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2.5万元补贴背后——哥以为你是豪横，看懂才知你是鸡贼！深扒澳洲政府制定政策的小心机，申请条件解读和市场预测
自从周日透露出消息，澳洲很多想要买房的朋友都在关注，等待可能是今年最给力的房市刺激政策的出台!
就在昨天晚上，澳洲政府终于官宣了这一爆炸性刺激政策，立即登上各大新闻媒体的头条！
根据这一最新的补贴政策，澳洲政府将对新建房屋或者是大额装修补贴2.5万元。而且重要的是，此补贴并不仅限于首次置业者，而是针对所有新建房屋或装修的人士！并且从午夜零点开始正式执行。
澳洲政府这一波操作一改往日在大家印象中，慢慢吞吞懒懒羊羊的风格，显得无比豪横！
但是趁着子弹还在天上飞，凯文细读了一下政策要点，发现政府在该项补贴政策上设置了诸多限制。
这里首先梳理一下，需要符合哪些条件才能够拿到这2.5万元的补贴：
首先，你得是年满18岁以上的澳洲公民，这里就把PR永居身份和海外投资者给排除掉了。并且房产必须是在个人名下，不可以是公司或信托基金持有的房产。
其次，政府会有严格的收入测试，单身年收入不超过12.5万，如果是夫妻，家庭收入不超过20万，以去年的报税为准。这与之前疫情下的补贴政策，比如Jobkeeper等，是一脉相承的风格。所以凯文之前说过，缴税未必是坏事情，有时候就算为自己考虑也要适当打点税。
第三，新建房屋的价值不超过75万元，这个75万包含土地的价值。如果是装修或翻新。在装修前房产价值不超过150万，且装修翻新的花销要在15万以上。
第四，装修或扩建项目排除掉诸如游泳池，网球场，凉棚，granny flat奶奶房,等与房屋不相连接的建筑物。也就是符合申请标准的装修、扩建或翻新，主要应集中于建筑主体。
第五，政府对此项补贴政策加了一个时间限制。这个限制体现在两个方面，一个是签订合同的时间，一个是在合同签订后动工的时间。合同必须在今天6月4号到今年底12月31号之间签订。对于动工时间，要求必须在合同签订后的三个月之内。
在此着重强调一下，这次最新的现金补助政策可以与以往补贴政策叠加使用！！！包括首次置业补贴，印花税减免等。对于拿到的总补贴金额，凯文分三类人群给大家总结一下：
首次置业 + House & Land 买家 （最受惠人群，补助可以叠加使用）
-总价低于$750,000
-土地价格低于$350,000，印花税全免（正常交印花税$11,820）
-土地价格低于$450,000，印花税部分减免
-首次置业补贴$10,000
最高补贴：$46,182
House & Land 买家
-总价低于$750,000
最高补贴：$25,000
房屋翻新的房东
-翻新价格$150,000-$750,000
-翻新前房子价值低于$1,500,000
最高补贴：$25,000
接下来，我们简单分析一下，澳洲政府为什么会出台这样一个政策，以及政策为何如此设计？而这些限制条件背后又隐藏着什么心机？
首先澳洲政府在新冠病毒抗疫中取得了不错的成果，但是疫情对经济造成的影响是毋庸置疑的。疫情已经迫使澳洲结束了长达近30年的经济增长，让澳洲在30年里首次陷入了经济衰退。
由于澳洲的经济结构非常单一，除了矿业和农产品的出口，主要就是留学移民和房地产了。
矿业与农产品的出口是与全球经济的基本面紧密关联的，澳洲政府其中能够做的工作并不多。而留学和移民，在新冠病毒疫苗问世和大规模供应之前，这两个行业将始终处于一种低迷甚至冰封的状态。
因此澳洲政府手上能够拯救经济的牌并不多，房地产是其中最有力的一张牌。因为澳洲的房地产占到了整个GDP的13%，加上周边相关的产业，包括金融、贷款、税务、会计、销售等行业，GDP的占比更是高达30%以上。
而且不光是在经济层面，在就业上，房地产行业加上周边相关的产业，总共雇佣了澳洲约1/4的就业人口。因此澳洲政府要拯救被疫情冲击的经济，必须要从房地产行业入手。
另一方面，房地产行业也确实受到了比较大的冲击，在新冠病毒爆发之前，今年的新房屋的建造量预计为171,000套。然而新冠病毒爆发之后，受到疫情的影响，这个全年的建造量预测下降到111,000套。
但是澳洲政府想要出台对房地产的刺激政策，却又不得不考虑刺激政策可能带来的副作用和后遗症，那就是可能会导致房价暴涨。
