众说纷纭论房价走势

george.bai

众说纷纭论房价走势

——浅析BIS房价预测报告

    澳洲的天气刚过冬至，经济的气象却春意盎然。澳工商总会和西太银行的社会调查报告指出，澳洲商业信心指数在6月份再次上升3.9个点而达到38.3；商业情绪指数反弹57点在负4值，但却是07年四季度以来的最高值。这个报告分析信心的回弹是受了全球经济恢复信号、澳洲经济的韧性、房建指标的改善、政府对首置业者以及对新房市场鼓励政策的影响而产生的正面的推动作用。

    在众多投资者认为经济的确已不是低谷、澳洲正在逐步脱离全球经济危机的恶劣局面的前提下，在澳洲的几个大型城市的房地产市场已经开始慢慢回暖。各个地区的拍卖成交率和溢价比例均一再上升，许多投资者看准这个房市冷清、贷款率低的时机切入市场，希望借此东风多做几笔成功的房地产投资项目。而上周BIS Shrapnel在房市发展报告中认为房市价格回升的时机已成熟，其项目经理Angie Zigomanis指出较低端房市会比较活跃，并预测今年共会有18万名首次置业者，而明年经济复苏时信心回升，未来三年悉尼、墨尔本、阿德莱德等多个城市的房价会出现19%的增幅甚至更多。

    诚然，利率低、租金增长快、住房市场短缺，种种客观因素都在为楼价复苏提供着一个又一个充分的条件，但是即便如此，房价上升的预测指标从何而来呢？这19%是通过怎样的科学计算得出来的呢？BIS Shrapnel对澳洲各大省会城市以及大的二级城市的房价走向都做出了详尽的大胆的预测，不仅列出了百分比，还有平均房价确切增值数额。若说一个经济机构通过科学计算，得出某结论为一个地区的房价趋势走向亦为合情合理，但把经济的总体情况用如此精确的数值表示，其实是完全不负责任地哗众取宠、欺瞒大众的干扰市场秩序的恶劣行径。

    其一，从宏观角度看这个BIS的预测缺乏科学推理，某一城市的房价不会同时总体上升或下降，即使经济环境再好，也是一个城市中有的地区房价增值快，有的增值缓。用经济数学术语说就是有的以递增的速度增加，有的以递减的速度增加。同时，即使经济环境再差，一个城市的房屋市场在普遍不景气的情况下还是会有一枝独秀的地区，这方面可以举的例子比比皆是。其二，从市场的角度看这个BIS的预测会在一定程度上扰乱市场投资，当一个有一定权威的经济机构公开发表对市场的任何言论，都会引起市场供需关系的相对波动。假设BIS的预测报告有可能准确，他对悉尼的房产均价估计6月份是52万元，2012年中增至63万元，那么疑问就是如果市场上的消费者可能会受此预测报告影响愿意对悉尼的房产进行投资，或许此预测报告才是真正的动力去驱使房地产均价在2012年中走向63万元的预测目标，这份报告或许会成为悉尼房地产增值的一个外部因素。

    其二，从微观角度看这个BIS的预测缺乏理论依据，房价上升的百分比从何得来并未给出确切计算过程，仅仅靠一篇报纸文章作为自己的报告的确有点荒谬。不仅如此，BIS也没有任何事实可以说明悉尼的房产均价在今年6月份是52万元，这种随意性的估价会在一定程度上影响买房者的判断。严格意义上来讲， BIS所谓的均价是没有参考价值的。难道是指全部的销售总额除以销售量么？如果是这样的计算方法就绝对没有任何可供分析的意义。那么2012年6月底的63万的均价呢？一个BIS的预测机构有如神机妙算般的知道了两年之后的房地产总销售额？还知道总销售量？除非这个预测机构是易经研究所。

    言归正传，那么消费者关心的房价走势并非是简单的用经济学就可以的分析范畴，即使是考虑到所有的可变的和不可变的外部条件，房价走向的科学分析只能负责任地讲是纯粹基于理论上的。因为再高明的经济学分析家也不可能考虑到买房者和卖房者心理因素会发生什么样的变化，这种变化是市场供需关系的变化，是直接会影响到商品价格走向的。而且澳洲是一个移民国家，从某种意义上讲房地产的潜在购买者很有可能是海外投资者，那么全球的经济环境变化也会带动消费者购买心理变化，这个经济环境的分析相信没有任何一个经济学家或者经济机构可以做出准确的预测，话说回来，这次面临的全球经济危机压根就没被任何经济学家或者机构预测出来，请问时至今日谁会相信预测？

