尝试回答：为什么房市会暴涨？

chezycsco

看到另外一个帖子说不懂为什么房子暴涨，其实短时间内和收入增长没有关系，利息是个天使和魔鬼的混合体，下面尝试解释一下，本人不才，以100块钱为例，欢迎大神纠正。

--------------开始的分割线------------

1)        假设每年政府收入100块钱，花100块钱，财政平衡，无赤字，无盈余；
2)        新冠来了（或者经济危机，各种黑天鹅/灰犀牛，各种失败政策，各种作），政府的钱不够花了；
3)        政府和RBA达成协议，借钱给政府10块钱，用来支付Centrelink的各种payment，买疫苗，买COVID测试等等任何预算外的钱都需要借，请注意这里的借钱，就是RBA的印钱，但是这个印钱是需要有人背负债务的，这个例子就是政府背负了10块钱的债务；RBA用其信用印钱（量化宽松），但不能恶性印钱，请参考津巴布韦
4)        RBA不但借钱（印钱）给政府，同时也会向商业银行借钱（印钱），美其名曰买债，也有很多种方法向商业市场提供流动性，例如中国新闻里面经常出现的降准，商业银行里面有1000块钱的存款，有100块钱是存在央行里面的（10%的准备金），降低了1%，就释放了1块钱，你可以借给别人（例如企业，他们需要钱保持运转）；
5)        现在政府有钱发Centrelink了，商业银行也有钱了，池子里面有水了。

--------------有钱的分割线------------

6)        商业银行有钱了，其实澳洲的商业银行可以通过国际市场（主要美市）借钱，利息很低；贷款开始。这也解释了为什么美联储印钱向全世界输出通胀，因为美元优质的资产；
7)        假如贷款100块钱，4%的利息，你原来每年要还4块钱，现在只有2%，你每年只要还2块钱，你个人的现金流就会改善，即使你的收入没有增长，因为利息低，银行的计算器里，你可以贷110块钱，在2%的低息的情况下，你生活没有问题。
8)        你去年可以贷款100块钱，你今年可以贷款110块钱，你遇到一个你喜欢的房子，你正好110块钱拿下，那么这个房子就涨了10%；
9)        还有无数的其它骚操作，你借更多的钱，在低息情况下，你的生活质量不会受影响（Repayment低），例如，租金、Low Doc、流水等等等等

--------------涨价的分割线------------

10)        低息情况下，钱又多，流动性又好，都要买买买，你多借了10块钱，别人多借了20块钱，如果供应不足的情况下，大家开始抢了，那么向对应的物品就涨价了10%，20%，这些逻辑里和你的收入增长都没有太大的关系（只要不降低就好了）
11)        政府是最喜欢看到大家买买买的，因为你每交易一次，GST，印花税政府都要扒你一层皮，它的收入就增长，RBA/政府每向市场投放100块钱，它的周转次数愈多，政府收取GST也就越多，但边际效应递减；

--------------债务的分割线------------

12)        这些印的钱终究是要还回去的（除了美国），不是随便印的，政府背负了债务，银行背负了债务，个人也背负了债务，那么怎么办？
13)        各种物价快速涨涨涨，通货膨胀，开始加息周期，大家的债务都那么多，不能一下子加满，慢慢挤泡沫，有些人/企业现金流断裂的情况下，就会变卖资产，就会有人损失，就会有人跳楼；
14)        加息到一定程度，泡沫都挤的差不多了，大家都不敢花钱了，房价都跌了那么多了，不买了，省钱了，政府不喜欢看到这些啊，就开始降息了，下一个周期；

--------------收入的分割线------------

15)        利息，杠杆，金融短时间内操作，和收入增长没有多大的关系（但是不能降低）
16)        经济的长期的基本面仍然是收入的增长和移民，因为移民带来的是净收入（每个移民带来1m的净资产，可以创造出10m的GDP），这也是为什么宝琳韩森那个傻逼连基本的逻辑都不懂，只是说一些就事论事不贴标签言论（或许只是政治利益）；
17)        保持你的财富安全的最有效的手段，是保持你的收入的稳定和稳定的增长，这样你才能熬过各种经济周期，千万没有收入的情况下自己加杠杆，no zuo no die。

--------------财富的分割线------------

18)        保持你的收入稳定和增长，是你创造财富的基础；
19)        胆大心细的利用金融手段，创造自己的财富，对于非实业的一般人，你的财富指数增长一定是通过资本获得的，如果你不懂的利用资本，你就是一个普通的打工人，也挺好的，安安稳稳的一生，岁月静好，这里不存在孰对孰错的问题；
20)        现金流是最重要的，是你生活质量的保证，保持现金流良好的情况下，请去借钱吧，投入自己的实业也好，买房子也好，都会获得回报，但不要投机，投机往往不会善终。

chezycsco

这也解释了为什么有钱人越来越有钱，因为他们早一般人知道周期的到来。

letbe

干货满满

Mombeauty

合理权衡自己的还款能力，不能超出30%，否则一旦有危机，是自我承受不了的。

Nui

其实关键是持有优质资产。优质资产意味着high resilience , 经得起考验。

低潮时期再收购一点便宜优质资产，就更加事半功倍了。

xyan9366

其實就一句話總結，只要銀行政府願意放貸房價就要漲。放貸總量往往比房價早那麼個幾個月，看懂了放貸總量的曲線自然看懂房價曲線。這也是為何一些高級貸款經理經常可以成功預測房價走勢。

ddyouwms

楼主很棒，那就等加息周期再买房吧，不喜欢和别人抢一个本来就一般般的东西

chezycsco

ddyouwms 发表于 2021-9-14 19:40
楼主很棒，那就等加息周期再买房吧，不喜欢和别人抢一个本来就一般般的东西 ...

