subdivision之后卖掉，需要交cgt吗

rado

假设有一套自住house，把地分成两块之后，卖掉其中一块，需要交cgt吗？

fabulous

要交

yysyd

我理解的是，自住房到分地时的资本增值不需要。
subdivision完成后，register title的时点可以做一个土地估价，估价法取决于估价师。可以是成本法（显然不太值），也可以是市场法。卖土地时的价格与估价的差值，需要交cgt。

举个例子
2015年50万买了一套大地破房，2020年大地破房市场估价75万。此时分成两块地，拆迁及分地成本5万。分完的土地如果按照成本估价法，每块地40万；而按照市场比较法，可能一块空地价值60万。2021年房市暴涨，空地以80万一块成交。那么要按照20万的收益交cgt。

zg431193

我也有个类似的问题，一块地原来有个房子自住，分成两个title，其中一块是空地，原来房子自住，空地建新房后，卖掉自住，新房作为自住房，这个时候还会有什么税吗？当然，自住房卖出会和新房落成有时间差，新房先造好交钥匙了，旧房还没卖出，这个时间差是否新房要先认定为投资房？

LENNY_DONG

https://www.ato.gov.au/General/P ... g/Subdividing-land/

yysyd

zg431193 发表于 2021-2-13 13:42
我也有个类似的问题，一块地原来有个房子自住，分成两个title，其中一块是空地，原来房子自住，空地建新房 ...

盖房好想有个六个月的gap可以认定两套自住房。分两个tile前的自住房，落实的capital gain是可以免税的。换言之，生成新title那个时点的市场价，能定高点儿日后cgt就少点儿。

hsmw

同样的困惑请教大家，一块地住了5年后subdivide, 后面建新房自住，在搬进后面新房6个月之内卖掉前面旧房，在卖房前才分的title,这样要交税吗？

movludi

https://www.ato.gov.au/general/c ... -amalgamating-land/

上面链接里ato用的第二个例子是比较接近大家的例子，供参考。这里有一个陷阱。当subdivision后，产生了两个不同的cgt assets。main residence exemption只能用于一直有房子的那一个asset。另一块地，即使以前是main residence的一部分，分地后也丧失了对于分地前的exemption。 所以分地自住房转卖的同学，不要分地再卖。

上面有位同学提到，另一块地用“‘home first used to produce income’ ”Rule来做valuation来提高分出地的cost base。这也是不行了。见以下链接，这个rule，是自主转投资条件下适用。而且“You don't have a choice”。由于分出的地已经丧失自住的资质，无法适用这个valuation rule。只能合理的把原来整块地的cost base按比例做apportionment。见上一个ato链接第二个example的计算。

https://www.ato.gov.au/general/c ... usedtoproduceincome

复杂的cgt情况，还是建议大家找会计师，看论坛，得到错误的信息，ato罚款，罚息还是要自己承担。而且很多tax saving都是提前planning的，事后已经无法避免。

khkb

movludi 发表于 2021-2-13 15:21
https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/your-home-and-other-real-estate/subdividing-and-ama ...

链接里好像没说一直作为投资房出租，然后把后院分出来作为第二个title（land)卖掉的情况？

khkb

yysyd 发表于 2021-2-13 13:28
我理解的是，自住房到分地时的资本增值不需要。
subdivision完成后，register title的时点可以做一个土地估 ...

请问你的理解是根据哪个法规的？可以发个ATO的链接吗？谢谢！

movludi

khkb 发表于 2021-2-13 15:48
链接里好像没说一直作为投资房出租，然后把后院分出来作为第二个title（land)卖掉的情况？ ...

没有。但是可以按照同样的方法计算。没有main residence exemption，但是可能用到general discount。还有一种可能性，如果房主有developer background，做过很多property flipping，就会被认定是revenue而不是capital account，从而没有discount。

LENNY_DONG

yysyd 发表于 2021-2-13 12:48
盖房好想有个六个月的gap可以认定两套自住房。分两个tile前的自住房，落实的capital gain是可以免税的。 ...