    假如真的要做房价走势的判断，从客观上看，没有任何一个屋主愿意高价买进而低价卖出，所以第一点分析就是从供求关系上，房价在一段相当长的期间后上升是必然趋势。这也就是说同一个物业也许会在一定时间内进入房地产需求的波谷期，需求降低意味着在某一地区的房地产市场上出现了供大于求买方市场，购买者会利用这种机会去压低价格；与之对立的是，一旦这段时间过后，消费市场不再供大于求，那么一部分愿意买入这一地区的物业的消费者就会多出一部分钱而使这个地区的房价重新抬高。第二点分析就是从通货膨胀上，这个最简单不过，任何国家和地区随着经济的发展都必然存在通货膨胀，有通货膨胀就意味着房价在一段相当长的时间后价格一定上升。经济环境好通货膨胀率高，相反经济环境差通胀率低或者通货紧缩，但是任何国家或地区在五年或十年以上的区间看，通胀率一定是比较高的，消费能力上升不可能不带动房价上升。第三点分析是从土地售价上，这个就更简单了，房屋的价格除了建筑成本这个大头之外，更重要的是地皮的价钱。试问有谁见过Council出售土地的价钱不是年复一年上升的？Council卖地、批DA的价钱高了自然要土地投资者出，土地投资者会把费用转嫁给开发商、而开发商会把这个费用加入房价去销售，最终买单的就是买房者，所以房价只会越卖越高，因此这第三点分析是关键点所在。

    那么，房价走势的判断就是一定会上升！

    从经验上看，以房产作为投资手段的好处就是它的远期投资收益一定高于存款利息收益，且比其他投资产品风险相对较低，因此必定是稳健投资的首选。另外，当前的澳洲政府也在积极地对房地产进行一定程度的干预，尤其是在新南威尔士州，首次购房者不但减免印花税，而且其置业补贴已经达到了2.4万澳币。如果按照一个价格是40万元的全新公寓楼房，如果首付20%贷款80%，没有补贴应该是（8万首付+1.35万印花税）=9.35万，再加上获批准的32万银行贷款才可以入住，而现在只需要有5.6万存款就可以充分利用政府补贴和全免印花税的政策而购买自住物业。那么，这个现象说明一个市场供求问题，这40万左右的全新房源肯定是以公寓为主，且以两房为主，那么随着这个补助的延期，市场上的两房新公寓已经越来越少了，当供不应求价格自然上升，应该说当前就能看到的是两房新公寓市场的价格在整个新州，尤其是悉尼地区普遍上升。新的两房公寓找不到，旧的两房公寓理所当然成为了其替代产品，因此可以从供需关系确定未来悉尼地区的两房公寓市场价格一定上升，这点我会在以后的相关文章中再做详尽论述。那么这两房市场价格上涨，自然有买房者会分析还不如咬咬牙买三房公寓，问题可以进一步分析出，三房公寓的市场需求增加价格也会相应上升；还会有买房者真的想买房但是差点首付款，那就委曲求全买一房公寓，答案快出来啦，一房公寓的市场需求也增加而价格也会相应上升；那还有一部分买房者不想掺和公寓了，他们一旦把目标转向House，那么最终的结果必然是整体房产市场价格上扬。

    最后，以上的分析还是基于经济理论上的探讨，这是在特定环境下，其他条件不变的前提下，而简化一些经济现象所作出的因果关系逻辑推理，不足以作为最终判断的依据。不过，要说房产价格走势，递增则是必然趋势，如果大家认为愿意和我探讨这个问题，我可以继续从多方面着手进行经济学分析而加以评论，如果文中有任何唐突冒犯和尖锐刻薄个人观点，望读者笑阅并加以批评指正。

[ 本帖最后由 george.bai 于 2009-7-7 00:40 编辑 ]

jenny123

lz太乐观了，目前的环境是各国政府史无前例注资才得来没有那么难看的结果。中国说投4万亿，实际投了7万亿。目前gdp是6。几，相当于衰退1。几， 美国大印钞票，失业率却高达9。几，而且政府赤字年年增高，印钞票几乎成为唯一选择。

再过两个月再来看看经济指标，当政府注资效果逐渐消退后，那才是潮退后才知道谁在裸泳。

可怕的是一旦应对不当，明年很可能高衰退高通胀高利率高失业率，4高情况。 希望不会出现这种情况吧！

oceangoing

:si82

希望搂住继续阿！！

parkroad

原帖由 oceangoing 于 2009-7-7 09:49 发表
:si82

希望搂住继续阿！！

搂住谁继续干嘛？

99kelly

Melbourner1978

现在melbourne2区的房子都涨上来了，根据以往经验，马上一区就要开始下一轮的上涨了。

休

原帖由 jenny123 于 2009-7-7 09:20 发表
lz太乐观了，目前的环境是各国政府史无前例注资才得来没有那么难看的结果。中国说投4万亿，实际投了7万亿。目前gdp是6。几，相当于衰退1。几， 美国大印钞票，失业率却高达9。几，而且政府赤字年年增高，印钞票几乎成为唯一选择。

