地产财务管理的核心是现金流

chezycsco

2021的火热行情，让大家看到了地产金融效应，动辄翻倍的房价，说的最多的就是买到就是赚到（长期来看这句话没有任何问题），我要提醒的只有一句，管理好自己的现金流，热潮退去，至少要穿个内裤在游泳。

提醒杠精：本文富豪除外！！！

1）任何场景下，对于长线投资的地产，如果热潮褪去，扛不住，割肉出售都是亏钱的买卖；
2）生活质量不能受本质的影响，特别是收入不变的情况下，贴“大量”钱去养房子，都不是长久之计；
3）澳洲的房市，全球也都是如此，是有周期的，君不见多少人在2019年，2020年亏损出售的房产，很多都是2017年高峰买入的；
4）建议自己按照5%左右的利息，给自己做压力测试，同时给自己10%左右的buffer；
5）如果自己没有财务的压力，任何时候遇到好的房子以当时不夸张的价格拿下，长期来看都是非常好的投资，但是要拿得稳，hold得住。

历史的长河，都是各种故事在反复的出现，随着经济的重开，加息的锣鼓已经敲响。。。。。。

moonstar

感谢分享， 虽然我大致同意，但我觉得这个还得具体情况具体分析。这其实是一个风险控制的问题，现金流是一种控制方式，自己的现金储备、别的投资组合、还有控制杠杆也是一种 （例如杠杆控制得好的至少市场下跌万一要出手也不会有出现负资产的情况），另外还有职业安全性等。 举个例子，双职工家庭并且两人的职业安全性和上升空间也比较大，或者自己有比较好的股票投资组合，或有一定的后备资金（甚至是家人父母可能在危机时有可能的帮助），在这种情况下对现金流的要求就更低，有可能在进行房地产投资时更激进一点点，或者以capital gain为投资重点。

总体是投资时在想着攒钱时也要考虑一下风险控制。 我自己会在现有贷款利率上加1% （相当于是四次的加息）看一下现金流的情况，同时流动资金（例如股票和offset上的钱）至少会保证万一失业没有任何工作收入都可以扛两三年不会被迫在不好的时机贱卖。

chezycsco

moonstar 发表于 2021-10-12 08:15
感谢分享， 虽然我大致同意，但我觉得这个还得具体情况具体分析。这其实是一个风险控制的问题，现金流是一 ...

我们应该是殊途同归，我说的内裤，可以是自己保留的，父母给买的，自己筹借的，卖股票买的，Cash和Cash Equivalents都是内裤。

我周围有2个人2020年贱卖自己的投资房，现在恨不得天天抽自己嘴巴，我也挺提他们可惜的。

tarina

同意。大家讲的都很好。

现在房价飙升也有是因为都hold得住，房子太少了，价格上去了。如果刚需买家，住进去，长期的，一定是划算的。投资还是要谨慎，不然真的是交stamp duty给政府，白忙活。

kakacii

他们听不进去的。放心吧

WACT

这轮为啥房价猛涨？ 不就是现金流太多了吗？
货币超发，富人现金流过剩造成的。
穷的穷死，富的富死。
大批有钱人，补贴领到手软，才导致这么多闲置资金涌入房地产。
启动房价上涨的，压根不是穷人，都是富人。尤其悉尼猛涨的house价格，跟穷人有啥关系？
那些在各领域成功的有钱人，哪个不是管控现金流的高手？

WACT

目前政府不敢加息，未来最多是缓慢加息。
加息2%以内，也就是贷款利息升到近4%，都不会影响house价格继续上涨。
而要让贷款利息升到4%，最少要2年以上的时间。
这意味着house价格继续上涨，至少还要持续很长时间。
有很多潜在买家和投资者，必定要出局，这些人当然是焦虑的。但是不影响价格继续上涨。因为如此高的house价格的客户群体，原本就不是所有人。

WACT

澳洲的目标和实践: 每年要招收大批高净值移民。
这一趋势和澳洲的国际声誉，在疫情之中更加被强化了。
尤其是悉尼的house，我不认为有啥可以下降的空间。
悉尼的house在未来，将会逐步变成奢侈品，并不适合所有人。

felix100

WACT 发表于 2021-10-12 10:18
这轮为啥房价猛涨？ 不就是现金流太多了吗？
货币超发，富人现金流过剩造成的。
穷的穷死，富的富死。

许家印是不是富人，成功人士?

WACT

felix100 发表于 2021-10-12 09:30
许家印是不是富人，成功人士?

都有玩脱手的，富人玩脱手的比例比中产和穷人低多了。
恒大破产了，但是许家印仍然是富豪。公司是公司，个人是个人。更何况现在恒大，大而不敢让他倒。
川普的公司也破产过4回，但是公司破产，并不影响个人财产。
许家印早都转移走了上百亿到个人资产。公司破产，又如何？许老板还是富豪。
悉尼那个未来集团，坑了多少投资者，公司破产了又怎样？公司老板还是富豪。

rodeo

WACT 发表于 2021-10-12 10:25
目前政府不敢加息，未来最多是缓慢加息。
加息2%以内，也就是贷款利息升到近4%，都不会影响house价格继续上 ...

即使两年后也是价格平稳，除非是金融危机，价格不可能大幅下跌，不排除两年后的小幅调整，前提是这两年每年还能再涨15-20%

WACT

rodeo 发表于 2021-10-12 09:44
即使两年后也是价格平稳，除非是金融危机，价格不可能大幅下跌，不排除两年后的小幅调整，前提是这两年每 ...

