一本正经瞎猜地产走势 --- 我们现在在地产周期的什么位置？

爬山虎

10月18号的瞎说

转眼过去四个月了，我关注的区域房价不跌反涨，主要原因是政府和银行的救济行为，彻底杜绝了银行强制拍卖， 迅速有效的拉平了房价下降曲线，房东不再着急出售； 又由于低利率政策的延续，通胀预期高涨，买家开始活跃， 需求在短期内增长，导致热点区域价格上升。    澳洲市场在过去几个月的时间里， 暂时稳住了。 （期间，对两个物业出过OFFER，但性价比好的， 真的不愁卖，手快的人很多。其一， https://www.realestate.com.au/pr ... ell+point-133471698,  很好的潜在度假型物业，我主动加了一次价，被中介婉拒了）

以下美国地产信息节选自 Ken McElroy， 他个人宣称拥有超过一万个套房， 在08年金融危机后曾经一次性从花旗银行半价买入500多套房子。 是个实操型的业内人士。
看了一下美国市场， 4百万家庭的按揭贷款拖延超过九十天， （COVID前2百万户），美国是世界上家庭储蓄率特别低的国家， 未来估计可能会出现强制驱赶的情况（眼下法律不允许，一旦短期法令取消，一定会上涨的。） 另外一方面， 美国现在人口增长相对快， 供应跟不上（开发商觉得风险打，不盖新房子了，贷款机构谨慎放款了 ）， 短期内持续驱动房价上涨。
两种相反的力量在角力， 一旦失业率没办法有效降低， 出现强制驱逐， 银行法拍的情况， 那么供应会上涨。

从澳洲市场来看， 因为贷款的止赎机制不同， 只能片面借鉴。 我会继续关注以下方面的数据
1. 政府方面， 明年三月政府救济是否会彻底的取消？（我觉得可能不会彻底取消， 但是削减力度的可能性很大）
2. 银行方面， 目前接近百分十的房贷做了延迟， 搭便车的人到底有多少？ 如果按揭恢复正常的还付， 伴随着真实的延误， 那么未来市场供应会增加， 考虑到出现付款压力以后， 银行还可能第三次提供90天的宽限期， 所以市场应该有时间做出缓冲
3. 就业率， 现在来看到今天为止失业人口中，一个是有按揭的比例相对低， 一个是有按揭的失业人口中， 相对部分在银行拿到了2 X6 个月的宽限期，做了财务防火墙。但是未来是否会完全恢复， 我们还要参看世界的大环境。 我个人觉得6%点多的失业率， 未来可能不会再看到了， 会慢慢的上升。（我假设政府会继续提供各种的刺激手段，并部分生效。） 中小企业的破产率到底会有多少， 我觉得会比美国好， 但是会比过去差， 2020/2021 的破产企业数量会上升， 工作的总数量会减少。
4. 人口流动，国际流入，州际流动，市中心和郊区间的流动， 未来几个月可以留意观察，  
5. 需求方面， 我个人认为会出现地区分化。悉尼猫本，2021年下行压力相对小一点， 但依旧可能存在。 短期看好黄金海岸，布里斯班的地产， 因为悉尼人口可能会转移， 但旅游，会展，会议都会大大减少。 相应的清洁，餐馆，服务人员工作机会都会减少，假如长期失业率上升，失业人口会流出，陷入中期的结构性周期下行，无法在短期内恢复。

我目前跟踪的两个主要类型是， 可负担型的短程假日物业，兼具资本增值，失业人口也住得起的高现金流物业。（我是钱少， 如预算有四五百万， 满容易做到百分十左右的稳妥回报，预算如果超过一千万， 可以看看WOOLWORTH的物业，大概会有个百分七八的稳妥回报）


