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[其他信息] 当经济刺激计划结束后，房价何去何从？ [复制链接]

mrhorsa

木屐族

发表于 2020-6-18 23:52 |显示全部楼层

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本帖最后由 mrhorsa 于 2020-6-18 23:01 编辑

疫情以来，房市火热，2020年第一季度数据（6月16日发布）显示，全澳House Price Index继续增长1.6%，墨尔本房价再创历史新高。
原因我认为有以下几点构成：

需求方面：
1. 央行降息，自住固定利率低至2.09%，拥房成本大大降低，甚至低于不少人的房租的租金；
2. 各种中介鼓吹房市低迷，捡漏良机。
这些都鼓励着潜水多年的潜在买家们上岸。

供给方面：
1. 政府发钱，Jobkeeper和Jobseeker阳光普照；
2. 银行允许延期还贷，危机被按了“暂停”键；
3. 银行大规模鼓励转贷，也相应降低了房主们的持房成本（p.s 转贷也需要credit check，资料重审，银行也在降低不良贷款率）
4. 房主们也道听途说到疫情期间房子可能卖不起价格，转手意愿不高。
这些都让房市供给侧收到了抑制。

我最近也投身于了买房大军中，第一阶段解封开始后，实地考察、关注过不少房子，横跨墨尔本的西区、东南区和东区。几个主要发现有：
1. 传统热门的东区、东南区涨幅明显，甚至今年年初看中的几套房子，现在再找类似的就不是那个价格了。
2. 周末看房的人不比疫情前少（多数不戴口罩）
3. 最近去实地看过的8套房子里，2套（一套在Ashwood，一套在Oakleigh East）在拍卖前售出，售出价格高于指导价上限。其中Ashwood那套unit上次成交于2018年底，售出价格涨幅约24.3%.
4. 可能不少买家都是抱着东边捡漏的心态，西边感觉少人问津，收藏的房子中极少成交。（有兴趣可以看看REA上面，西区的房子标注“Contact agent”的比例比东边的房子高出太多）。
5. 捡漏的心态也导致买家“激进中带点保守”的态度。质量和位置普通的房子，售出周期长，当前总体平均listing的时间长于疫情前。
6. 期间验过一套房，验房小哥说最近生意“出乎意料地好！”

那问题来了，当上述经济刺激计划结束后，买房的刚需还是刚需，但是是有限的刚需。没钱还贷款被迫卖房的，那是难以估量的供给。
现在很多local的论坛、自媒体已经开始讨论，9月底一切鸡血喝完不能续杯时，会是怎样的一番景象？

毕竟，退潮之后，才知道谁在裸泳。