地产行情的危机与机遇

haperkelu

声明，纯技术分析，谈的是住宅地产非商业地产。

从疫情爆发以来，尤其是从3月份开始到现在，悉尼部分区的房价出现了5%的价格涨幅。 这个数据的背后发生了几件和地产相关的大事:

1) Cov19疫情爆发直接导致交易量骤减40%
2) 央行降息cash rate 0.25%
3) APRA不再要求bank维持17年设定的CET1

这就不难理解近期房价在部分区域的略涨: 政策层面的短期效应。 好的一面是，这个期间并没有出现急于出手的卖家，当然部分得益于政策的支持。 真正决定房市走势的，还是经济恢复的速度和效果。 只有恢复经济，政策层面支持才会被放大(如果不是疫情，利息降一个点可以反弹房价4个点) ，救市的资金也才能流向各行各业。毕竟鱼只有活水才能游起来。

没人能预测未来在某个时间点房价是涨是跌，但确定的是，市场和政策会相互影响成为一种常态， 上下浮动10%都有可能，也是相对安全的区域。 这里面有风险，也有机会。

继续上面说的未来房价会在10%左右上下浮动。 对于有买自住房需求的朋友，在低点进就比较划算,大几率跑赢房租。 对于手里已经握有投资房的，高点可以考虑卖，当然想长期持有继续等房产周期的也没问题。

weeded

信贷政策也是影响房价关键因素。但影响信贷政策的原因很多

iseatrit

so?

Leonard888

临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

weeded

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

westpac已经延期到12个月，so？

haperkelu

继续上面说的未来房价会在10%左右上下浮动。 对于有买自住房需求的朋友，在低点进就比较划算,大几率跑赢房租。 对于手里已经握有投资房的，高点可以考虑卖，当然想长期持有继续等房产周期的也没问题。 对房市还是有信心的。

asschemer007

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

房价涨跌跟房贷延期基本没有关系，首先还不起房贷而被银行强制拍卖的房子很少很少，其次，即使有遇到经济问题的房东，也会提前把房子卖掉或者出租掉，不会等到低价卖房的时候的。

haperkelu

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

最坏的情况就是foreclosure，但真正有财务危机的人，不用等到9月，现在趁价格还可以就挂牌卖了。现从数据看，没这么多sales listing。另一方面，就像上面分析的，只要恢复经济，低息还能利好房市。

天涯浪客

感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

haperkelu

天涯浪客 发表于 2020-5-31 09:51
感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

主要不想改变发帖的初衷，散户本来就无法预测房价的走势，包括贷款要固定还是浮动，这些都是市场来决定。预测房价说的再好，最终还要看自己的情况，而且非常时期，投机的心理要不得。建议的话，对于还没买自住房的朋友，现在是买的好时机，因为持有成本很低。对于已经有投资房的朋友，可以考虑在上涨10%左右卖，当然这个也取决于当初买入的成本了。

Leonard888

asschemer007 发表于 2020-5-31 09:25
房价涨跌跟房贷延期基本没有关系，首先还不起房贷而被银行强制拍卖的房子很少很少，其次，即使有遇到经济 ...

跟强制拍卖关系不大，是供应量的问题，贷款延期是目前小交易量的推力之一，本来该在3月卖的因为贷款延期可以8月再卖，本来3月在市场上要成交的因为贷款延期可以多等几个月等满意的价格

Leonard888

haperkelu 发表于 2020-5-31 09:44
最坏的情况就是foreclosure，但真正有财务危机的人，不用等到9月，现在趁价格还可以就挂牌卖了。现从数据 ...

跟财务危机关系不大，市场上供应量的问题，贷款延期是目前小交易量的推力之一，本来该在3月卖的觉得现在市场不好因为贷款延期可以8月再卖，本来3月在市场上要成交的因为贷款延期可以多等几个月等满意的价格，经济能恢复但是恢复不到疫情前是肯定的

Leonard888

weeded 发表于 2020-5-31 06:09
westpac已经延期到12个月，so？

查了一下，还以为westpac真是把6个月不用还延到12个月了，结果并不是这么回事

kiong

估计这两个月政府应该会推出一系列财政刺激方案。把救市规模再往上推一波。央行货币政策才不多了（利率降0。75基点）。APRA也来个神助力。（CET1下降）， 希望也把贷款测试点（loan assessment rate)位放松一些。这个就让市场恢复更快了。

haperkelu

kiong 发表于 2020-5-31 11:32
估计这两个月政府应该会推出一系列财政刺激方案。把救市规模再往上推一波。央行货币政策才不多了（利率降0 ...