请注意，还有一个很基本的命题就是：

现代的经济理论是保证2-3%的通货膨胀率，如果在一个完美的世界里面，任何东西都会每年涨价2-3%的。

parkroad

我是进来学习的

huang003261

chezycsco 发表于 2021-9-14 19:43
请注意，还有一个很基本的命题就是：

现代的经济理论是保证2-3%的通货膨胀率，如果在一个完美的世界里面 ...

问题是我们的世界不完美 所以credit和debt都不是线性增长
物极必反 涨的过快就会有调整 对于个人总结一句话就是人多的地方不要去 去年和今年其实没区别 政府一直印钱 但是去年就没啥人买 因为怕买了继续跌 今年却抢着买 因为怕继续涨……和抢厕纸差不多：）

Lindsay333

Mark

aulaoda

楼主写的真好学习了

Portal

楼主很棒，那就等RV跌下来再买吧，不喜欢和别人抢一个本来就一丢丢的东西

ddyouwms

chezycsco 发表于 2021-9-14 19:43
请注意，还有一个很基本的命题就是：

现代的经济理论是保证2-3%的通货膨胀率，如果在一个完美的世界里面 ...

经历过下跌周期的人，超过底的人不会去计较那点通胀。。

夕阳明灭乱山中

累不累

阿毛

xuxucom

赞同。

Pawfect

楼主有才，写得通俗易懂。
补充一点点：

明年residential 的land tax 会平均增长20%，投资房持有成本增加, 另外council rate 3年一涨，赶上今年涨的增幅不会小。

Industrial 的这些年一路上涨好过 residential,今年land tax 增幅比往年只多不少。

商业工业用房产持有成本大幅增长，供养房产相对应的房租和outgoing 已经超过普通生意的承受能力,生意的盈利和雇佣人工的能力被蚕食。民用房的超负还贷直接扼杀消费能力。虽然政府在各种税上吃肥了，但杀鸡取卵，经济被严重拖累。

政府现在也是别无它路，一旦有其他替代产业强壮复苏，政府就会出手抑制房价。

lklfirst

不明觉厉

Bowen

一般来说， 3年一个周期。 没有一直涨的， 也没有一直跌的。

所以说, 什么时间点入场还是有很大区别的。

但是大多数人没有强大的资本，一般很难挣到认知和消息的钱，只有资本和机构可以最低买最高卖。

普通人最靠谱的做法就是，长期持有， 平摊成本，挣趋势和通胀的钱。

chezycsco

Pawfect 发表于 2021-9-14 20:56
楼主有才，写得通俗易懂。
补充一点点：

你说了一个非常重要的点。

政府推高房价就是杀鸡取卵，饮鸩止渴，房价是蓄水池，和中国类似，大量的钱流入房市，就会影响其它真正的实体经济，大家都是房奴，成本大量上升，产业就会转移，就会搬走，就会反过来侵蚀实体经济，就会恶行循环。

但是，但是。。。

政府的手也不是万能的，有的时候他们也是没有更好的办法，钱流动性太强，肯定会有一部分流入房市？因为房市既有市场属性又有金融属性。

这是经济学家都无法解决的问题，但实践告诉我们，健康的高房价一定要有高质量的产业经济支撑，例如纽约，湾区，加州，伦敦等等，他们的背后是强大的实体经济。

悉尼有什么？（假如把Opera House和Harbour Bridge抹掉）

我觉得澳洲优势包括如下几点：

1）澳洲政府稳健的财政政策，也就是尽量做到财政平衡，AAA评级，不像某些贪婪的国家。
2）人少，资源型国家；
3）地缘政治影响比较小，就抱着美国的大腿吧；但是联盟党也喜欢作，没有金刚钻，天天揽瓷器活。
4）移民，高质量，高净值的移民，是经济增长的强大动力；
5）相比其它国家，澳洲政府还行吧；尽管两党骂街，但是至少还都是干些事情的；

我觉得澳洲劣势包括如下几点：

1）无核心技术和核心产业；
2）人少，也是劣势，没有大量的人口红利

jacsonlin

chezycsco 发表于 2021-9-14 21:11
你说了一个非常重要的点。

政府推高房价就是杀鸡取卵，饮鸩止渴，房价是蓄水池，和中国类似，大量的钱流 ...

无核心技术和核心产业。

嗯，但是家里有矿和软实力独霸全球。什么是软实力？只要来过澳洲，基本上去全球任何一个地方，都会想回到澳洲。软实力十以数日也会带来硬实力。而反之则不一定。还有人口，取决于质量，而不是数量。就像房价并不取决于今年移民创纪录或者是移民0新增一样。

superdigua

》》各种物价快速涨涨涨，通货膨胀，开始加息周期

收入上涨 100%，并不会导致多买一台电视或者一台冰箱。

所以不会导致普通商品供不应求。

20200112 股市，繁荣永续

chezycsco

superdigua 发表于 2021-9-14 21:32
》》各种物价快速涨涨涨，通货膨胀，开始加息周期

收入上涨 100%，并不会导致多买一台电视或者一台冰箱。

班门弄斧了，把大神都惊动了，惭愧，惭愧。

aboutus

等10月底吧，米国国会如果不能通过发债上限就好了全世界一起去杠杆，全世界一起回到解放前!

oz2014

aboutus 发表于 2021-9-14 21:52
等10月底吧，米国国会如果不能通过发债上限就好了全世界一起去杠杆，全世界一起回到解放前! ...

演戏演的再真，还是在演戏，当真你就亏了

raspberry10

最后归类为一个字：买！

5222e

今天的帖子是最近一来难得一见的干货帖

aboutus

oz2014 发表于 2021-9-14 22:11
演戏演的再真，还是在演戏，当真你就亏了

所以就是"就好了"

sz2008

财经干货