6月25 日的胡说八道
看看我们在地产周期的什么位置？   通常说来一个完整的地产周期，会重复以下几个步骤

出租房空置率上升，平均租金回报下跌   
挂牌出售数量增加，但是买家开始观望，成交缩减，导致市场库存增加   （我们现在在这个阶段的初始）
这导致挂牌时间大大增加，市场热的时候，平均挂牌时间大概三十天左右，冷的时候可能要超过五六个月才能成交
着急出售的房东开始考虑议价出售，
财务紧张的房东可能被银行没收拍卖。

当然不是每个周期都走完这个流程，很多时候在中间阶段就改出， 比如经济好转， 银行利息降低，移民增加， 建设减少等都会产生影响。  

我个人维持自己一贯的看法，房价在未来一到两个月还有可能处于僵持或者微跌的状况，但是十月以后可能出现转折，未来1~2年市场下行的可能性更大一些，  最近的政策， 让我觉得另外一种可能性， 那就是澳洲地产有一定的可能会重复日本的老路， 日本的地产处于一种长期的缓慢的下跌， 主要的原因，就是长期的低利率（现有房东可以熬着，钝刀割肉局面），经济低增长（收入水平很难增长，投资活跃程度不足），不充分的就业（新人缺乏经济支持），年轻人习惯了租房，而且高房价阻止了他们（作为整体）进入房市（首付很难搞）。 澳洲的优势是人口未来可能恢复增长， 需求会保持上升， 劣势是澳洲家庭扛风险能力不如日本。
其实从去年圣诞开始， 澳洲的DA数量就大大的下降， 本来建房周期在12~18月都是正常， 但是后续新工作开工不足， 很多承包商的工作可以密集完成，  我了解的情况是9~10月份， 大部分现在的工作都完成了， 后续会出现没活干的情况。 政府也看到这个情况，所以出台刺激政策。 十月过后建筑行业局部甚至整体裁员是无可避免的事情， 考虑到建筑行业会拉动各种建材，家具的就业，这个会叠加在9月份JOBKEEPER的消失， 到时候会有很大的一波冲击。 如果平衡被打破， 会开始加速下跌局面。

当然， 这里有一个很重要的前提， 那就是疫情没有实质的改善， 起码从现在来看， 10月份彻底扭转疫情的机会并不大， 就算澳洲安全了， 世界尤其是第三世界国家还是搞不定的，所以经济的恢复包括通航，都需要时间。



5月17日原帖

价格变化趋势在未来四到六周估计会开始显露苗头。重新开放后，额外政府补贴慢慢消减，现在大家还在躺着过日子，开放了就要再次面对现实，看国内情况就知道，很多私营小微企业倒在了开放以后，尤其是五一的收入高潮没有来，很多店彻底失去希望，倒闭了。收入消减的现实开始被作为长期问题来对待，目前挂牌数量大萎缩很正常，但是十月或者更早会回升，我们可以看到价格到底怎么走。

商业地产未来可能受到打击多一些，现在餐饮绿叶还在熬着，期望开放以后恢复起来，很多暂时减免的房租，未来估计很难减免下去了，房东也会有经济压力。疫情反复的可能性蛮大的，所以消费受到影响无可避免。

我现在还没有看到大规模旅馆行业的抛售，说明大家还能顶住，做商业的心理尚且如此，更不用说住宅了。所以，如果商业地产领跌了，估计住宅价格开始真正承压。

房租现在普跌是现实，留学生暂时无法回流也是现实，回流数量减少可以预期。对于公寓价格来说是个大压力。


五月十六日更新

看了一下，发现最近有些投资人用脚投票了，我比较喜欢看这样整块的挂牌和成交，买卖的都是投资人，而且是相对专业的那种，悉尼挂牌数，已经超过十个了，算是比较多了。挂牌价格在两三百万成交相当容易，房子比较旧，说明长期作为投资物业被持有，由于打包卖，估值都偏低，如果价格合适是不错的投资标的，买卖情况，有一定的指导意义。

https://m.realestate.com.au/prop ... -ashfield-133225390
https://m.realestate.com.au/prop ... -st+kilda-133577822

https://m.realestate.com.au/prop ... w-belmore-132146698

https://m.realestate.com.au/prop ... -cronulla-133542546

https://m.realestate.com.au/prop ... w-campsie-132310750
https://m.realestate.com.au/prop ... -cronulla-133534902