对的，宏观面来说，可能会有stamp duty优惠的政策。 所以房价短期向上探10个点不奇怪。 现在政府救市的优先级是先商业地产后住宅地产。 等到住宅地产pick up要大概在至少7 8月份。

hallux

天涯浪客 发表于 2020-5-31 09:51
感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

same

haomaomaojj

haperkelu 发表于 2020-5-31 11:36
对的，宏观面来说，可能会有stamp duty优惠的政策。 所以房价短期向上探10个点不奇怪。 现在政府救市的优 ...

政府现在有什么救市措施？

悉尼孙半仙

haomaomaojj 发表于 2020-5-31 12:23
政府现在有什么救市措施？

目前还没有

应该还在计划中 政府也观望下市场

那天财长讲话 说下一阶段的政策主要针对受疫情影响比较大的产业

我以为会是旅游业和高等教育

没想到是旅游业和房地产

现在房价看起来很稳定啊 house小跌 但已经止住了 apartment的租售可能受影响较大

可能怕疫情对经济的中长期影响吧 毕竟房市价格刚性强 市场调整慢

haomaomaojj

悉尼孙半仙 发表于 2020-5-31 12:57
目前还没有

应该还在计划中 政府也观望下市场

还不是政府自己造的
如果没有商业强制减租，可能影响没那么大
政府预估六个月太多了，如果当初先做一个三个月的预案，不強减，改成政府补贴，代价不会很大，效果会好得多
三个月之后如果不行，再采取进一步的措施
商业地产对政府和整个经济的影响比那几个house是涨还是跌重要多了

haperkelu

haomaomaojj 发表于 2020-5-31 12:23
政府现在有什么救市措施？

从rba角度，没什么能做的了。 联邦政府现在focus在商业地产上，这个大车需要跑起来，然后才是住宅地产。 住宅地产比较坚挺，没出现大规模foreclosure。 所以住宅地产的政策还在计划中，没落地，如果真一旦有问题了，就要切stamp duty的蛋糕了。

kiong

haperkelu 发表于 2020-5-31 13:20
从rba角度，没什么能做的了。 联邦政府现在focus在商业地产上，这个大车需要跑起来，然后才是住宅地产。  ...

RBA,还可以实行负利率，除外，可以在外汇市场上把澳元压得更低。
APRA,可以放松贷款测试条件，出台政策鼓励银行放贷。
政府方面可做得就还有好多好多。
经济部- 激进得扩大基建，提供商业更多低息借贷。
财政部-降低个人公司税收，印花税，GST, 资本税等等。
移民部-可以增加优质移民人数及引进高端外资投入。比如欧美加商业人才。
教育部- 增加留学生人数。
旅游部- 实行免签条件等等。

还有其他方案。。这都以让市场从死水变活水！

weeded

Leonard888 发表于 2020-5-31 11:27
查了一下，还以为westpac真是把6个月不用还延到12个月了，结果并不是这么回事 ...

Eligible borrowers will be allowed to extend their interest-only term for up to 12 month

不是把6个月repayment holiday延到12个月。但本质是出台一些政策，不让大量坏账发生。从政策看趋势，银行也不愿意看到崩盘

Leonard888

weeded 发表于 2020-5-31 15:43
Eligible borrowers will be allowed to extend their interest-only term for up to 12 month

不是把6 ...

是的，只是我觉得这些措施只能是延缓下跌的幅度，最乐观也是横盘，在经济基本面不如疫情前的情况下指望这些措施能让房市涨起来不太现实

ANDERXON007

对头，

高抛低吸，

散户致胜的不二法宝，

只是房子买卖的点差有点高，

看到有些小庄家都套住了。

nnnew

机会与挑战并存

逆鳞龍

市场需要时间

haperkelu

Leonard888 发表于 2020-5-31 18:32
是的，只是我觉得这些措施只能是延缓下跌的幅度，最乐观也是横盘，在经济基本面不如疫情前的情况下指望这 ...

从3月开始，悉尼西北山区的房价涨了5%点。 这个有数据的。 其实在疫情之前，银行的capital ratio已经比较充足了，赶上降息，自住房的loan approval最新数据还因此升了。 承认这种靠政策的刺激，肯定是不可持续的，但机会也在里面，疫情早晚要结束，低息还要持续很长一段时间，只要买到便宜货没有不赚钱的理由。

Leonard888

haperkelu 发表于 2020-5-31 20:14
从3月开始，悉尼西北山区的房价涨了5%点。 这个有数据的。 其实在疫情之前，银行的capital ratio已经比较 ...

哪里能看loan approval数据？

haperkelu

Leonard888 发表于 2020-5-31 21:52
哪里能看loan approval数据？

Google abs home loan approval就可以找到。 如果你有rp data上面也有。

澳洲小马哥

请问现在市购买商业地产的时机吗？ 但是了解下市场上的仓库物业，价格基本没有松动。