有跟strata打过官司的吗？

fandi1011

如题我们业主想跟strata打官司，怀疑他们合伙跟开发商把我们的物业费抬高，中饱私囊。

第一，不知道这个官司成本多大
第二，帐是肯定有问题的，但是官司赢了钱能要回来吗？
第三，如果官司赢了对方能出律师费吗？

现在的strata是开发商找来的，他们在BMC占了两票，我们只有一票，因为我们有两层是开发商未经过council允许违建的，所以council只允许他们租不可以卖。现在我们已经把residential的换掉了，但是BMC换不掉而BMC是大头，所有的common area都归BMC管，而且开发商自己出租的那两层没有strata是self manage的，所以很多费用从我们的楼层楼梁换柱了很多。我们物业从1100涨到1900只用了两年。审计也是在进行，但是现在还没有结果但是肯定有问题，我们就一个电梯却要交那么多钱。

结论就是物业BMC的部分换不掉。。。

有成功把BMC换掉的吗？

frank_1982

是业主选的strata 应该和业主代表选strata吧

CalmDownOK

下一次换届给他投出去

meya

不用打官司，炒掉就好。

matutu22

那是到底有没有问题 你们找人查过账了吗 找过律师咨询了吗 不能光怀疑啊
这种案子打个三五年都是正常的

tdlq007

我没打过，但打是肯定可以打的。但律师费成本可能大概在你方损失的10-30%左右，不同律师价格也很不一样 肯定有个最低值，如果损失太少的话可能占你损失的超过100%都有可能。而且你得有足够证据 如果是账出了问题得找第三方审计公司来，这个费用也得body corporate来出。如果是他们私底下有联系，那就可能比较难找证据了，而且你得看合同怎么写，不少strata合同都有每年2-3%的价格通胀率涨幅，那这个涨幅就是必须得承受的了。最低成本的办法估计是把strata换了

wang1020jun

换STRATA 公司就好了啊。。。干嘛要弄的那么麻烦

澳洲这个地方  打官司最终获利的就只有律师。。。 又臭又长的过程

freeboy

官司打赢或打输掉都是owner corporation赔偿一切损失，因为法律认为strata 是按照OC做事的。

z_denise

有，我投资房的业主就和原来的strata上了仲裁，打来打去其实是自损八百，所有legal cost都是业主平推，折腾到后来就是换strata，然后旧strata就各种推脱和刁难新strata，使转strata花了很久时间。结果就是，没结果 ，move one.所以别打官司

fandi1011

tdlq007 发表于 2021-8-6 11:25
我没打过，但打是肯定可以打的。但律师费成本可能大概在你方损失的10-30%左右，不同律师价格也很不一样 肯 ...

如果能换我们早就换了

现在的strata是开发商找来的，他们在BMC占了两票，我们只有一票，因为我们有两层是开发商未经过council允许违建的，所以council只允许他们租不可以卖。现在我们已经把residential的换掉了，但是BMC换不掉而BMC是大头，所有的common area都归BMC管，而且开发商自己出租的那两层没有strata是self manage的，所以很多费用从我们的楼层楼梁换柱了很多。我们物业从1100涨到1900只用了两年。审计也是在进行，但是现在还没有结果但是肯定有问题，我们就一个电梯却要交那么多钱。

我们现在的问题就是BMC票数不够，但是听说一旦strata的结构by law establish好了很难推翻？

fandi1011

z_denise 发表于 2021-8-6 12:09
有，我投资房的业主就和原来的strata上了仲裁，打来打去其实是自损八百，所有legal cost都是业主平推，折腾 ...

明白，但是我们的情况很特殊，strata BMC的部分换不掉。

leon3758

我们曾经和上任strata公司打官司,因为在和新strata交接时会计审查少了6万多sink fund;  最总钱要不回来,还倒贴给律师费;  澳洲赖账容易,你讨钱超级难;  政府部分找你讨钱就很容易;

fandi1011

leon3758 发表于 2021-8-6 12:14
我们曾经和上任strata公司打官司,因为在和新strata交接时会计审查少了6万多sink fund;  最总钱要不回来,还 ...

你们的律师是鬼佬还是华人啊？

我发现strata真的特别能赖，特别是鬼佬的strata，撒谎眼睛都不眨的。

dd9

打官司不太现实，换掉的话也许可以，得看你们的住户多不多，如果上百户，可能比较难，连人都找不到。

fitr

HV的？

SOSHELPPLZ

对方有两票，你们一票，总共才三票吗？

对方如果占两票的话，不是应该大头都是对方出吗？

fandi1011

SOSHELPPLZ 发表于 2021-8-6 12:36
对方有两票，你们一票，总共才三票吗？

对方如果占两票的话，不是应该大头都是对方出吗？ ...

