请教大家，几年前办理的自住房贷款，offset里面的钱现在用来买投资房，可以抵税吗

ttbb_2009

请教大家，几年前办理的自住房贷款，offset里面的钱现在用来买投资房，可以抵税吗

Pandaroo

不能

wind3miss

产生的利息是可以抵税的。楼上的瞎说。

lydiaqq1985

Offset里的不能，除非是已经付清了拿了那张纸然后再抵押套出来的钱

laji

ATO 就问你: 产生利息的那个loan, 是自住还是投资?

perfectstock

先还进去，在refiance出来

ttbb_2009

laji 发表于 2021-3-12 21:54
ATO 就问你: 产生利息的那个loan, 是自住还是投资?

产生利息的那个loan原来是用于自住房贷款的，但是钱现在全部趴在offset account上，相当于已经还清，那如果现在把放在offset account上的钱拿去买了新的投资房，不可以认为产生的利息是为了买投资房而抵税吗？

ttbb_2009

ttbb_2009 发表于 2021-3-12 22:18
产生利息的那个loan原来是用于自住房贷款的，但是钱现在全部趴在offset account上，相当于已经还清，那如 ...

难道说ATO还会追究最原始的贷款目的？

freeD

现有自住房refinance or top up, 出来的钱放在另一个loan account里，然后用refinance 或top up的钱买投资房，可以抵税。

alphabeta

ttbb_2009 发表于 2021-3-12 21:18
产生利息的那个loan原来是用于自住房贷款的，但是钱现在全部趴在offset account上，相当于已经还清，那如 ...

一码归一码，offset account也是为自住房贷款开的，那产生的利息就是自住房而不是投资房带来的，也就不可能能抵税。

laji

ttbb_2009 发表于 2021-3-12 22:18
产生利息的那个loan原来是用于自住房贷款的，但是钱现在全部趴在offset account上，相当于已经还清，那如 ...

你要是这么瞎辩的话，ATO 就翻你offset account 了，看offset 的钱是哪来的。
一看，offset 里的进项是你的工资收入，生意收入，股票收入等等。
那好了，你明明是拿着自己的收入去投资，为什么谎称你是借款去投资?

至少你必须掩饰一下，从loan account (而不是offset account) 开出支票去支付投资房。哪怕这样，之前有人遇到ATO audit, 由于没有正确split loan,被警告honest mistake，扣税被拒，没被罚款而已

开车大神

只要想想 如果ATO 查到了，可以不惜成本 跟ATO干到底，并取得胜利。

要是被ATO战胜了，那名字挂在ATO 时不时会查你一下


当然如果ATO完全没发现，那就啥事没有， 考虑下风险和收益，应该很容易

citystop

自住房房贷的利息不可以抵税。

投资房房贷的利息可以抵税。

shuyuanli

用于投资的账号要和自住的账号分开，否则钱就被“污染”了，所以稳妥的做法就是把自住房top up出来的钱单独开一个账号用于投资，钱的来龙去脉要清晰明了。

Pandaroo

wind3miss 发表于 2021-3-12 19:37
产生的利息是可以抵税的。楼上的瞎说。

贷100W自往，他妈又给了100W现金，放offset里。现在呢，把100W拿出买投资房，你说产生利息可以抵税？
想抵税可以，把贷款还了，房子再抵压，贷出钱,Top up, refinance

想抵税，总之钱要是借出来

chenlongjie111

可以抵的，ato有一个类似的案例，如果你是投资贷款买房，但你把其中一部分用于买车了，由于车不产生投资回报，所以买车的这部分你是不能claim的。同理，如果你是自住贷款，由于自住不能产生投资回报所以不能抵扣，但是如果你把贷的钱用于投资产生回报，这部分是可以抵税的，因为你的贷款目的发生了改变，在税法里是以你的purpose为主，不是以银行贷给你的是投资还是自住来区分。

yn0521

我捋捋，这钱比如100万，是放在自住房offset里的，所以自住房不用付利息。现在你把这100万取出用于买投资房，自住房就要开始付利息了，然后你觉得这自住房的利息能抵税。。真的有这么好的事情吗？

chenlongjie111

如果你一百万在你offset里，你哪来这100万的利息，你之所以产生了这一百万的利息，不就是因为你买了一百万投资房吗，没想通么。如果你自住房是贷了150万，但只用100万买投资房，那只能claim这100万而不是150万。

laji

chenlongjie111 发表于 2021-3-13 09:18
可以抵的，ato有一个类似的案例，如果你是投资贷款买房，但你把其中一部分用于买车了，由于车不产生投资回 ...

