投资房现在应该选择io or pi

carolyn

自住还的差不多了，现在考虑要不要把投资房按pi来还，与io相比，投资房在银行现在是按自住算的，ok 利率高了0.6%左右，现金流也还好。就是银行说如果换成pi, 以后换回io 就难了。要不要转呢？

BestStan

不要花多余的钱给银行，这都是你税后的钱。所以选择利率低的，PI，多换点本金，这几年经济不会好

Pippa

放进你的投资模型看看就知道哪个实现的经济得益更高了呀。本金归还那部分不能负扣税，看你税点了

elanora

不能一概而论。还要看看您的其它收入和税务状况。

pmp6

楼主，为了负扣税而多交利息，是我在论坛里看到的最傻逼的想法。

pmp6

当然是利息怎么低怎么来。除非你急用钱，需要把银行的钱用来做事。

carolyn

pmp6 发表于 2020-10-8 13:12
当然是利息怎么低怎么来。除非你急用钱，需要把银行的钱用来做事。

还有一个灵活性的问题， 投资房还进去的本金除了不能扣税， 还不能自由拿出来去做其他用途， offset最灵活， 可是现在利率差太大。

有机六兽

IO减去个税抵扣后的利率 和 PI比较 哪个低 哪个划算吧 同时兼顾自己的现金流情况 这是我的方式

pmp6

有机六兽 发表于 2020-10-8 22:32
IO减去个税抵扣后的利率 和 PI比较 哪个低 哪个划算吧 同时兼顾自己的现金流情况 这是我的方式 ...

哈哈。你这个想法好好笑。

我给你打个比方
1，因为你选IO，所以比PI要支出更多的利息，我这里就算多$1
2. 这多的$1, 你可以负扣税，就算你18万以上的工资好了。那么可以帮你省$0.49
3.你利息多付了$1,负扣税却只帮你省了0.49.所以你还是亏了$0.51


你觉得我算错没有？

有机六兽

pmp6 发表于 2020-10-9 00:22
哈哈。你这个想法好好笑。

我给你打个比方

昨晚睡前急忙回复，表达不准确，想说的是利息，不是利率，而且对比PI还要兼顾自住房的PI，我详细解释下，你看这样计算有没有道理啊。

IO的缺点是利率高，优点是可以计算的负扣税的本金金额比较高。
PI的优点是利率低，缺点是本金金额逐年减少，这样可以计算的负扣税的本金金额就逐年降低了，虽然可以隔几年refinance一下，但是即使2年refinance一次，2年期间还的本金也不少了。

举例（这里只是粗略计算啊）
投资房 IO利率3.5%，贷款金额65万。
如果是投资房PI，利率3%，由于本息同还，2年后本金多还进去3万，还剩62万。
自住房PI，利率2.5%，本息同还。这里假设如果投资房是IO的话，节省的3万的本金金额可以在自住房offset一部分利息来对比计算。

如果是IO，支付的总利息为：
65万*3.5%所得利息为2.275万，减去负扣税比例（假设37%）等于2.275*0.63 = 1.43325万

如果是PI，支付的总利息为：
62万*3%所得利息1.86万，减去负扣税比例等于1.86*0.63=1.1718万，加上3万在自住房上损失的利息3*2.5%=0.075万，即1.1718+0.075万得1.2468万

对比1.43325万和1.2468万的大小（你的情况可能因为IO和PI利息差与负扣税比例不同而结果不同），结合自己现金流情况（毕竟PI要多还3万本金），选择适合自己的方式。

大头爸爸

如果现金流宽松，投资房准备很长线持有的情况下，PI不错

cathy-zhang

降息降得都变成正现金流了，可怎么办好啊？

Hetbert

PI划算，如果IO利率只高0.1%，可以考虑IO。

高0.6%，加了杠杆年化后，相当你从银行借了高利贷。

carolyn

大头爸爸 发表于 2020-10-9 09:28
如果现金流宽松，投资房准备很长线持有的情况下，PI不错

如果投资房打算近期卖掉, pi 划算吧, 还进去的本金可以很快拿出来.长期持有的话, 付扣税是要考虑的

newlifesyd

pmp6 发表于 2020-10-9 00:22
哈哈。你这个想法好好笑。

我给你打个比方

你说得对，他其实意思是本来交税局的钱现在补回到利息里，相当于利率低了。

newlifesyd

有机六兽 发表于 2020-10-9 09:19
昨晚睡前急忙回复，表达不准确，想说的是利息，不是利率，而且对比PI还要兼顾自住房的PI，我详细解释下， ...