首先，一旦牵涉到造房子了，不管你有没有分地也就是SUBDIVISION TITLE，你就是进入了PROPERTY DEVELOPMENT

一旦进入PROPERTY DEVELOPMENT,那么就不是CAPITAL GAIN 的问题了，而是GST 介入到这个里面了

https://www.ato.gov.au/General/Property/Property-development,-building-and-renovating/

ATO允许的六个月内更换自住房是二手房和二手房之间，如果是新房，同样是六个月，而且新买的地新造的房必须四年盖完，不然就无法认定为自住房。ATO可能会认定你在LAND BANKING。

https://www.ato.gov.au/General/C ... novating-your-home/

但是楼主的情况是分地，分出来的新地不带房子的就会产生CGT。如果盖了房子就会GST而不再是CGT

所以六个月的法则是无法适用于自住房分地盖房，道理很简单，分地产生额外价值，政府需要收税。

楼上同学说的很对，也是我经常跟客户说的

1.如果需要规划尽早联系自已会计谈规划，尤其是买房前的规划，特别是维州这个要命的地税

2。房屋开发和地契分割很复杂，有一个自已的会计很重要。

khkb

movludi 发表于 2021-2-13 18:41
没有。但是可以按照同样的方法计算。没有main residence exemption，但是可能用到general discount。还有 ...

谢谢。对于前后两个lot的价格的确定，链接里税局是按照中介的估价来确定分配比例而不是估价师对分出的lot的估价，但不同中介也会有不同的估价。这似乎能对计算C GT有影响。而且，房东没住过，也不能把这套房子指定为自住房来达到减免税的目的吧？

movludi

khkb 发表于 2021-2-13 22:02
谢谢。对于前后两个lot的价格的确定，链接里税局是按照中介的估价来确定分配比例而不是估价师对分出的lot ...

你理解是对的。valuation of 2 lots 是可以影响apportionment的比例的。有操作的空间。

对于自住房的认定，ato当然也要需要你提供是自住房的各种证据啦，bills，各种registration啦。

khkb

movludi 发表于 2021-2-14 11:18
你理解是对的。valuation of 2 lots 是可以影响apportionment的比例的。有操作的空间。

对于自住房的认 ...

谢谢。学习了。

movludi

LENNY_DONG 发表于 2021-2-13 21:31
首先，一旦牵涉到造房子了，不管你有没有分地也就是SUBDIVISION TITLE，你就是进入了PROPERTY DEVELOPM ...

这位同行你好。谢谢参与讨论。出于共同探讨学习的目的，我提出几点不同观点。

“一旦进入PROPERTY DEVELOPMENT,那么就不是CAPITAL GAIN 的问题了，而是GST 介入到这个里面了”

income tax 和 GST是并行的regime。进入property development有两个implications，对IT来说，从capital account改入revenue account，没有的general discount。这也是基于以下两个条件。

any profit you make is treated as ordinary income (not a capital gain) if both of the following apply:

your intention or purpose in subdividing was to make a profit.
the profit was made in the course of carrying on a business, a business operation or commercial transaction.

另一个impliaction，是否trigger GST，也是有以下条件的。

You may have GST obligations and entitlements if you subdivide and sell land:

with the intention of making a profit
in the course of carrying on a business
as a business or commercial transaction.


“一旦牵涉到造房子了，不管你有没有分地也就是SUBDIVISION TITLE，你就是进入了PROPERTY DEVELOPMENT”

对于这个我也有自己的不同想法，举个例子，大地破房，分地造新房，新房留给父母住，之后由于relcation purpose，都卖掉。这里没有the intention of making a profit，只是要改变居住条件。房子个人名下，个人也从事与地产无关行业，not in the course of carrying on a business个人名下一套房，没有从事任何property investment或flipping，Not as a business or commercial transaction. 这个很大程度不是property development了。

现实里每个case都不尽相同，ato也是建议申请private ruling。对于自住分地卖房来说，当然最稳妥就是连续出租5年，就100%避免GST的问题了。cgt discount也很大程度argue。

yysyd

movludi 发表于 2021-2-14 11:50
这位同行你好。谢谢参与讨论。出于共同探讨学习的目的，我提出几点不同观点。

“一旦进入PROPERTY DEVEL ...