这就是特别不合理的地方，她出30%但是却有两票，一开始establish的时候我们也不懂，就签合同了。

SOSHELPPLZ

fandi1011 发表于 2021-8-6 11:37
这就是特别不合理的地方，她出30%但是却有两票，一开始establish的时候我们也不懂，就签合同了。 ...

什么合同？

可能跟Strata打官司，还不如直接挑战这个不合理显失公平的合同来的容易。

leon3758

fandi1011 发表于 2021-8-6 11:17
你们的律师是鬼佬还是华人啊？

我发现strata真的特别能赖，特别是鬼佬的strata，撒谎眼睛都不眨的。 ...

都是鬼, 你只有加入EC才能说话,否则只有给钱; 有Strata的地方都有利益;  他们想赚钱只能从你腰包下手. 你不监督他们; 只能被狗乱咬了

fandi1011

SOSHELPPLZ 发表于 2021-8-6 12:39
什么合同？

可能跟Strata打官司，还不如直接挑战这个不合理显失公平的合同来的容易。 ...

一开始签的合同，5年，我的新manager告诉我很多楼都这样，一旦establish了很难revoke

richw

fandi1011 发表于 2021-8-6 11:37
这就是特别不合理的地方，她出30%但是却有两票，一开始establish的时候我们也不懂，就签合同了。 ...

你们可以尝试上NCAT （如果在新州的话），这个可以自己业主上的，整理并提供所有证据

linacheng

所以我遲遲未決定買apartment，業主風險很大，当個省心的租客比較輕鬆。

SOSHELPPLZ

fandi1011 发表于 2021-8-6 11:51
一开始签的合同，5年，我的新manager告诉我很多楼都这样，一旦establish了很难revoke ...

我们楼里没bmc，但是我刚刚帮你查了一下

there are new legislation provisions that a SMS must provide for the fair allocation of the costs of shared expenses relating to parts of the building and must include details of the method used to apportion those costs of shared expenses (see Schedule 4 of the Strata Schemes Development Act 2015).

2015年的新法律要求share cost方面的公平性，这方面感觉是一个可以挑战的点，就算对方有两票，你们楼里面签的合同sms也不可能凌架于Act之上

在应用中，这个法律会override你们签的合同

maymei66

我们Brisbane的公寓，CHAIRMAN是业主，还是一个律师，他就联合其他业主一起把原物业给换了，新的物业费3年了都没怎么涨，还比3年前老的物业费低。对了，去年因为疫情有一个季度居然物业费减半。

雾沉半垒

你的意思是你们这栋楼有两层是只租不卖，然后这两层是没有注册strata plan，其他楼层注册了一个strata plan？然后你们组成了一个BMC？

fandi1011

雾沉半垒 发表于 2021-8-6 13:25
你的意思是你们这栋楼有两层是只租不卖，然后这两层是没有注册strata plan，其他楼层注册了一个strata plan ...

是的，你理解的很对，奇葩吧

雾沉半垒

fandi1011 发表于 2021-8-6 13:57
是的，你理解的很对，奇葩吧

挺奇葩的，不会是Alexandria那里的某栋楼吧？
不过我的理解是，如果这样的形式的话，那么只租不卖的那两层楼的部分包括走廊什么的应该都不是BMC的common property？

xuxucom

我觉得找一个律师咨询一下先比较合适。如果by law有问题或者不合法，那revoke不是不可以，毕竟法上有法。但是你要当心strata耍坏牵长约。如果一下子牵了10年啥的，违约金是合法的，而且也可能是天价。
一定要偷偷做，不要让他们知道。
还有就是这个事你一个人做肯定不行，太累人。同一楼的住户里要找到一批志同道合的一起team work，而且还要有其他人的拥护最好。因为最后的钱要平摊的。先凑好钱找律师咨询，有希望的，拿个fee proposal，再决定走不走下一步。足迹里是找不到你需要的答案的。
好多年前我的公寓楼和strata搞过类似的事，也各自找了律师，最后是和解的，但是花了不少钱，special levy收了很多。漫长而累人的经过。
楼主加油！

gcc

BMC很麻烦的，尤其是你们现在无法改变开发商两票的局面。

目前你们只能先找下家，然后同时联系商铺,看看能否得到支持，再咨询 residential 的新物业公司，他们说不定有办法。

gcc

fandi1011 发表于 2021-8-6 11:37
这就是特别不合理的地方，她出30%但是却有两票，一开始establish的时候我们也不懂，就签合同了。 ...

你可以研究一下 BMC 里面，各种支出是怎么分配的。然后再根据这个%，问他们要帐目查账。当然，他们不一定轻轻松松就给你，因为 BMC 的帐也不是人人都可以去要的。说不定需要 Residential 的 committee treasurer 或者你们在 BMC 的代表才有权去拿。

拿到以后, 你们可以看看有没有办法改条款，以及帐目是否能对上。

先把这些做完，再考虑要不要打官司。