9楼说的是同为投资房，PI一定比IO好，IO虽然换取的是钱的流动性，但流动那部分钱所付出的利息是很高的。而且目前的利率情况下，投资房做PI是最好的选择，只要你的利息在退税范围内，不需要考虑你的自住房贷款。但是只需要还银行要求的最低本金就好。

按目前的利率粗略算，投资房PI 2.49%，IO 2.99%，贷款100万每年多付利息5000，加上退税优惠就是3150刀，当年还本金大概是2万多。

也就是说为了总贷款额2%的应还本金的"自由"而多付了这部分本金15%的利息，我个人是觉得很不划算的。除非你这钱能在别的地方拿到15%以上的收益，因为这相当于你用15%的利息向银行把应该还的本金又借了出来用（就是13楼说的高利贷）。当然要是贷款已经还了20年，还本金占剩余贷款额度的比例很高就另说了（超过下面提及的43.67%）。

至于你说的情况，如果所有利息都在退税的范围内，只要考虑你的税阶就可以了。在这个情况下，投资房真正的利息是PI*（1-你的税阶），比如目前自住房PI是2.29%，你的税阶是37%， 那么只要投资房的PI不高于2.29%/(1-37%)=3.63%,那么投资房只要按银行的PI还，剩下的钱都放自住房，要是高于3.63%，那么就要尽量多的还投资房，因为扣掉退税实际的利率比你自住房还要高。

这个说的情况用excel列公式，几个变量算一下比较就好了。直观点的话列公式比较能说明情况。

假设贷款额为D，提前还本金为B，投资IO利率为I，PI利率为P，自住PI利率为p，负扣税优惠率T(假如你的税阶是37%那T就是1-37%=63%,不交税就等于没有优惠，T=1,所以1>T>0.5)：

投资房IO 实际支出为 DIT
投资房PI 实际支出为 (D-B)PT+Bp

两者比较,若要你说的投资房IO吃退税比PI划算的情况下，即IO支出要比PI的支出少，则有
DIT<(D-B)PT+Bp
DIT<DPT-BPT+Bp
DIT<DPT-B(PT-p)
DIT-DPT<-B(PT-p)
DT(I-P)<B(p-PT) //即原贷款在两个投资利率下，扣除税务优惠的利息差额，要小于所还的本金在自住利息和税务优惠后的投资利率下的利息差额
(DT/B)(I-P)<(p-PT)
(DT/B)(I-P)+PT<p

按照一般的情况，贷款开始前面几年中，当年的剩余贷款额大概是年度还本金额的30-50倍（到第15年大概是20倍，越往后倍数越小），保守取D>30B

所以(30Bx0.5/B)(I-P)+PT=15(I-P)+PT<(DT/B)(I-P)+PT<p

因为PT为正值，而目前的自住利率p只有2.29%左右也就是说，投资房的IO和PI的利息差(I-P)至少要小于2.29%/15=0.15%时这个不等式才可能成立。而目前的差在0.5%左右，所以IO是绝对没有PI划算的。我觉得实际情况一般D>40B, 即差要在0.05%，比13楼的0.1%还要少一半才考虑IO。

举个极端例子，假如你一次性还完所有的投资房贷款，你税阶是37%， 这个时候上式就可以简化为0.63P<p, 假设自住房是2.5%的情况，这种情况下投资房利率如果高于3.96%,那投资房PI划算的（有钱就投投资房），低于3.9%，做IO划算（钱留在自住房）

比如PI在4%的时候，
假设投资房贷款100万，全部还清，则支出为自住房利息100万x2.5%=2万5.
假设还投资房99万，自住房1万，支出为1万x4%x0.63+99万x2.5%=252+24750=25002 (没有全部还投资房划算)
IO在3.95%时，投资房完全不还
支出为100万x3.95%x0.63=24885  //投资房实际利率2.4885% 比自住房还低，当然不还啦


但一般不会有人全款还的，按照当前的利率环境，自住房利率2.29%，投资房PI利率2.49%，IO利率2.99%，税阶37%的话，
(DT/B)(I-P)+PT<p
(D/B)*0.63*0.5%+2.49%*0.63<2.29%

即只要你当年还的本金少于贷款额的43.67%，先还投资房是比还自住房划算的。所以目前利率下:

投资房全不还
100万x2.99%x0.63=18837

还投资房43% 43万，则支出就是
57万x2.49%x0.63+43万x2.29%=8941.59+9847=18788.59 节约48.41
如果还44%，则支出
56万x2.49%x0.63+44万x2.29%=8784.72+10076=18860.72 多花23.72

以上只是证明目前利率条件下，只要投资房还本金额少于贷款额的43.67%，则投资房的PI比IO划算。

实际上开支粗略算，假设财年开始就一次性还了当年的本金占贷款额D的比例为x，其它条件不变，就直接用公式

(D-B)PT+Bp=(D-xD)*2.49%*0.63+xD*2.29%=D(1.5687%+0.7213%x)
也就是说x越小越好，实际情况就是按照银行的最低标准还款就好了。

比如贷款100万，实际银行大概要求还2万，那么支出
就是  98万x2.49%x0.63+2万x2.29%=15373.26+458=15831.25
要是完全IO
就是100万x2.99%x0.63=18837，可比PI贵了3000刀呢。
换句话说，万一你真急用那2万，找朋友以10%年率借款都比IO划算

newlifesyd

Hetbert 发表于 2020-10-9 09:31
PI划算，如果IO利率只高0.1%，可以考虑IO。

高0.6%，加了杠杆年化后，相当你从银行借了高利贷。 ...