爬山虎

住宅方面，高端产业现在停滞，有钱人比我们要更惜命，出国买房子没有那么重要，起码疫情彻底过去前是看不到了。我听说某老乡去年年底七百万全款买的房（在澳超过十年了，中国也有生意），现在还在看房子，到处拍打着全款四处压价收货，这些人出价很低，其实一直活跃在本地市场，不算是新增量。

中端的小企业主和白领，估计危机意识很强了现在，不要忘记，国内一直是穷人存款，富人贷款，一旦经济不好，出海资金很难抽调了，所以人不出海，资金过来买房估计会减少，以前跟旅游团过来买房挨宰的，未来作为整体来说，会减少。这几年澳洲接收移民整体数量在减少，所以未来很难说这些人跑路到澳洲的数量会增加。

为什么暂时看不到房价下跌？ 打零工的人受到就业冲击最大，他们通常是租房一族，有压力，不会反映到房价上。澳洲有百分三十几的人是没有按揭的，所以这些人也不会受到太大影响。有按揭的那些人，平均按揭好像是四十万上下，所以按照国民家庭年收入八万，整体的可负担性还好。

爬山虎

如果房价被确认开始下跌周期，那么哪些房子会了领跌？

商业性零售店面，旅馆类，（超市和自租型小型仓库，低成本群租分租型物业可能坚挺）
高端物业，四百万以上的高端物业（相对的价格，比如远郊区二百万的）
留学生集中的市中心套房，投机的人会离开市场。
蓝领区，城市外围交通不便的区域会延续历史趋势领跌。这些人收经济打击最快最直接。（有投资房在这类区域，短期考虑也许该把利润套现，但是最初的计划打算给下一代持有的，决定暂时不动。）
华人区自主的区域相对抗跌，尤其是校区房，毕竟相对来说都有个点应急金。之前有些咬牙送孩子读私校的，可能有一部分会回归公立学校。

另外如果长期两三年在家办公，可能会导致整个社会对于上班这个事情的预期产生变化，个人对于通勤依赖的减少，靠近市中心和火车站的地产可能产生估值变化。


五月十六日更新，我家周围也算是校区，今天看了一下listing，跌得蛮厉害的，新挂牌的house，叫价比16年高位少了十万左右，个别如果能在要价下限成交，我觉得起码便宜直接少了二三十万，新的duplex，叫价下滑十万左右（是的，最近成交不多，当然也有一些价格标得虚高二三十万的，我觉得短期不好卖）。年底前整体平均跌三十万我也不会太吃惊，虽然楼主蛋定，但是跌这么快真有点出乎意料，有点堵。所以说华人区抗跌这样的话，有时是自我心理安慰，哈哈。（PS 楼主本来是宁愿租房多做投资的，奈何太太死活要买校区房，happy wife，happy life，于是买了，房价要是真大跌了，估计她比我难受，所以现在要哄老婆，安慰她校区房不会跌。）

最后，不要问我家在哪儿，不然被邻居知道了，要喊打含杀的。

猫儿不笨

爬山虎 发表于 2020-5-16 09:51
哪些房子会跌？

蓝领区，

有些道理

猫儿不笨

商业地产很大程度取决于lockdown时间的长短
如果只是3个月，很多环节的业主估计都能吸收损失而顶过去

CAVOK

都是异想天开。。。跌40%我都能接受。
我这几天把澳洲GDP结构才看了一遍。澳洲主体是私人消费。占比50%，政府公共开支占比20%。
1300亿。效果很有限。苦日子还没有开始。。。这次停工。。。600万拿补贴的，80万失业的。
一共1300万劳动人口。占比将近50%。。。

猫儿不笨

CAVOK 发表于 2020-5-16 10:11
都是异想天开。。。跌40%我都能接受。
我这几天把澳洲GDP结构才看了一遍。澳洲主体是私人消费。占比50%，政 ...

