房地产投资利润的主要来源？

xiwu

昨天与友人吃龙虾，聊起房地产投资。他说，赴澳悉尼20多年，先后买过5间房子自住。因为不想有压力，不为银行打工, 也不让政府占便宜，每次都是有利润，就卖一间买一间，尽量少贷。他说，若这5间房子都留住，到现在财产至少多出5百万澳币，比5次买卖赚的钱多出许多。以当时的经济能力是完全可以做到的。根据他说的房子所在区，我相信如此。

cangaru

现在吃多少龙虾都没问题，就是不敢放太多姜

tigerbalm

以前认识一个台湾人，做进口围巾手套生意，赚钱不多也辛苦。因为存货需要仓库，借钱买了一个，后来又买了一个更大的。前些年，两仓库就值>1000万澳币，索性不做进口生意了。其中一个仓库直接出租，另一个仓库拆了，建了一些排屋收房租，过得爽极了。

yacobe

可以做到跟实际做没做完全两码事。任何事都有机会成本，任何投资都有风险。

不想有压力，不想付银行利息，同时又想靠房产赚钱。便宜都给你朋友占了那别人还有活路吗？

ruxin

cangaru 发表于 2020-12-23 10:46
现在吃多少龙虾都没问题，就是不敢放太多姜

太会过了

洋插队

如果五间房都留住，现在至少值五百多万，那么你友人现在唯一的自住房值多少钱？

xiwu

洋插队 发表于 2020-12-23 10:55
如果五间房都留住，现在至少值五百多万，那么你友人现在唯一的自住房值多少钱？ ...

不是5间的总值，而是应该多出的利润。友人卖出时多数巳翻了。其现住房价不便说，肯定不是我力所能及。

洋插队

xiwu 发表于 2020-12-23 11:23
不是5间的总值，而是应该多出的利润。友人卖出时多数巳翻了。其现住房价不便说，肯定不是我力所能及。 ...

那也是很不错的投资策略：每次卖掉价值已经翻番的自住房，不用交税，再买下一个价值更高的自住房，经过多次倒腾，有了一个价值很高的自住房，最终downsize， 从大房子换到小房子甚至retirement village，依然不用交税，留下一大笔钱安度晚年。

xiwu

洋插队 发表于 2020-12-23 11:33
那也是很不错的投资策略：每次卖掉价值已经翻番的自住房，不用交税，再买下一个价值更高的自住房，经过多 ...

友人正是这样想和做的，一分钱增值税都没有交过。只是，现在后悔了。说搞错了主要利润来源。

xiwu

bello 发表于 2020-12-23 10:56
5间房才500万？看来区都不怎么样啊，钱都花在吃龙虾上了？

是少赚了500万。现在，能吃姜的才是有钱人。

zhanghc1112

目前看上三十年数据，全澳不动产大概每年6.7%变化，抛出资本开销（利率没具体算，但看RBA给的图肯定大于5%），再加不动产持有费，毛都不剩。

目前看来能大赚的机缘肯定是时机选的好，在一个周期内完成的买卖交易。

xiwu

zhanghc1112 发表于 2020-12-23 12:11
目前看上三十年数据，全澳大概每年6.7%变化，抛出资本开销（利率没具体算，但看RBA给的图肯定大于5%），再 ...

这是不贷款的计算方法

SRMO

问题是，人的贷款额度是有限的。同时hold 5 套房，能贷到贷款吗？不断upgrade自主房，是因为你的贷款额度有限。如果你的贷款额度够大，hold的资产越多，当然最后增值的资产越来越多

frank_au

tigerbalm 发表于 2020-12-23 10:48
以前认识一个台湾人，做进口围巾手套生意，赚钱不多也辛苦。因为存货需要仓库，借钱买了一个，后来又买了一 ...