很赞同

carolyn

newlifesyd 发表于 2020-10-9 21:39
9楼说的是同为投资房，PI一定比IO好，IO虽然换取的是钱的流动性，但流动那部分钱所付出的利息是很高的。而 ...

感谢回复。 请问你现在说的2.29 pi 2.99 IO 利率是浮动吗？我的目前都比这个高好多

iamg1

貌似pi后，每年的可负扣税贷款额会减少。例如100万贷款，io下还是100万，但pi下第二年只有九十多万，因为偿还了部分本金，未来即使转io，也只能按减少后的贷款额做负扣税。不知道这样理解对不对，请达人指教。

newlifesyd

carolyn 发表于 2020-10-10 08:58
感谢回复。 请问你现在说的2.29 pi 2.99 IO 利率是浮动吗？我的目前都比这个高好多 ...

这个是固定的，浮动没有IO吧，一般现在2.7%左右。 目前利息很低了，央行再降息，银行也不会完全跟进，还不如就固定了。 粗略算现在固定2年比浮动少0.2%，只要1年内浮动不降超过0.1%你就不亏

newlifesyd

iamg1 发表于 2020-10-10 09:54
貌似pi后，每年的可负扣税贷款额会减少。例如100万贷款，io下还是100万，但pi下第二年只有九十多万，因为偿 ...

9楼已经帮你回答了，做PI你的负扣税是少了，但是你现实的利息支出也少了，所以你的总体支出是少了，因此PI你是一定赚的，可以看我上面的计算

iamg1

newlifesyd 发表于 2020-10-10 10:58
9楼已经帮你回答了，做PI你的负扣税是少了，但是你现实的利息支出也少了，所以你的总体支出是少了，因此P ...

貌似我说的是另外一件事。举个极端的例子，比如你的投资房贷款是100万，然后某天你偿还了50万贷款本金，未来任何时候你都只能按50万贷款做负扣税，而不是最开始的100万。

newlifesyd

bello 发表于 2020-10-10 09:16
永远是PI比IO少付利息，但是PI每月还款额高，这才是重点。很多事情没有对错，只有合适不合适 ...

对的。但是还得考虑一个因素就是你少还款的那部分本金实际是在支付超过10%的利息给银行。

一般你每个月还的本金和利息差不多，再考虑到大部分人手上还是有offset的钱躺在银行的，等于是你自己有钱不用，向银行以10%-15%的利息借钱，去offset 2.5%左右的贷款，按100万贷款每年还2万本金来算，等于一年亏2000多刀。并不只是IO和PI的那0.5%的差别

newlifesyd

iamg1 发表于 2020-10-10 11:06
貌似我说的是另外一件事。举个极端的例子，比如你的投资房贷款是100万，然后某天你偿还了50万贷款本金， ...

但是你这个时候只需要付50万产生的利息而不是100万的利息。负扣税只等于你花的钱打7折，9楼说的很明白。

楼主是考虑本身自己自住房有额外的支出，才在某种情况下比还投资房划算。

iamg1

newlifesyd 发表于 2020-10-10 11:10
但是你这个时候只需要付50万产生的利息而不是100万的利息。负扣税只等于你花的钱打7折，9楼说的很明白。
...

明白，所以最理想的状态是100万贷款做io，99万9放offset。

newlifesyd

iamg1 发表于 2020-10-10 11:15
明白，所以最理想的状态是100万贷款做io，99万9放offset。

按照目前的利率，是做PI，然后全部钱放offset. offset和你是IO还是PI没有关系。

只要你能还得起本金肯定是PI的。目前30年贷款头几年本金利息大概是1:1

iamg1

我的投资房到今天都坚持io，就是不想降低负扣税额度，即使利率高一些也可以接受。自住房则不同考虑了。

wilson20

手头宽裕，不想继续投资的，本息同还。还想继续投资或者手头不宽裕的，只还利息，根据个人的不同情况。持有的投资房时间越久，升值的空间越大。如果现金流紧张，还想多等几年升值，肯定是还利息。
很多人还忘记一件事，投资房是由租金收入，租金是要涨的。如果不做额外的投资，一旦租金超过利息，对不起，正现金流交税。还是没有赚几个钱。

newlifesyd

iamg1 发表于 2020-10-10 11:21
我的投资房到今天都坚持io，就是不想降低负扣税额度，即使利率高一些也可以接受。自住房则不同考虑了。 ...

这个就是9楼说的，为了负扣税多花钱。按0.5%的利差，税阶37%，则每100万贷款每年会多花3150刀，你算算现在多花了多少。

cathy-zhang

iamg1 发表于 2020-10-10 11:21
我的投资房到今天都坚持io，就是不想降低负扣税额度，即使利率高一些也可以接受。自住房则不同考虑了。 ...

负扣税额度跟贷款总额有什么直接联系？