年的估值是报税人自己估一个相对合理的值对吗
谢谢

da_wang

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-10-12 23:44
house自住2020起。6年法则是你最多可以在离开自住房6年的时间按自住算。不足6年当然可以。你2020年拥有自住 ...

请问6年法则不可以在拥有两套房产的时候选其中任意一套作为自住房吗？
在2020年买入house自住房的时候没有对公寓做估值，请问卖出公寓的时候，公寓2020年估值(end of 自住房period)怎么计算？
谢谢

amyo(∩_∩)o

da_wang 发表于 2021-10-13 09:28
请问6年法则不可以在拥有两套房产的时候选其中任意一套作为自住房吗？
在2020年买入house自住房的时候没 ...

没有估值就按投资，自主的时间比例算。找会计报吧。别自己搞了

johnson2016

有没有上去税务网站查看一下？税务局会自动选择地税高的房子做为自住房的。
比如之前持有A房子，现在买入B和C房子，C房子的地最大，地税最贵，成交后税务网站上会自动将C房子做为自住房。

没有做估值的房子，增值的部份，按每年平均去算。

futureda

Forbne 发表于 2021-10-12 23:43
人有多大胆，地有多大产，报税也一样

太对了，乖宝宝难赚钱，在哪儿都一样

da_wang

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-10-13 11:40
没有估值就按投资，自主的时间比例算。找会计报吧。别自己搞了

请问是不是没有估值的话公寓在2020~2021期间就只能算投资？

da_wang

johnson2016 发表于 2021-10-13 12:37
有没有上去税务网站查看一下？税务局会自动选择地税高的房子做为自住房的。
比如之前持有A房子，现在买入B ...

请问在哪个网站可以查？
按地税高的话，那么house就肯定作为自住房了，这个是不是必须按税务局为准？还是说在报税的时候报税人可以灵活选择？
谢谢！

johnson2016

da_wang 发表于 2021-10-13 15:19
请问在哪个网站可以查？
按地税高的话，那么house就肯定作为自住房了，这个是不是必须按税务局为准？还是 ...

https://www.apps07.osr.nsw.gov.au/mars-online/pages/landTax/

当时Client ID和Correspondence ID是会计师发邮件给我的，以后在Land Tax帐单的右上角都会有的。
正常你2020年购入HOUSE，2021年2月份左右会收到Land Tax的帐单的，也有可能税务局系统认定你的HOUSE为自住房，公寓为投资房，2021年的土地税免征额度是75.5万澳元，你的公寓的土地税没超过，不需要缴交地税，所以没有收到Land Tax的帐单。

不需要按税务局的为准，可以在网站上自已提交申请更改过来的。我上次提交申请等了6周才批下来。申请时注意时间点，最好可以在12月31日前批下来，地税好像是以12月31日前的数据为准计算整个年度。