认真做生意不如炒房地产，和国内很像。
然后第二第三产业凋零，全民炒房自嗨

jz1215

我认为房地产宏观上是应该涨钱的，这是西方经济体系规律决定的。货币贬值是经济发展的一个手段。否则大家都把钱放银行吃利息，越存购买力越高，我想管理经济的人不会制定这种策略的。

当然细分起来门道很多，还有经济周期，跨国联动，绞杀外国韭菜之类的。

总的来讲，还是涨的。但中间有波动。别太贪心，应该会比较稳妥。

你那个朋友也是有点那个了。在我看来他选择了自己一条轻松愉快现金充裕的路，却又羡慕那些节衣缩食还贷款没现金花的投资者的最终收益，有点自寻烦恼吧。

wooweb

yacobe 发表于 2020-12-22 19:04
可以做到跟实际做没做完全两码事。任何事都有机会成本，任何投资都有风险。

不想有压力，不想付银行利息， ...

是的，任何事情都需要成本。

wooweb

zhanghc1112 发表于 2020-12-22 21:11
目前看上三十年数据，全澳不动产大概每年6.7%变化，抛出资本开销（利率没具体算，但看RBA给的图肯定大于5% ...

二十年前的利息好像15%还是19%非常高。高的不可想象，不真实。

wooweb

cangaru 发表于 2020-12-22 18:46
现在吃多少龙虾都没问题，就是不敢放太多姜

这完全不符合大地主的性格：可以在后院种姜啊！还可以拿到市场去卖。

cangaru

wooweb 发表于 2020-12-23 14:41
这完全不符合大地主的性格：可以在后院种姜啊！还可以拿到市场去卖。

猫本这鬼天气种不活姜啊，不然早就一院子姜了

SAland

xiwu 发表于 2020-12-23 12:40
友人正是这样想和做的，一分钱增值税都没有交过。只是，现在后悔了。说搞错了主要利润来源。 ...

有早知冇乞儿。

全留的话在这个过程中遇到涨息周期怎么办？还有各种麻烦租客/维修保养等等。

李永乐不是专门有期视频谈到，人对利润都是风险厌恶的，对损失都是风险偏好的，他每次翻番（有利润）时套现再买下一个，恰恰是在利润时的风险厌恶表现，完美演绎了这一个理论。

wooweb

cangaru 发表于 2020-12-22 22:50
猫本这鬼天气种不活姜啊，不然早就一院子姜了

有两个解决方案：
1，搬去悉尼。
2，种花椒树吧！当年我们那里的首富，给父母盖个房子大概3-4亩，他妈妈说，现在家里大了，后院种点花椒树，以后买花椒不花钱了！
努力吧！少年！

wooweb

感觉就是在割新移民韭菜

duckruck

jz1215 发表于 2020-12-23 14:36
我认为房地产宏观上是应该涨钱的，这是西方经济体系规律决定的。货币贬值是经济发展的一个手段。否则大家都 ...

又是荒谬的把房价上涨归咎于“宽松”货币政策的谬论，也不仅限于”西方”而是资本主义。

关键是公共住宅政策缺失等亲房东的亲资产所有者政策和近几十年的新自由主义改劣

duckruck

wooweb 发表于 2020-12-23 14:40
二十年前的利息好像15%还是19%非常高。高的不可想象，不真实。

是5%到9%吧，rba cash rate五个点

duckruck

wooweb 发表于 2020-12-23 15:30
感觉就是在割新移民韭菜

投资房房东所谓“人口流入多所以澳大利亚尽管地广人稀全国房价却是美国两倍也合理”，就是这个意思

wooweb

duckruck 发表于 2020-12-23 00:04
是5%到9%吧，rba cash rate五个点

我当年认识的老华侨给我讲，90年利息特别高，好像都15%。房子才10万，但是工资才200-300块。

duckruck

wooweb 发表于 2020-12-23 16:12
我当年认识的老华侨给我讲，90年利息特别高，好像都15%。房子才10万，但是工资才200-300块。 ...

那是三十年前了

duckruck

wooweb 发表于 2020-12-23 16:12
我当年认识的老华侨给我讲，90年利息特别高，好像都15%。房子才10万，但是工资才200-300块。 ...

周薪吧

floodp

这种话多听无益

xiwu

floodp 发表于 2020-12-23 15:22
这种话多听无益

昨天龙虾钱是我出的，想弄清利润哪里来.