谢谢您的解读，感觉这个跟我的理解类似。

我现在有个现成的操作，如果能指点下我的理解就太感谢了：

2015年8月，520k购买现有大地破房，自有居住到2020年12月，满五年，房屋中介给大地破房的估价是700k。
2021年1-3申请DA拆房subdivision，拆迁及分地成本50k，一块小地空地的市场估价500k。
2021年在其中一块土地A上建房，建造成本350k，预计2022年2月交房。
因为参与了homebuilder grant，所以小地新房A交房后自住半年，于2022年8月后出售，假设能卖出1M。
2022年2月小地新房A交付时，开始建造小地新房B，用于自住。

本人并不是从事房地产经营行业，之前也没有过类似的开发。我的理解是：
1.新建的小地新房A全程属于自住房，免CGT，也没有GST。
2.新建的小地新房B在“土地B title生成到新房A卖出前6个月”这期间属于投资房，假设日后要卖B，这段时间要pro rata CGT。
3.大地破房时的升值，700k-520k，作为自住房，应该是免税的。
4.土地B title生成时的成本是（700k+50k）的一半或其他合理比例。也就是说，假设土地B title生成时能500k卖掉，是要按125k升值来交CGT。

movludi

yysyd 发表于 2021-2-14 12:32
谢谢您的解读，感觉这个跟我的理解类似。

我现在有个现成的操作，如果能指点下我的理解就太感谢了：

2,3和4，和我理解不同。在发生cgt event时，大地破房不是单独的cgt asset，已经是A和B了。B在分地前时期的升值也不能exempt了，因为A已经用掉自住的exmption了（同时只有一套自住房）。 在move in B前，B从2015年开始都相当于投资房，无法适用自住转投资的valuation method，而是根据实际成本apportion给B后，做partial exemption pro-rata计算。还是参考之前ato链接里第二个Kym的例子，没有给你valuation的choice。

还有我的回帖也只是参考。你最好还是找个会计师，并做个PR，那肯定就错不了了。

yysyd

movludi 发表于 2021-2-14 13:30
2,3和4，和我理解不同。在发生cgt event时，大地破房不是单独的cgt asset，已经是A和B了。B在分地前时期 ...

谢谢。会计师肯定是要找的。我之前一直以为2015-2020间的title主体只有一个，所以可以全额算自住房呢。毕竟2021前连B对title都没有，对他征税不common sense啊。

LENNY_DONG

movludi 发表于 2021-2-14 10:50
这位同行你好。谢谢参与讨论。出于共同探讨学习的目的，我提出几点不同观点。

“一旦进入PROPERTY DEVEL ...

那我也说说我的不同观点

我讲的观点是根据这些跟ATO 这15年打交道下来的结果

理论性的东西在你讨论的基础已经不存在的，因为ATO增加买卖交割环节。因为太多人用了你那些所谓不是INTEND TO MAKE PROFIT 或者 本身没有开发背景等理由来豁免GST甚至最后CLAIM 自住房的理由不交税

何况如何证明造了两套房子或者分割造房的人以后会不会接着开发，难道因为第一次开发造房就认定没有开发背景，很抱歉，ATO和立法会纠正了这个BUG，同时也让会计师在这方面讨论灰色地带画上句号


新房买卖，就要买家在交割前WITHELD GST 除非卖家可以证明这个是自住房。

如果大地破房分割造了新房，有两种情况，这里只说造一个或两个，三个就不说了。

1.保留前面，后面加盖

2.拆掉造两个新的，

如果两套房子在上面情况都卖掉了，我实在不知道同时豁免两套房子的理由甚至如何豁免GST。

过户师不会同意，他会让客户会计出信说明如何两套分割后被开发的房子可以不交GST。

如果会计不同意出，客户需要在交割后去申请全退。全退的结果就是ATO系统自动TRIGGER 审计过程。

PRIVATE RULING是不错的选择因为ATO审计的人水平有高有低，有时候运气好，这个人级别够高，自已可以决定批了这个RULE。恭喜你中奖了。

讨论就到这里了。看官选好会计好好咨询自已的会计

湛蓝的天

yysyd 发表于 2021-2-13 13:28
我理解的是，自住房到分地时的资本增值不需要。
subdivision完成后，register title的时点可以做一个土地估 ...

如果是自己一块地建了三个townhouse 呢

movludi

LENNY_DONG 发表于 2021-2-14 15:27
那我也说说我的不同观点

我讲的观点是根据这些跟ATO 这15年打交道下来的结果

感谢讨论。的确，现实里确实是绝大部分都会被认定property development。做PR是要去试试运气的。没有PR结果，我也是万万不会给过户师出任何accountant letter的。

iamcxw

这个分地的讨论帖有大神

zg431193

我提一个问，目前自住房，一个人名下，地分成两个title，新地造房后给老人住，暂时不考虑出售，我的理解新房或者老房其中一套需要作为投资房，我的问题是，如果长期持有两套房，哪套房作为投资房持有成本和将来交易税负低？