澳洲就25m人口，平时老人小孩和伤残人士有10m吧，就业算15m, 现在13m 受冲击了。。。

爬山虎

CAVOK 发表于 2020-5-16 10:11
都是异想天开。。。跌40%我都能接受。
我这几天把澳洲GDP结构才看了一遍。澳洲主体是私人消费。占比50%，政 ...

我的观点是，开工以后，真正的问题才会浮现出来的，开工四到六周以后，大概率消费者信心会再次暴跌，和中国一个样，五一以后我估计很很多企业清盘的。之前很多人都是把店门关了，其实货架库存还在，想保有翻身的机会。

开工以后，政府补贴减少，要付的房租回归正常，顾客很难瞬间恢复，在一两个月以后，都要直面惨淡现实。然后大家都意识到苦日子要来了。

当然了，以上是我个人的猜测，虽然大方向和你一样看空，没有底气和你一样说的那么直接，万一要是疫苗或特效药出来了呢？（我个人认为一年内可能性很小，但不能彻底排除）

爬山虎

猫儿不笨 发表于 2020-5-16 10:06
商业地产很大程度取决于lockdown时间的长短
如果只是3个月，很多环节的业主估计都能吸收损失而顶过去 ...

现在还是吸收期，但是看欧美这个架势，估计三个月结束不了

CAVOK

爬山虎 发表于 2020-5-16 10:22
我的观点是，开工以后，真正的问题才会浮现出来的，开工四到六周以后，大概率消费者信心会再次暴跌，和中 ...

我觉得经济要恢复，最快要2-3年。慢的话。10年都有可能。
最主要这届政府没事惹中国干啥啊。。。完全看不懂。
现在的重心不是清算疫情哪里来这摊破事，是恢复经济。

CAVOK

猫儿不笨 发表于 2020-5-16 10:16
澳洲就25m人口，平时老人小孩和伤残人士有10m吧，就业算15m, 现在13m 受冲击了。。。 ...

我看统计是1300万劳动人口不到。

爬山虎

CAVOK 发表于 2020-5-16 10:26
我觉得经济要恢复，最快要2-3年。慢的话。10年都有可能。
最主要这届政府没事惹中国干啥啊。。。完全看不 ...

三月的时候，台积电的老大张忠谋说了一句话，大意是，这个世界要变了，有些人的生命会从此被改变，尤其是中产。（他用自己幼年的时代变化和家庭变故做的对比）。

这次的事情，如果不能在下半年过去，那么会对人类社会产生极大的影响，我们愿意不愿意，都只能接受。很不幸的是，百分九十的行业倒车，只有个别行业受益。

爬山虎

bello 发表于 2020-5-16 10:28
不能只看小环境， 美国的无上限QE只会带来各国的货币贬值。

这个钱要如何进入流通环节我暂时没有看到，目前都在政府和企业债券里头转。主要的效果是保持股市不会产生灾难性的下跌，导致大面积坏账和企业破产。（局部的缓慢的破产正在发生，未来会持续发生，政府做的是让这些慢慢的发生，而无法阻止）

钱要进入地产流通环节，关联的借贷人可负担性，可负担性的关联在于俩个方面，一个是靠低利率，贷款利率低了，还款少了，所以可以多借，。
眼下的利率已经很低了，再降下去，其实意义不大，在大环境不稳定的情况下，利息降了一半，理论上你可以多贷一倍，这么做的人估计很少。

第二个是收入的稳定性，只有在收入稳定的情况下，你才能从银行借到款。我不认为工资收入在未来三年会爆炸性增长百分三十，借款金额是很难增长的，以前动辄新增一个百万的贷款，过去两年是越来越难了。过去几年贷款难度大了，金额被掐的很紧，因为银行担心借钱出来收不回去，我只能说，银行聚集了世界顶尖的经济分析人士，在很大概率上，普通民众对形势的判断不会比银行更准确。