再过两个月再来看看经济指标，当政府注资效果逐渐消退后，那才是潮退后才知道谁在裸泳。

可怕的是一旦应对不当，明年很可能高衰退高通胀高利率高失业率，4高情况。 希望不会出现这种情况吧！

既然你都说会高通胀,房子账也合理啊.

nikyxin

原帖由 jenny123 于 2009-7-7 09:20 发表
lz太乐观了，目前的环境是各国政府史无前例注资才得来没有那么难看的结果。中国说投4万亿，实际投了7万亿。目前gdp是6。几，相当于衰退1。几， 美国大印钞票，失业率却高达9。几，而且政府赤字年年增高，印钞票几乎成 ...

Agree!

LZ didn't talk about the impact of unemployment.

If the unemployment rate keep rising and the property price keep rising, who will buy?  and who has to sell?

"房价走势的判断就是一定会上升！"
Of course, in long term~~~ , after the financial crisis, but no one knows when.

[ 本帖最后由 nikyxin 于 2009-7-7 11:05 编辑 ]

angelaleewi99

房价的走势没有人说得准，上半年都说要跌，不是还是涨起来了

madling

原帖由 jenny123 于 2009-7-7 09:20 发表
lz太乐观了，目前的环境是各国政府史无前例注资才得来没有那么难看的结果。中国说投4万亿，实际投了7万亿。目前gdp是6。几，相当于衰退1。几， 美国大印钞票，失业率却高达9。几，而且政府赤字年年增高，印钞票几乎成 ...

淫威lz是卖房的~卖房的都喜欢鼓吹房价上涨，回报率高。lets see~~

Melbourner1978

我们是生活在火星滴，不要讲什么经济规律，那时地球上的。

angelaleewi99

原帖由 madling 于 2009-7-7 11:40 发表



淫威lz是卖房的~卖房的都喜欢鼓吹房价上涨，回报率高。lets see~~

有同感，不过为什么说lz淫威阿(monkey08)

madling

原帖由 angelaleewi99 于 2009-7-7 11:46 发表

有同感，不过为什么说lz淫威阿(monkey08)

打错了是因为不是淫威。。。汗!

Hot

已经萧条见底， 只会涨啊！

西边雨

房市就像股市，看空看多都可以，最终亏了赚了全是自己负责

madling

agent再鼓吹煽动也没有用! 价格一点都不手软~现在经济不景气，也要套的到大白兔
才行阿! 大家自己火眼金睛吧。

ltbamboo

我对房子价格并没多少理论研究，但我觉得房子从长期来看，都是涨价的，只是某个时间段会有跌落。
所以对于自住房来说，只要有资金，只要觉得自己想买房了够条件买了，就是合适的时机。
对于投资房来说，当然是尽量在低价位买比较合适，但是其他的真正投资者也会这么想，所以即使房子在低价时，比较好的房依然会有人抢，真正合适的投资房价格不会太便宜，正如现在，跌价的基本是豪宅或高价位房子，而大多数人愿意住的中低价位相对来说仍然不便宜仍然在涨
因此一句话，房子尽量还是早买不要迟买，但一定要量力而行。
忘了说，我觉得下半年的房价，中低价位的依然不会有很大的跌落趋势，基本应该持平或缓涨

[ 本帖最后由 ltbamboo 于 2009-7-7 12:03 编辑 ]

madling

原帖由 ltbamboo 于 2009-7-7 12:02 发表
我对房子价格并没多少理论研究，但我觉得房子从长期来看，都是涨价的，只是某个时间段会有跌落。
所以对于自住房来说，只要有资金，只要觉得自己想买房了够条件买了，就是合适的时机。
对于投资房来说，当然是尽量 ...

