房子pay off后能Refinance做负扣税吗

Yanbb

房子pay off后能重新Refinance做负扣税吗

雅心

要看这笔钱的去向了，如果去买投资房或投资用途，可以。如果拿去买自住房，不行。

Clojure

不能，除非你refinance的钱是用来产生利润的（比如购买下一套投资房，装修加建已有投资房）。

Yanbb

谢谢。如果Offset现有投资房呢？

恒星之舞

refinance出来的钱的利息能不能作为deduction取决于有没有income，你自住房refinance的钱去买投资房A，就能在投资房A的PnL里面扣，如果投资房A早就买了，你refinance自住房和A没半毛钱关系，你要买B才能扣，有需要加我微信啦

大江东去

Yanbb 发表于 2020-6-15 22:49
谢谢。如果Offset现有投资房呢？

可以

提现了offset账户的重要性

大江东去

从投资房offset里拿钱出来，不管你是去干什么了

产生的利息都可以再负扣税

这也是投资房有offset账户和没有offset账户从投资房贷款redraw的区别

findcaiyzh

Redraw出来的钱去买股票，应该算是投资吧？

大江东去

findcaiyzh 发表于 2020-6-18 09:07
Redraw出来的钱去买股票，应该算是投资吧？

你觉得算

ato觉得不算

zn7726

难的是银行认为你有借款能力，愿意借给你。从offset拿钱出来，会增加liability。而且你refinance出来的额度，是算在你总额度里面的，有啥意义啊。

offset最大的作用就是自助转投资了吧。
除非你自住房还清了，否则有点钱还不都得进自住房的loan里？投资房的offset就没啥意义了，还不如IO更实在

xixilu

得花在能挣钱，或者有可能挣钱的地方才能负扣税。

Even_889

套现的部分可以，但这年头除非早些年买的不然top up应该也不多吧

Chris211

恒星之舞 发表于 2020-6-18 01:15
refinance出来的钱的利息能不能作为deduction取决于有没有income，你自住房refinance的钱去买投资房A，就能 ...

自住房offset錢拿出來買投資房也可以負扣稅？利息當支出？謝謝

iuij

Yanbb 发表于 2020-6-15 22:49
谢谢。如果Offset现有投资房呢？

pay off then change to line of credit

wayne_fan

咨询过专业会计，现在ATO就在抓这样的行为，投资房还进去的部分是不能在取出来的，即使你refinance了税局都有记录的，这个属于loan contamination，你可以看一下ATO网站，上面有专门打击这种行为的。

我之前是投资房银行忘记帮我做offset了，导致我工资全部还了进去，现在又升级了自住房，也不能把那个钱拿出来了，银行可以给你refinance拿出来，但是ATO是会查的

wayne_fan

除非你的钱是在offset里， 否则投资房还进去的再拿出来就会被ATO查，会计说这几年ATO都在重点查投资房的这种行为

恒星之舞

Chris211 发表于 2020-6-18 10:32
自住房offset錢拿出來買投資房也可以負扣稅？利息當支出？謝謝

不能，没有产生loan，那个还是residential原来的loan

逆风而上

大江东去 发表于 2020-6-18 09:13
你觉得算

ato觉得不算

怎么不算？ 投股票 是可以算符口水的。 只是股票产生的收入要交税而已。 道理和投地产是一样的。 Refinance 出来的前拿来再投资， 那就是可以符口水的。 至于投什么 都是一样的。

Simyet

wayne_fan 发表于 2020-6-18 10:39
咨询过专业会计，现在ATO就在抓这样的行为，投资房还进去的部分是不能在取出来的，即使你refinance了税局都 ...

如果不是refinance，只是临时把多出来的钱转进loan account然后过几天又redraw呢。有offset account，但是对应的其中一个投资房账户已经满了。

sheepYY

如果是自住转投资就没这个问题了吧，本身是自住房，然后refinace之后转投资，这个拿出来的钱可以买其他自住房的吧，然后依然可以负扣税？

iLeac

肯定是可以操作的，看会计怎么帮你处理了

大江东去

sheepYY 发表于 2020-6-19 08:58
如果是自住转投资就没这个问题了吧，本身是自住房，然后refinace之后转投资，这个拿出来的钱可以买其他自住 ...

不可以

大江东去

逆风而上 发表于 2020-6-19 01:09
怎么不算？ 投股票 是可以算符口水的。 只是股票产生的收入要交税而已。 道理和投地产是一样的。 Refinan ...

你先去学会，负扣税是怎么计算出来的，再说

sheepYY

大江东去 发表于 2020-6-19 11:02
不可以

就是在报折旧开始的前一年就先按照自住把贷款refinance了，然后在换成投资报税，这样为啥不行啊

大江东去

sheepYY 发表于 2020-6-19 15:29
就是在报折旧开始的前一年就先按照自住把贷款refinance了，然后在换成投资报税，这样为啥不行啊 ...

ato说不行就不行

sheepYY

大江东去 发表于 2020-6-19 15:41
ato说不行就不行

我知道 我意思是说给我ATO报负扣税的时候refinance已经做好了，他们还需要查当年买的时候贷款情况？

如果换个做法，自住房换了几年贷款以后，refinance取了钱出来，再还了两年，转自住。负扣税要按第一次refinance之前的情况计算？

大江东去

sheepYY 发表于 2020-6-19 15:45
我知道 我意思是说给我ATO报负扣税的时候refinance已经做好了，他们还需要查当年买的时候贷款情况？

如 ...

别想太多

你还进去的没一分钱，银行都有记录

lsc23

同问，有了解的前辈给详细讲解一下怎样操作。

che999

sheepYY 发表于 2020-6-19 15:29
就是在报折旧开始的前一年就先按照自住把贷款refinance了，然后在换成投资报税，这样为啥不行啊 ...

你说的情况确实不可以
你Refinance出来的钱看用途
用来买投资房产生的利息可以抵扣投资房的收入
如果你买自主了，就不行了

Vikey

大江东去 发表于 2020-6-19 12:40
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Redraw 拿出的钱去买股票产生的利息是可以tax deductible 的。你网上去查debt recycling,local们玩的可溜了