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[财务贷款] 因为投资房利息会影响到负扣税的数额，那么利率高低是不是就无所谓了(不是，已纠正） [复制链接]

发表于 2020-5-26 00:04 |显示全部楼层

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本帖最后由煋人于 2020-5-25 23:33 编辑

今天算利息不知道是不是算糊涂了。。。
因为最近固定利率比较低所以计划固定投资房的贷款，然后刚才突然想到投资房贷款的利息是可以负扣税的：
可以负款税的部分为：
折旧+利息+其他花费 - 租金收入
那么如果所得税没有全部退回的情况下，房贷利息的difference是可以通过负扣税退回的，那么去固定投资房贷款是不是没有必要了。。。
比如折旧5000，利息20000，其他花费0，租金收入15000
那么refund = 5000 + 20000 - 15000 = 10000
现在拿到更好的利率以后利息18000,
那么refund = 5000 + 18000 -15000 = 8000，所以收支和利率比较高的时候是一样的。
我上面这么算是不是对的？
谢谢

煋人

皮靴族

发表于 2020-5-26 00:19 |显示全部楼层

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如果没算错的话，那高利率贷款多出来的利息是ATO负担了？
还是说什么地方算错了。。。

sunnyclh1211

金靴族

发表于 2020-5-26 00:23 来自手机 |显示全部楼层

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不需要乘以税率吗？

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巧克力的草莓糖

铜靴族

发表于 2020-5-26 00:25 来自手机 |显示全部楼层

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不是100%refund，因为税率不是100%

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煋人

皮靴族

发表于 2020-5-26 00:26 |显示全部楼层

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sunnyclh1211 发表于 2020-5-25 23:23
不需要乘以税率吗？

对啊，还要乘以税率

煋人

皮靴族

发表于 2020-5-26 00:32 |显示全部楼层

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本帖最后由煋人于 2020-5-25 23:33 编辑

所以，纠正一下，假设年收入10W，税率20%
利息2W对应的taxable income:
100000 - (5000 + 20000 - 15000) = 90000
tax = 18000
利息18000对应的taxable income:
100000 - (5000 + 18000 - 15000) = 92000
tax = 18400
tax_difference = 400
所以，多交给银行 2000 - 400 = 1600
简单地算就是(20000 -18000)*80%

henryhe1985

铜靴族

发表于 2020-5-26 01:31 来自手机 |显示全部楼层

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严格来说是多交了选了低利息的银行产品后利息3少付2000，入息税多交400。一共支出减少1600。另外问一下，大型电器像fuctedheater，空调要是坏了要换，花了好几千，这种是一次抵扣还是逐年折旧。还是说人工抵扣，机器按年这就？哪里有这方面的官方文档。感觉会计说的不一定正确，想自己了解一下

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arsein

光脚族

发表于 2020-5-27 12:22 |显示全部楼层

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同意楼上的。Refinance 之前的利息 20000 - 之后的利息18000 = 2000，简单地说就是在投资房的贷款上少交了2000。但是在退税时多交了一部分税（2000*个人税的最高档）

所以总体来说还是合适的，如果你的最高税率是20%，那么你还是节省了2000*(1-20%)= 1600