大家来聊聊，两年的房价调整后有啥感悟 (墨尔本地区)

flybird2010

自己的感受:
1. 公寓的投资，在墨尔本要万分小心，悉尼成功概率高一些。
2. 满足3S条件的独立HOUSE（土地大于600平米), 只要你的现金流能HOLD住，坚持持有吧，在未来某一天，它会给你带来不错的收益。
3. 墨尔本已开始投入大量资金改善公共交通网络，建立外环线的链接，以后20年，城市的中心不会只有CITY, 而是东南西北均有相对独立的CBD，多中心的概念。围绕各个中心的公寓楼会盖不少，类似BOXHILL这样的。 人们的生活方式也会发生改变，公共交通出行会越来越频繁，或者就算开车，也会围绕区域的中心来往返，而不是横穿CITY这样的进行, 工作生活效率明显提升。

blacksam

请教3S指的是哪些方面？

flybird2010

blacksam 发表于 2019-7-7 13:05
请教3S指的是哪些方面？

Station, School, Shopping

Charliekelly

哇，我Castle Hill房子符合3S啊，是 3S15，怎么房价才涨了1倍而已，10年了

墨尔本的山

blacksam 发表于 2019-7-7 13:05
请教3S指的是哪些方面？

这么多年来 居然还有人抱着国内大妈大叔3s的标准来买房

看看墨尔本好区 有满足3s的吗？

flybird2010

墨尔本的山 发表于 2019-7-7 13:33
这么多年来 居然还有人抱着国内大妈大叔3s的标准来买房

看看墨尔本好区 有满足3s的吗？

这是向将来20年去看的理念， 公共交通成为主力，3S的优势会更加凸显，对3S需求最大的不是顶级区的豪宅需求者，而是中产阶层，这部分群体是对房价支撑的主力军。

在这里仅讨论墨尔本地区。

funnyfish

新闻不是说悉尼的新建apt 90% 以上存在各种严重问题吗？ 墨尔本的公寓除了小以外，还存在外包层要更换，虽然还没发现哪个楼裂了，但这special levy也够头大的…所以无论在哪，apt别碰就对了，土豪请随意～

个人觉得地大的house没啥意义了，除非能开发apt还能捞一笔，不然一块地开2个townhouse都不咋赚钱，再要是没经验，不亏就算万幸了～ 随着生活节奏都在慢慢加快，说真心的有几个人愿意周末把时间花在院子上？ 所以后面300左右地的平层unit或者house，且有足够的住宅空间+ 简易打理的房子会是趋势，而且价格更亲民～

至于3S，我个人觉得只要2S就够了，Station、Shopping center，学区不学区并没什么卵用，有买学区的钱，还不如去私校了～

墨尔本的山

flybird2010 发表于 2019-7-7 13:39
这是向将来20年去看的理念， 公共交通成为主力，3S的优势会更加凸显，对3S需求最大的不是顶级区的豪宅需 ...

如果只是求方便 那就应该买apartment。中国人买house还有个储蓄功能，考虑到这点，买好区的房子才是王道，之前被我们中国人炒着火热的满足所谓3s，2s的区现在都跌成什么样子了。

墨尔本的山

funnyfish 发表于 2019-7-7 13:53
新闻不是说悉尼的新建apt 90% 以上存在各种严重问题吗？ 墨尔本的公寓除了小以外，还存在外包层要更换，虽 ...

所谓学区房，根本就是中介炒作的伎俩。就像以前有人卖车牌，说吉利数字几个8可以卖几千，车牌比车贵

funnyfish

墨尔本的山 发表于 2019-7-7 13:58
所谓学区房，根本就是中介炒作的伎俩。就像以前有人卖车牌，说吉利数字几个8可以卖几千，车牌比车贵  ; ...

公校没有私校好基本上是公认的了，公校按区划分，阿猫阿狗都能上，私校至少校长会面试个家长，看看你的财力和素质，基本上也能判断你家孩子是个啥水平，其他的就不多说了，总之，上个好私校是王道，毕竟物以类聚，人以群分

LGM

funnyfish 发表于 2019-7-7 13:53
新闻不是说悉尼的新建apt 90% 以上存在各种严重问题吗？ 墨尔本的公寓除了小以外，还存在外包层要更换，虽 ...

哪里有那么多未来的中产阶级？除非放宽移民条件，还需要天朝配合放开资金外流不然都是YY

flybird2010

funnyfish 发表于 2019-7-7 13:53
新闻不是说悉尼的新建apt 90% 以上存在各种严重问题吗？ 墨尔本的公寓除了小以外，还存在外包层要更换，虽 ...

对的，Station 和Shopping 某种程度更重要，趋势是火车站和购物其实基本都挨着的，以后甚至会把购物中心和火车站直接无缝对接，学校这事，有钱中学送私校吧，小学有校区。

花园打理，可以请工人，这个就是看社会阶层了，有钱的，愿意住大HOUSE,花钱请人做GARDEN。

中产，住个300平地的UNIT或TH也完全够用了。

flybird2010

墨尔本的山 发表于 2019-7-7 13:56
如果只是求方便 那就应该买apartment。中国人买house还有个储蓄功能，考虑到这点，买好区的房子才是王道 ...

我谈的观点是经后20年，不指好区或华人热炒的区(其实也算不错的区了).

房价还是要靠中产阶层支撑，墨尔本的中产，应该是个人年收入7-8左右的，两个全职大概家庭收入15万上下的人群。对于可以负担的房价在80-100万.

funnyfish

LGM 发表于 2019-7-7 14:06
哪里有那么多未来的中产阶级？除非放宽移民条件，还需要天朝配合放开资金外流不然都是YY ...

你这回复我也是不知道该回你啥好…从字面意思理解就是国内钱过不来，大伙儿就都买不起房？买不起就租呗～ 毕竟还是有能买得起的啊～

funnyfish

flybird2010 发表于 2019-7-7 14:17
对的，Station 和Shopping 某种程度更重要，趋势是火车站和购物其实基本都挨着的，以后甚至会把购物中心 ...

讲真，愿意花钱请人定期打理花园的是少数，我说的就是普通老百姓，没几个愿意花时间精力在院子上的

blacksam

我觉得不同人群对于投资房的需求不同，需要综合考虑。举几个例子：
1. 从以后再开发的角度考虑（一地分两套），那土地面积的大小是最重要的参考指标。
2. 从是否可以提供现阶段的负扣税等作用，那房屋的新旧（会影响折旧率）是一个重要的指标。
3. 从地价本身的升值稳定度来看，地段的好坏（笼统的概括就是离CBD的距离）是比较重要的指标。
资金充足的情况下，可能可以覆盖到大部分甚至所有的投资需求，但是大部分的情况是资金有限，只能优先满足自己最在意的方面。

另外楼主提到的多中心的概念，现在已经形成了一些，分别是Box Hill, Ringwood, Dandenong, Fountain Gate, Frankston, Broadmeadows, Epping, Footscray和Sunshine。按照2050年计划来看会增加Toolern和Lookerbie这两处。从投资的角度看，多了解一下城市的规划方案或许可以提供更好的决策支持。

墨尔本的山

flybird2010 发表于 2019-7-7 14:21
我谈的观点是经后20年，不指好区或华人热炒的区(其实也算不错的区了).

房价还是要靠中产阶层支撑，墨尔 ...

老实说20年后，没有华人会看这么远的 要的就是短平快 如果真的要20年后，pointcook是个好选择