你举的例子更说明楼主"以购买自住房为purpose的loan" 不可以冲抵投资。因为loan贷出的钱起初用于购买自主，现在还是用于自住。

楼主陈述说:准备使用offset的(自有资金)购买投资房。说明楼主的自有资金 起初用于减少自住利息，现在用于购买投资。

ATO 看够了各种evasion 套路。就问扣税人一句话: 给我看 loan 里那一分钱打去购买投资房了 ?

coffee_bean

自住房贷款100万，再topup出来20万，这个20万单独设一个loan账号，这个20万用来做投资房首付，这个loan产生的利息是可以抵扣的。相当于你问银行借了20万去投资。

laji

coffee_bean 发表于 2021-3-13 12:50
自住房贷款100万，再topup出来20万，这个20万单独设一个loan账号，这个20万用来做投资房首付，这个loan产生 ...

正解。
楼主必须从 loan 里出资去购买投资房。

自主房可以作为(全部，或部分)loan的抵押物.
ATO就问扣税人: loan 里那一分钱打去购买投资房了 ?

chenlongjie111

laji 发表于 2021-3-13 12:47
你举的例子更说明楼主"以购买自住房为purpose的loan" 不可以冲抵投资。因为loan贷出的钱起初用于购买自主 ...

这是ato的例子啊，我用投资房的loan去买辆车，这种情况车部分的loan是不能退税的，因为车无法产生income, 同理我用自住房的loan，部分用于买投资房，投资房是产生income,这部分是能退的。所以你会经常看到tax purpose这样的字眼，能否抵扣的核心是你的expense 是否能产生income.我也只能解释到这里，如果你是certified tax accountant,我们再继续讨论，谢谢

ttbb_2009

Pandaroo 发表于 2021-3-13 08:09
贷100W自往，他妈又给了100W现金，放offset里。现在呢，把100W拿出买投资房，你说产生利息可以抵税？
想 ...

唉，我觉得楼上几位说不可以的都很有道理，我已经被说服了，可一问会计师，她又说可以抵税，我也搞晕了

苦妈

自住房增加了的利息不可以抵税。

投资房贷款帐户的钱拿去买自住房，增加了的利息也不可以抵税。

投资房贷款帐户的钱拿去买另一个投资房或其它投资用途，可以抵税。

chenlongjie111

不用讨论了，搞不懂的，就自己交点智商税给会计师，他们会帮你弄的

raspberry10

可以的，你把offset的钱直接payoff，再 re finance，分出一个独立的账户，这个账户用于投资比如买房子或者股票所产生的利息是可以抵税的，听说可以做到103% 把stamp duty的支出都可以算进去

Pandaroo

ttbb_2009 发表于 2021-3-15 10:00
唉，我觉得楼上几位说不可以的都很有道理，我已经被说服了，可一问会计师，她又说可以抵税，我也搞晕了 ...

你是不是没问明白。你offset里的钱哪来的？如果是自住，top up， refince套出来的买投资可抵，如果果自己攒点，就不可

Pandaroo

总之，就是自己的钱不可以，向银行借的才可以

chenlongjie111

其实是不用分帐户的，ato是不看你投资房账户还是自住房，但是有些会计师为了做账清楚，就希望你把他分清，他只不过想省事而已，不然还要重新计算，解释，你一个人的活，别人分清的，能做四， 五个了

Mozai

俺觉得不用纠结 投资付扣税的钱 卖房时候不是全都算做你的收入 吐出来吗？