两房一厅50万~能涨多少？够付我两年利息吗？(paopaobing(49))

夢回唐朝

房价长期看涨不代表什么，因为钱存在银行里也在年年涨

ltbamboo

我的中心意思是，其实买房没有真正的标准合适时机，自己想买又有足够资金的时候，就是买房的时机，在此基础上，涨落并没有太大影响的
要注意的是足够资金四个字，如果有人不量力而行，那是没办法的事

madling

原帖由 ltbamboo 于 2009-7-7 12:30 发表
我的中心意思是，其实买房没有真正的标准合适时机，自己想买又有足够资金的时候，就是买房的时机，在此基础上，涨落并没有太大影响的
要注意的是足够资金四个字，如果有人不量力而行，那是没办法的事

理解你的意思。只是lz卖的房子我知道~赫赫50万两房一厅~当然一万快是要给人家lz的。

ltbamboo

50万两房一厅，近CITY？或好区？
APARTMENT/ UNIT 还是TOWNHOUSE？如果近CITY，房子情况又好，可以理解不过确实偏贵。HOUSE的话，看地多大，比这贵的也有

nikyxin

原帖由 Hot 于 2009-7-7 11:51 发表
已经萧条见底， 只会涨啊！

Look at the news, the economy is propbably getting worse.

qqyang

我觉得楼市是不是好，应该看是否能跑赢通胀。不是单纯涨就是赢的。

gifox

原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-7 10:46 发表
现在melbourne2区的房子都涨上来了，根据以往经验，马上一区就要开始下一轮的上涨了。

也不是都漲喇，超過60萬，拿不到first home buyer的還穩定。可是那些40-50萬的，就當下而言比去年低上了不少。

gentleboy

原帖由 madling 于 2009-7-7 12:06 发表



两房一厅50万~能涨多少？够付我两年利息吗？(paopaobing(49))

自住房，只要支出在能力范围内就好，房子暂时的涨跌无所谓。

投资房，如果是以获取capital gain为目的，可以选择长期持有，通过从新贷款来套现，没有必要卖。

至于养房的费用和风险，可以通过提高正现金流物业持有比例和锁定成本（固定部分利率）来最小化。


(paopaobing(3))

oceangoing

:si94 :si94 :si94

人尽其才

个人看涨，
看看每年有多少人来澳就知道了！

george.bai

        赶着周末才有时间上网看看我的帖子，看到大家反映很积极，我也很抱歉这几天太忙了，没有及时地给大家回复，总之看到大家喜欢，就是我写些自己想法的动力，因为我在经济学方面还算小学有成，不算是卖弄，权当大家茶余饭后听听我吹牛而已，博尔一笑罢了。

        在我着手续写之前看过大家的回帖，发现也许大家有疑惑，这金融危机的影响到底有多大？我可以找个时间详细和大家分析一下。但是我先表达一下个人观点，首先是金融危机发生了，但是钱并没有消失，只是重新分配了，不论股市上还是汇市上，社会上的流通货币总量没有发生变化；其次是美国是金融危机始作俑者，危机发生后一年之内美元快速贬值，而在一年之后2008年9月起引发世界性的全面危机后美元转而快速升值，再过半年后2009年3月开始美元再度贬值，这几句话告诉大家，经济学的指标帮你分析和总结，但不能帮你预测。许多报刊文章的危言耸听都并非出自经济学家之言论，而仅仅是小报记者玩噱头，做文字上的表演。美国印钞票有它印钞票的道理，但是它美国印了钞票是否发行流通就没有下文，本人专业经济学研究多年，我可以负责任地说，真正的经济学研究必须用数字和公式说话，而文字分析是报刊杂志那些编辑的强项，所以尽管他们的分析很有道理、很得人心，但他们却都不是经济学家。那么美元的反复升值贬值是真正的市场调节么？到底是谁在这其中获利？美国利用这个机会处理了多少外债？西方国家消费用现金还是信用卡？印钞票对日常生活有那么必要么？这次金融危机造成了哪个国家的银行挤兑了么？即使是印了钞票，这些钞票参与了流通了么？那么还外债需不需要钞票？ 这么多的问题，我的答案可以很多也可以很简单的说，美国，拥有全世界最多的经济学家，最高水平的经济研究；美元，是全世界流通最广的货币，是最能接近黄金等价物的货币符号，所以大家不要害怕美国的金融危机，他们让金融危机爆发并不是那么简单的认为其确实无法控制，而是适度控制和适度放纵。

众说纷纭论房价走势（续）

——评析房价平均值谬论

    上次讲到经济学的理论是在其他条件不变的前提下，事实上现实世界里却是相差甚远的，我们日常生活中的任何一个经济问题都是资源有限而欲望无穷的。所以，我的经济学理论和观点在此重申一次，是一种研究有限的资源如何作最有效的配置。那么价格为什么会发生变化？其关键的概念、也是经济学最基础的概念，即为需求和供给的关系。这两者之间的关系互相影响、相辅相成，其中任何一方的波动势必引起某一产品市场价格的对应的倾向趋势变化。