对呀，两年之后谁知道？ 保不准政府又没钱了，继续超发货币，house价格涨得更快了。

Nui

澳洲连续几年每年吸引一万多投资移民，包括去年。欧洲MSL化，美国南非化，澳洲是难得的净土。
看好悉尼房产市场。

chezycsco

WACT 发表于 2021-10-12 09:18
这轮为啥房价猛涨？ 不就是现金流太多了吗？
货币超发，富人现金流过剩造成的。
穷的穷死，富的富死。

我都说了：富豪除外！！！

我也没说房价要降啊，我只是说作为天使和魔鬼的混合体：利息，提醒的也只是工薪投资者。

xmax300

按照APRA的要求，澳洲银行借钱的核算额度都是贷款利率加上3%，就是贷款利率是2.5%，你的贷款额度是按5.5%的标准来做的，当然不排除你的申报材料有水分

bbb88888

rodeo 发表于 2021-10-12 10:44
即使两年后也是价格平稳，除非是金融危机，价格不可能大幅下跌，不排除两年后的小幅调整，前提是这两年每 ...

升息期间不可能每年15%-20%的幅度涨的，而且政府也在缩减贷款额度，现在澳洲的家庭负债率是全世界第一，一般的投资人已经被卡在门外了，除非引来一大批移民富豪。

WACT

chezycsco 发表于 2021-10-12 10:02
我都说了：富豪除外！！！

我也没说房价要降啊，我只是说作为天使和魔鬼的混合体：利息，提醒的也只是工 ...

不需要是富豪，整个富裕阶层才是推高house价格的主力。

Forbne

楼主，房价上涨的时候，没人会听的

刮胡刀

1st cash rate pick up expected q1 2023

rodeo

bbb88888 发表于 2021-10-12 11:03
升息期间不可能每年15%-20%的幅度涨的，而且政府也在缩减贷款额度，现在澳洲的家庭负债率是全世界第一， ...

所以大概率两年后还是平稳，毕竟这次印的钱太多了，希望政府有能力平稳控制地产金融，平稳过渡。

che999

楼主太杞人忧天了，很多人买房子还有一个原因，就是找个比股市风险小，年收益大过银行存款利率的地方存钱而已，offset里面大把的资金可以抗压力测试的人多了去了

rodeo

WACT 发表于 2021-10-12 10:47
对呀，两年之后谁知道？ 保不准政府又没钱了，继续超发货币，house价格涨得更快了。 ...

我自己已经all in 澳洲地产，90%资产都在这上面，非常希望澳洲不要再印钱，希望经济平稳恢复，只需要七年一翻就可以，如果再印钱，经济一直不恢复，早晚金融危机，到时候反而麻烦，当然真的再来也不怕，出掉一些把贷款清零，再买进低价地产，但是那个玩法太刺激，还是希望稳定上升。

oz2014

WACT 发表于 2021-10-12 10:25
目前政府不敢加息，未来最多是缓慢加息。
加息2%以内，也就是贷款利息升到近4%，都不会影响house价格继续上 ...

你怕不是对4%的影响有什么误解！2mil的房子利息支出多少，影响的贷款额度是多少。
算了，对你们来说，拍死一只蚊子都可以得出同样的结论。

Nui

che999 发表于 2021-10-12 11:29
楼主太杞人忧天了，很多人买房子还有一个原因，就是找个比股市风险小，年收益大过银行存款利率的地方存钱而 ...

我几个朋友熟人，和我差不多的中层，都是几百万刀现金在手，房市下行的话随时可以捡漏。

kingcong15

是的，不能影响正常生活水平

bbb88888

che999 发表于 2021-10-12 11:29
楼主太杞人忧天了，很多人买房子还有一个原因，就是找个比股市风险小，年收益大过银行存款利率的地方存钱而 ...

现在利息这么低，放钱就offset就太笨了。

bbb88888

Nui 发表于 2021-10-12 11:46
我几个朋友熟人，和我差不多的中层，都是几百万刀现金在手，房市下行的话随时可以捡漏。 ...

几百万刀现金已经不是中层了吧，是土豪了

che999

Nui 发表于 2021-10-12 11:46
我几个朋友熟人，和我差不多的中层，都是几百万刀现金在手，房市下行的话随时可以捡漏。 ...

别想着简陋了，要买房子投资的人疫情涨价前就买了

哪里还用一直观望，还等着现在涨价了30%，再等跌价10%，结果还是涨价了20%，结果这类人还是不会买，会等着世界大战开始房价腰斩再入场，会入场吗？那个时候又会开始吹嘘现金为王，地产都是浮云的话。

Nui

bbb88888 发表于 2021-10-12 11:48
几百万刀现金已经不是中层了吧，是土豪了

我的观察，如今身家千万刀以上到几千万刀都是中层，一亿刀左右以上才是富人。
只是网上往往身家几百万刀有几个小投资房的人特别喜欢侃侃而谈，有趣。

rodeo

che999 发表于 2021-10-12 11:50
别想着简陋了，要买房子投资的人疫情涨价前就买了

哪里还用一直观望，还等着现在涨价了30%，再等跌价10% ...

他的意思是如果两年后有大的调整可以随时入市，算是捡漏。