当然，如果有些人是可以战胜银行和赌场的，甚至彩票系统的，我必须承认自己没有这样的能力。

Daniel1235

分析的不错

浥弈

Leo417

足迹都是带经济学家，喊腰斩和暴涨的都是心怀叵测的人。

自游自在

理性分析

自游自在

不像别有用心的人总是幻想国人来救市或者政府发钱就是为了救房市之说

cherrymelon

说的都是实在话，

猫儿不笨

CAVOK 发表于 2020-5-16 10:11
都是异想天开。。。跌40%我都能接受。
我这几天把澳洲GDP结构才看了一遍。澳洲主体是私人消费。占比50%，政 ...

失业率6.3%是怎么算出来的？

猫儿不笨

爬山虎 发表于 2020-5-16 10:56
这个钱要如何进入流通环节我暂时没有看到，目前都在政府和企业债券里头转。主要的效果是保持股市不会产生 ...

美国QE造就了一批手持巨额现金大鳄，已经进入澳洲股市，会不断进入房地产。。。这已经部分支撑了澳洲这两个领域

报道说美国已经取代中国，成为澳洲地产头号投资国
光是四大银行这段时间收市后，每天都有几十亿，百多亿交易，本地基金恐怕难于解释这个现象

haomaomaojj

爬山虎 发表于 2020-5-16 09:51
如果房价被确认开始下跌周期，那么哪些房子会了领跌？

商业性零售店面，旅馆类，（超市和自租型小型仓库， ...

我帮LZ总结一下：
哪些会跌：商业性零售店面，旅馆，四百万以上的高端物业、留学生集中的市中心套房、蓝领区，城市外围交通不便的区域

哪些不会跌：华人区自住

小结：LZ 拥有的房产不会跌，LZ没有的房产跌死吧

猫儿不笨

爬山虎 发表于 2020-5-16 10:56
这个钱要如何进入流通环节我暂时没有看到，目前都在政府和企业债券里头转。主要的效果是保持股市不会产生 ...

澳洲这次应对疫情的表现，大家都有目共睹。一旦留学生又动了，澳洲市场可能会爆棚。原来打算去欧美的也会转道到澳洲来

天朝原来打算留学的还会出来，原来没有打算的一批人也会改变主意出来，因为天朝政治气氛又变浓了。。。

sysmall

现在大多数人都是用2003年sars和2008年经济危机来看待这次新冠疫情，各国政府和人民都比较乐观，也花了大手笔救市，股市反映就是V型反转，房市保持稳定。
实际 结果是，新冠疫情不太可能在北半球的夏季结束，各种补助大多在今年9月结束，各国政府也必须知道政府无力挽救所有就业岗位，不得不损失经济成长和就业岗位。暂时的稳定很快将再次进入不稳定时期。

gary.smith

猫儿不笨 发表于 2020-5-16 02:06
商业地产很大程度取决于lockdown时间的长短
如果只是3个月，很多环节的业主估计都能吸收损失而顶过去 ...

楼主说的更有道理，商场没人逛了，商业地产lockdown以后才会更糟糕

gary.smith

sysmall 发表于 2020-5-16 04:10
现在大多数人都是用2003年sars和2008年经济危机来看待这次新冠疫情，各国政府和人民都比较乐观，也花了大手 ...

赞同

haomaomaojj

猫儿不笨 发表于 2020-5-16 12:02
美国QE造就了一批手持巨额现金大鳄，已经进入澳洲股市，会不断进入房地产。。。这已经部分支撑了澳洲这两 ...

喜迎美国大佬接盘华人区house和公寓

vin

进来学习一下

CAVOK

猫儿不笨 发表于 2020-5-16 11:54
失业率6.3%是怎么算出来的？

领补助的人。除外。

刀笑

感觉楼主很客观