    强调一下，价格走向并非价值走向。曾经有人问过我这个问题，如，房地产投资者最关心的是在未来其房产是否会增值？我的回答一定是房价会上升，但至于是否会增值，还需要有其他相关经济条件的限定。正如，有人曾提到过的失业率上升、通货膨胀系数升高等都会影响其价值增值，而房屋价格上升则是永恒的趋势。那么好，走到房地产这个投资产品上来看，某一地区对房地产的需求和供给两个要素就形成了房地产市场的均衡价格与数量。这也是造成房地产价格变动的成因。另外还有更深一层的，即房地产的弹性及效用分析，这可以说是房地产市场上的买房者行为的现实原因分析。


    今天我主要讲的是房价平均值谬论，很简单，就是说不论哪个机构说的房价平均值是多少、房屋销售量是多少、拍卖成交量有多高、贷款新增量有多高，一概不要理他，因为这些数字是片面的，根本解决不了任何问题，或者说是一种误导，自欺欺人。


    因为，房屋这个产品是有特殊性的，各自有不同的特点，对房屋的价格算出一个地区的平均价简直是天方夜谭，绝无可能；哪怕是一条街、一个楼层都很难都一个平均价。当然，用数学是可以平均的，只是平均有意义么？假设您和对门邻居住同一栋楼、同一层、同样的2房公寓、他那边朝街您这边朝海，他那边喧哗闹市您这边无敌海景、他那边朝西南您这边朝东北，或许您家还能看到悉尼大桥、达令港。。。。。。，请问他的价格40万，您这边也40万您能愿意么？怕是再给您添20万您都不愿意卖吧？


    房产不可能有平均价，地区不同、街区不同、户型不同、新旧不同、质量不同  ，多种因素都在影响。但是说房价怎样，就是需求和供给对其产生的影响。首先做个解释，我在开篇时提到一个经济学的前提，就是在其它条件不变的前提下。什么是“其他条件不变的前提”下？诚然这种假设在现实生活中是不存在的，以此作为假设前提仅仅是对经济学分析增加科学论证上的可行性。那么我开始来说一下需求，就是指其他条件不变，在各种价格下，消费者所“愿意”且“能够”购买的数量；看一下供给，就是同样在其他条件不变，在各种价格下，生产者所“愿意”且“能够”提供的数量。


    现在概念清晰，来以房地产的需求为例，例如当悉尼市区的两房unit价格在40万～70万之间波动时市场上买房者购买的意愿，前提是其他条件不变，即假设悉尼市区的两房unit样本其建筑质量、内部结构、楼层朝向、地区格局等等影响都达到了完美的一致，当价格降到40万时，需求量一定上升，而当价格涨至70万时，需求量一定下降；反之亦然，当悉尼市区的2房unit价格升至70万时，会有更多的屋主愿意卖房，因为在此价格卖房者愿意提供房源而获得较大利润空间。


    当然，以上的举例无非是为了说明消费市场上的需求和供给的关系变动而引起的市场变化，事实上，有多种因素会影响一个市场上某个产品价格的变化， 上述讨论的前提仍然是“其他条件不变”，可以认为是在理论上讨论房地产市场的需求和供给的走向与价格趋势之间的决定关系。但要知道，经济学研究的不只局限于需求和供给，且需求和供给之间还是一个相辅相成的相互拉动的动态平衡的关系。如房地产市场上，当买房的需求量大，价格就会上升，所以人们愿意卖房；但随着卖房的增多，供给增大，会导致价格却又下跌。。。。。。而价格一旦下跌，需求量又加大。。。。。。无论如何，市场中仿若有“一只无形的手”，总是会自行调节至一个动态的平衡，此循环周而复始，价格就随着供需关系的变化震荡波动。


    所以，至此我想表达的一个主要意思就是房价根本就不存在平均值，任何地区房屋的销售是多样化的，价格是无法表达出其平均值的，有人在盲目地拿着新房和旧房平均，一房和三房去平均，house和unit去平均，甚至不考虑地区因素、交通因素、教育、宗教、购物、人口、环境、产业结构。。。。。。而拍拍脑袋就加权平均算出了一个平均值，这种理论毫无道理、荒谬至极。


    除此之外，澳洲的房地产市场报告还有若干若干荒谬的数据，有时间的话，我会和大家一起分析其成因及荒谬指数，:-),以纯讨论或者说是调侃的模式进行经济学角度的评论，还是那句话，如果文中有任何唐突冒犯和尖锐刻薄个人观点，望读者笑阅并加以批评指正。


[ 本帖最后由 george.bai 于 2009-7-15 00:08 编辑 ]

baowei1202

来墨尔本的人太多了，房子又太少，怎么能不涨？