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本帖最后由 chezycsco 于 2023-9-22 09:06 编辑
2018年年中购入一投资house，主house 3房，granny flat 2房，目前总租金$1,070/week。
失败的地方：
1）2018年9月份，尽管已经比2017年高峰便宜了5-10万，但是仍然抄底，抄到了半山腰，购买以后，周边房价持续下跌，一直到2019年初才止跌；结果又遇到新冠疫情，现在估计也只是比我买的时候多了5万而已；
2）尽管coucil在远景规划这个house是计划是R3，但是估计要到10-20年以后，而且现在coucil重新规划，往相反方向发展，要rezone短期来看几乎没有可能了；
成功的地方：
1）尽管房龄很旧（一个老区），但是原房东，在2015年全屋做了翻修，包括粉刷外墙，做了简单的结构调整，无论从外还是从内来看都非常新，staging以后，看起来很漂亮，特别是在周边都是很旧的房子的情况下，鹤立鸡群；
2）维护成为较低，持有2年来，房子的维修几乎为0，间接证明了房子的质量；
3）Granny Flat在正现金流上立了大功，而且原房东把granny flat设计的机构非常合理，尽管地不大，但是隐私性和设计都非常好；
经验：
1）自己管理house，没有出现1天的出租空挡，全部都是无缝连接；
2）租客都很靠谱，没有出现延迟交租，以及要求降租的情况，现金流非常稳定，尽管遇到了新冠疫情，仍然没有出现这方面的问题；（要感谢自己管理，精挑细选好租客）
3）得益于现在的利息很低，扣除所有费用和成本后，每年正现金流大概22k；前2年的正现金流在8-10k之间；
矛盾的地方：
1）house出租我发现区域重要，但是离火车站近和远，并不是强相关，house的条件更重要，只要house够新，够漂亮，且选对区域，其实出租都没有问题；
2）有的人喜欢大地破房，在我看来，这个逻辑不太成立（土豪除外），现金流才是投资方的关键，澳洲这种市场，如果是大地破房，不管你是R3,R4，你长期持有成本非常高，包括利息，维修等等，都是头疼的事情，而且会影响你的生活质量；
3）有的人很讨厌granny flat，我觉得这个在投资房上，完全是加分项；
4）在澳洲投资房产，其实收益率并不高，特别经济不好的情况下，稍不留意，就会亏钱，还是找理财规划比较靠谱，每年8%-10%的收益，既省心，又省力；
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2023-09-22 楼主3年后现身答复2020年的老帖：
继续成功的地方：
1）目前的租金是1500pw，在高息的环境下仍然保留着正现金流；
2）得益于2021年的房价大涨，2023年的供应不足慢涨，且区还不错，目前估价2.5m，账面涨了1m；
3）房子质量真的非常好，也非常重要。租房需求一直很强，房租很高；
当初幼稚失败的地方：
1）我家的自身造血能力不错，其实当初不应该那么坚持正现金流，如果当初1.5m买其它更热门的区，现在增值收益率估计早就翻倍了，但受限于当时的认知水平，过于强调了正现金流，限制了自己的发展；
2）此贴是2020年发的，2021年的大涨行情证明，发现区和位置是最关键的要素，当然房子自身也至关重要；
继续矛盾的地方：
1）Granny Flat在中低端区域是个加分项，我的这个投资房在中端区域，也算是加分项，过去2年该区域的类似房产有granny flat溢价都很高；主要愿意是可负担性的下降，多一份收入，在这类区域，对于一些买家是很重要的诱惑；
2）由于盖房子的成本飙升，新建、次新房子的溢价更高，当初由于预算原因，没有买到同区域另外1.8m的一个次新房产，结果这个次新房子，在2021年底最高峰卖了3.3m，3年溢价1.5m，当初+30万的差距，换来+50万更高的账面溢价，当然这个1.8m的次新房产，一定是负现金流的；
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【说说小生意的那些事】开店的前尘往事 (2010-1-23) mark214 
发表于 2020-11-22 14:11
