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本人物业经理，同一个小区已经干了5年半了，从我的角度谈谈。
1. 一个具有规模的小区是非常需要经理的，这个我与owner的日常沟通中可以得到非常的肯定。如果小区有一个经理无论经理住/不住现场，有任何事情业主都可以联系经理，经理一般都会尽心帮业主解决，包括与业委会沟通和与Strata沟通。如果没有经理的话，不是业委会的业主有事情找谁？Strata经理都是推三推四的，业务会成员铁打的营盘流水的兵，不拿钱没人原因操这份心，没有一个经理帮忙协调很多事情业主自己都搞不定。平时跟业主关系好一些，用这个理由很容易说服业主帮忙投票top up。
2. 这个生意有它的好处，就是经理的时间很自由，可以自己安排时间。一般收入15万左右的物业生意（这个收入不是净利润，要扣除贷款利息和其它一些成本，税前利润11-12万左右吧），平均每天5-6个人工时的工作量，其他的时间可以陪孩子，干什么都行。夫妻两个人基本可以干半天，玩半天。别的什么工作能有如此的自由度？我有朋友俩人没孩子又都很能干，一个做办公室一个做户外，做30万收入的小区，基本每天下午2点以后都是出去各种玩了，干了3年之后卖了换了个收入20万以内的。
3. 林子大了什么鸟都有，一般小区到规模一定会有部分业主不好伺候。这个基本上是10%，80%，10%分布。有10%的业主特别好，80%的业主无所谓，10%的业主很差，很挑剔。挑剔也就无非是想让经理多干点活，免费做的小的活。干时间长了，想开了其实也就无所谓了。别太较真，把业主哄开心了比什么都好。
4. 个别经理会遇到top up的问题，有一些是因为经理干的确实不够好。另外有一些是因为业主想降低物业费不给经理top up了。但是在你买生意时候的合同期里，他们什么都做不了。另外用我之前理由1，外加劝说业主没有经理，Strata经理和业委会容易胡乱花钱吃回扣，三权分立才是最理想状态，基本能说服大部分业主同意top up。
5. COVID-19对长租小区基本没什么影响，无非几个租客搬走。我小区30多个租户只遇到一个没钱交租自己找地方搬走的，欠了4周房租claim保险，其他都正常，个别申请房东降点租金也都很开心的继续住。关键在于审查资料时别偷懒，做足功课不收烂租客岁月就很静好。
6. 收入的水分，不说没有，但真的很少。两大块收入基本决定了没办法作假。两大块收入分别是物业经理工资，这个每年跟CPI上涨一点。管理出租房的收入的letting fee, commission也很透明。如果有大额维修收入和清洁收入，需要考虑。一般具有规模的小区经理自己是不做维修和清洁。
7. 合同年限肯定跟估值有关。如果有20年合同跟10年的，肯定买20年的，所以合同一定要及时的top up。
生意的缺点当然也有
1. 投入高
2. 住经理房没有住大house舒服。经理不想住现场也是可以的，但是需要跟业务会沟通好，雇人住经理房或者雇一个住在小区的处理应急事件。我现在也是住外面，经理房出租，每天来小区干活，在小区里找了一个好的租客帮忙处理应急事件，事先都是跟业委会沟通好或者在业主大会投票通过。
3. 想度个长假有点麻烦。每个月月底需要做月结给业主付租金，这个一般都只有自己做才放心，这就决定了度假不能超过一个月而且必须避开月末。
4. 个别挑事的人在业委会捣乱很心烦，个别人做事无下限，虽然不能把经理怎么样，但是跟恶心的人长期一起共事确实恶心，心情压抑夫妻关系不睦也是有的，没办法耗走对方的话只能自己卖生意走人，我也认识不少朋友属于这种情况。
5. 现在卖房基本都是自住买家，卖房丢letting会影响生意价值，大部分经理会卖自己小区里的房子，算是部分补偿丢letting的损失吧。 |
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莴笋 (2014-6-15) qld 
发表于 2020-10-2 13:10