事实上，这种情况就曾经发生在上一轮房地产周期。自2008年全球金融危机爆发以来，澳洲政府也相继出台了诸多的刺激政策。各种政策的效应叠加，导致澳洲房产自2012年以来出现了大幅度的价格上涨。与此相对应的，澳洲居民的住房可负担性大幅下降，很多首次置业者被高房价阻挡在了市场之外，这造成了很多的民怨。
在民意和选票的压力下，才有了澳洲政府2016、17年开始逐步收紧海外收入贷款，提高海外投资者的门槛，进而收紧银行贷款政策，并由APRA出面对各大银行进行合规性的审计。而这些政策最终成功阻断了上一轮房地产的上升势头，将澳洲房地产市场带入了自2017年下半年开始的长达近两年的寒冬期。
有了上一轮的前车之鉴，澳洲政府在这次推出刺激政策的时候，就不得不考虑到刺激政策可能会带来的副作用，那就是会进一步大幅推高澳洲的房产价格。
所以，澳洲政府面对着一个两难境地：既要达到刺激效果，又要尽量避免政策可能引发的副作用。
但是鸡贼的澳洲政府在这一点上不负众望，向我们展示了它的心机和智商：
第一，这首先是一个短期性的政策，想要享受到这2.5万的补贴，购房者需要在极短的时间内准备好贷款，并能够签订合同。这样就能够阻止一些投机者，因为他们现在开始着手准备资金，贷款需要花时间申请，再加上在市场上寻找合适物业的时间，可能早已经错过了补贴申请的期限。政府就是想通过这个限制，把那些投机者尽量排除在外。
当然，你高一尺，他高一丈，投资者也不会束手就范。总有些聪明的投资者，能够快速行动，蹭上这班车。这个我们先按下不表，下面再说。
第2，这个期限如此之短，会推动大量购房者和物业装修者短期内入市，把资源集中在有限的时间内，形成一种爆发性的效应。
打个比方，面对强敌，你伸一根手指头出去戳他，可能就被对方给折断了，但是你把5个指头攥成拳头打出去，力量和效果会好得多。
疫情对经济在短期内造成的冲击已经是一个确定性的事实了，但澳洲政府最怕的是这种短期的经济影响会被长期化。
因为疫情造成部分行业停摆，出现了局部性的裁员。这部分从业者的收入受到影响就会减少消费和开支，消费的减少会反过头来影响生产和商业活动，如此形成一个负向循环，甚至有可能导致澳洲经济陷入一个下降螺旋，这是澳洲政府最害怕的情况。所以澳洲政府期望通过这样一个短期内爆发性的刺激动作，把经济重新拉回到上升轨道上来。
第三，在这项政策中，不仅仅补贴建造新房，也补贴大额装修。把装修者纳入刺激政策，这在澳洲历史上是非常罕见的。而这一点的考量和出发点与上一点相同，也是为了最大化鼓励更多人投入资源。政府担心的是，仅仅靠那些新房建造者，力量还太单薄，所以把装修者的力量也推动进去，在短期内形成一个爆发性的刺激效应。
这些短期内投入的资金和开工建设，一方面将会刺激澳洲经济，创造大量的GDP，另一方面也会吸收大量的建筑行业，以及周边行业的从业者，解决他们的就业问题。当这些人获得了收入，就会用于消费，从而进一步拉动其他行业的生产和供应，由此期望推动澳洲经济重新步入上升轨道。
第四，澳洲政府在这个政策上还加了多重限制。首先把非公民身份排除在外，其次，还要对申请者进行严格的收入测试，把那些高收入人士排除出去。这些限制都是为了尽量做到政治正确，避免给反对党留下攻击的口实，也避免在民众中产生对于公平性的担忧和怨恨，导致损失选票。
接下来说重点，预测一下在这波强劲的刺激政策下，哪些物业会被看好？
首先就是house and land package——买地建别墅的项目，因为这种项目的合约签订和开工日期都非常可控，比较容易满足这轮补贴政策对时间的限制条件。
其次，买地建房项目当中，那些土地已经注册好，或者是在未来两三个月之内注册好的会是最抢手的，因为再晚时间注册的土地，很可能会错过这个政策的适用期限。所以这项政策也刚好帮助土地开发商清了库存，加速他们回笼资金。而这些开发商回笼了资金，也就能够加速开工和推进新的项目，推动经济的增长。而这也正是澳洲政府所要看到的效果。
第三，对于二手房市场上，那些已经挂出或者准备上市的物业，如果房子本身有比较大的翻新扩建和装修潜力，在近期内将会成为被买家争抢的对象。买家只要在尽快买下，并签订装修合同（15万以上），就可以拿到政府的这25,000补贴，但是这里要提醒二手房买家，受到政策的刺激，这类物业价格的上涨幅度，会不会甚至可能超过你从政府那里拿到的25,000的补贴，这一点值得二手房买家仔细权衡。
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发表于 2020-6-4 18:35
8
怎么可能不鸡贼
发表于 2020-6-4 20:32
