求财务大神！投资大神！该如何还款已解决现金流压力！

ly6162956

前提：

一套自主房，贷款余额105w，还款期剩余28年，贷款利率3.84%， 本息一起偿还每月$5050。

一套投资房，贷款余额56w，还款期剩余28年，贷款利率4.42%，本息一起偿还每月$2880。

收入方面：由于是自雇，报税有保留，每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000（个人管理分租）。

关于投资房报税退税方面：每年利息支付约$24500, 其余杂费约$10000, 房产折旧约$11000/年。

现在手头有56w现金，有两种方案，一种是一次性将投资房的贷款还清，另一种方案是降低自住房贷款额度。

希望大神可以结合投资/财务/税务方面（其实就是哪种方案可以利益最大化）探讨一下，也帮忙解惑。

golden100

你这有点复杂，资讯费1000下不来。哈哈

datou1981

我从数学角度看..明显投资房换清划算....
坐等其他大神来解释.

白雲山民

付口水取消了？

悉尼麦迪

你这收入 怎么贷这么多的？吓人啊

海客

你这个没啥压力啊。 再挣两年把两套都还清了

zu365

虽然俺不是大神，但是按照俺的看法，非常明显应该填在自住房里面啊！
放到投资房里面的话，负扣税没有了，另外还要交税，完全不能接受。

Benyihan

可以考虑债务与重组，refinance2个贷款到同一家银行，在贷款额不变的情况下投资房尽可能的增加贷款，可多做负扣税。
再适当还一些钱到自在住房里，进一步减少自住房的贷款。同时因为贷款额在一家银行，还可以申请further pricing降低贷款利率。但是lz你的收入很捉急，贷款很难动。

Lindsay333

学习

kr2000

放自住房offset

Fyx83228

如果自住房有full offset，个人建议放钱到对冲帐户，每月换款额度没有变化，但还本金的速度加快了。多还进去的本金在有需要的时候还是可以取出来用。投资房因为可以抵税，就让它不动。
如果是为了降低每月还款的额度，最简单的就是把投资房还掉，但会影响到当前的税务结构。
上面只是个人的看法，最后建议楼主和自己的会计师谈一谈，因为不仅关于现金流还关乎税务的调整。

甜芒果

其余杂费一年报1万，这个挺猛啊 我所有投资房加一起都不敢报这么多，最多除草300啊，清洁300……

panadol89

每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000

这个都能贷出来这么多！

不会游泳的鱼

投资房转做IO，自住也可以IO如果要进一步减少压力。

个人收入提高到18K加上投资NG的抵税额度。

有租金收入撑着IO应该没问题吧

winwin

企鹅男孩

要还也是先还清自住房贷款，先还投资房贷款是个什么道理

Hetbert

应该投资房还清。

基本不缴税哪来的负扣税，付那么高的利息没有意义。

zn7726

收入5万多税后实付大概8万税前 请问怎么贷了150多万的？

万里之外

每年个人收入到底是一万八还是十八万？

golden100

企鹅男孩 发表于 2019-6-7 11:20
要还也是先还清自住房贷款，先还投资房贷款是个什么道理

投资房利率高，而且LZ没有交税，所以也不用谈负扣税。所以叫他找专业的人，一群外行的讨论哈哈哈

zu365

golden100 发表于 2019-6-7 11:39
投资房利率高，而且LZ没有交税，所以也不用谈负扣税。所以叫他找专业的人，一群外行的讨论哈哈哈 ...

大家那样回答，是因为假设楼主投资房租金如实上报了。而且他在主帖中写了，有负扣税，还做了折旧。

如果没报租金，另一回事。

ly6162956

panadol89 发表于 2019-6-7 10:58
每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000

这个都能贷出来这么多！

自雇在不需要贷款的时候，当然是收入报的越低越好呀

江南一梦

zn7726 发表于 2019-6-7 11:33
收入5万多税后实付大概8万税前 请问怎么贷了150多万的？

你忽略了后面那个投资方自己出租打理，其实lz就是不上税，因为taxable income只有1万8
所以更加是牛人，怎么贷到这么多款的，我只能理解为之前夫妻俩都有full time工作时候贷的，后来改为自雇

aduddi

有那么复杂吗？钱放自住房的offset就好了。

诡秘之主

panadol89 发表于 2019-6-7 10:58
每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000

这个都能贷出来这么多！

我同学单亲妈妈，没有正规收入，贷了200w，鬼佬broker17年时做的

fffighter

标题是已解决，答案在哪里？

ly6162956

甜芒果 发表于 2019-6-7 10:49
其余杂费一年报1万，这个挺猛啊 我所有投资房加一起都不敢报这么多，最多除草300啊，清洁300……
...

自己管，水电煤气网络都算我身上

ly6162956

江南一梦 发表于 2019-6-7 15:53
你忽略了后面那个投资方自己出租打理，其实lz就是不上税，因为taxable income只有1万8
所以更加是牛人， ...

自己管，但是因为现在收入比较低，所以租金都是转账的，所以也不存在少报的问题，不过如果真的要操作，是可以租金收现金的。至于贷款额，原来用两个人的工资，12w+9.5w一年贷的

ly6162956

Benyihan 发表于 2019-6-7 10:41
可以考虑债务与重组，refinance2个贷款到同一家银行，在贷款额不变的情况下投资房尽可能的增加贷款，可多做 ...

如果要重新贷款需要半年的时间调整工资收入，会增加税务压力，所以不会轻易refinance的

ly6162956

aduddi 发表于 2019-6-7 16:48
有那么复杂吗？钱放自住房的offset就好了。

我是想减现金流压力，放自住房offset对我现金流没任何影响啊，每月还是还一样的钱