【不懂就问】villa或者semi的土地价值以及未来升值空间影响

5222e

lz坐标悉尼，房产里面算小白一个，尤其房子估值上面。

独立的大house通过地皮价值加上对应房屋实体价值，去估计个总体价格还能理解，但是对于一块地皮分出来的两个物业，通过nsw政府那个土地估值的网站查看基本上是按照对于一块地皮价格对半平分的，现在不太明白的就是银行对于这种半块地皮的物业怎么个估值计算啊？我看不少villa或者semi 比如1m多点的，自己那块地皮也就50w左右，那余下的上层房子的估价得算50w？那这么算，villa的上层房子实体部分比有些独立大house的房子实体部分还贵？
哪位懂villa或者semi这种半块地皮物业估值，还有未来增值空间算法的指点一二呗？个人明白独立大地皮的house肯定比villa，semi的增值空间大，但还想想明白到底差多少

5222e

足迹有高人指点一二嘛？

hupxd

你没考虑使用价值。分地两户住两家人，单独一个拉出来肯定比一块地一个房子的一半贵。

5222e

hupxd 发表于 2019-9-9 19:54
你没考虑使用价值。分地两户住两家人，单独一个拉出来肯定比一块地一个房子的一半贵。 ...

这个我理解啊，比如一个独立大house 100w，地80w，房子20w，如果把这个房子拆了，地分成两块，建两个物业，地平均每块40w左右，然后每块地上建的新房子，我们理想的去假设council同意新房子面积变大，如果和之前房子比，如果用料差不多的话，新造的房子成本会贵，比如30w，总共每块新物业差不多售价70w。70 +70 > 原来的100， 这种情况我是完全理解银行估值和对应市场价格反应的。

但现在问题是差不多年代差不多条件的地皮一分为二的物业和周围独立大house的价格差不出这30w的差距，甚至有我主楼提到的小地皮物业价格卖100w，地价和房子各50w的情况，所以我对银行怎么去估值就有不明白的地方，难道银行对于这种一分为二的地皮价值会比政府的估值要高？因为很明显的是那块地如果真的只值50w左右的话，上层建筑的房子（至少我看的几户）远远不值50w。难道真的会银行估值70-80w，卖家市场自己定价100w？新买家自己去添这个gap？

ccn

这个要问银行。具体每个房子都有估计方式，估价应该是按房子总的市场价来估。不会分开来估算的。

5222e

ccn 发表于 2019-9-9 22:13
这个要问银行。具体每个房子都有估计方式，估价应该是按房子总的市场价来估。不会分开来估算的。 ...

房价肯定不能丁是丁卯是卯的分开算，但是大概也差不多是两者之和吧？我个人理解是如果就那么一两个卖家这么标价出售还好，但貌似市场价还真差不多这样，如果银行估不上价格的话，买家主动去填这个gap可能性不高
我也想过问银行，问了几个银行工作的朋友，因为不是做估值的，有点答非所问，所以发帖问问懂这方面

kr2000

房价是市场定的，不是算成本算出来的
银行的估价是根据附近同类型房子的卖价估算，你可以用同样的方法来估计

5222e

kr2000 发表于 2019-9-10 09:54
房价是市场定的，不是算成本算出来的
银行的估价是根据附近同类型房子的卖价估算，你可以用同样的方法来估 ...

银行估价会多少参考附近成交价格这个能理解，但是你说完全按照市场价格我不是很认同，毕竟如果银行不去算所谓的房屋成本，怎么去规避对应的风险？其实我并不是想去通过地价加上房屋价值去算这个房子市场价合理与否，仅仅是想搞明白具体银行估算的方法论，尤其对于地皮一分为二的物业，避免申请贷款时遇到估不上价的情况

kr2000

5222e 发表于 2019-9-10 11:28
银行估价会多少参考附近成交价格这个能理解，但是你说完全按照市场价格我不是很认同，毕竟如果银行不去算 ...

我估过几次，报告上唯一价格的参考因素就是附近同类型房子的卖价 - 房型，地点，房间数，占地大小，内外观

如果你的目标在附近是最近没有同类型房子出售的话，可能有其他算法

5222e

kr2000 发表于 2019-9-10 11:38
我估过几次，报告上唯一价格的参考因素就是附近同类型房子的卖价 - 房型，地点，房间数，占地大小，内外 ...

先谢过回复啦

黄豆花生

公寓市场一旦奔溃，house的地价会大跌。过去的公寓和house差价不大，这10-20年因为人口大幅上涨大量house rezone产生大幅溢价，拉开了house和公寓的价差。今后随着人口增长减缓，澳洲人口老龄化，这个差价会逐渐缩小到正常水平。

gycyc

semi和villa不是一样的东西吧 一个有地契一个没有啊

5222e

gycyc 发表于 2019-9-10 19:26
semi和villa不是一样的东西吧 一个有地契一个没有啊

我说的是有title那种，不过叫啥没啥太大关系，我其实就是想弄明白银行估值的套路，现在感觉独立的和一分二的价格差不多，我一个是担心买房时候贷款问题，还有就是万一将来市场崩了，一分二的别相对独立屋真的腰斩式跳水