感觉house投资的站队划分过程已悄然进入尾声

数据派

只讨论house。

随着近来政策调整频出，感觉主要问题已经不是house涨跌了，而是是否有资格买投资房house的问题了。

对于准备买投资house的，贷款额度下跌远超房价下跌。至少目前如此。如果要入局，只能多掏首付，但这样在税务上很难做到最大优惠，对资金压力也是蛮大，实力要求蛮高。

而已经持有投资house的，或即将迎来利率下调。房价阴跌但未暴跌，似乎没有尽快出货逃出生天的冲动。而随着unit越来越多，house的保值能力越发明显，日后随时出货，都有买家愿意接盘，反而可以踏踏实实拿住一段时间再看看形势。而下车后就难以再上车的局势越发明朗，或令持有者惜售。

如果将这一系列变化看成精英阶层设的一个局，在前一两年apra和皇委会便已经开始了。决定高位套现的一批house卖家，或已然难以回归。决定坚守house的，或已然迎来定局。

house投资站队大局，或已然于惶惶不明朗中悄然完成。

个人感受而已。

cangaru

现在可以换自住，投资的话环境还是不好

sunnyclh1211

卖了就买不回来了，贷款收紧很多很多

storms31make

coremedy

买house且现金充沛，一开始就是精英阶层。
很快洗牌的时候要来了。这次洗牌后目测以后的韭菜数目总体是要下降，户型略小的较精致house以后可能卖个好价钱。
话又说回来，不少“决定高位套现的一批house卖家”真的像楼主说的这样傻么我看倒是蛮聪明的哦。也许人家玩的就是信息不对称。
以后的时间，别生病，有个好身体，有可以让自己吃饭的一技之长最要紧。至于精英阶层，赶紧去塔尖吧。

amehouse

貌似中介们还是同样的口号：快买吧，再不买就买不起了！

katherman

同意你说的

AEZL

买house好处是负扣税（地税修理等）+正capital gain,只要你的投资组合里现金充足且拿的住长久而计肯定比公寓值

coremedy

amehouse 发表于 2019-5-31 12:26
貌似中介们还是同样的口号：快买吧，再不买就买不起了！

最近还有中介广告说，土地马上要用完了，不买就再没有house。
我想说的是，等都入场了，除了土地税，地球上不少国家似乎还有个税叫做继承税吧？
扛的住的，随时都是机会。扛不住的，呵呵。

数据派

coremedy 发表于 2019-5-31 12:20
买house且现金充沛，一开始就是精英阶层。
很快洗牌的时候要来了。这次洗牌后目测以后的韭菜数目总体是要下 ...

没有说卖家傻的意思。这事各有所需。说不定人家卖了房子买个游艇去四海泛舟，远好过背一身债，左手收租右手付息。

一开始就是精英也没话可说，还有那些含着金勺子的。说的是鲤鱼跳龙门准备搏一把的。

数据派

amehouse 发表于 2019-5-31 12:26
貌似中介们还是同样的口号：快买吧，再不买就买不起了！

我不是中介，我想说的是：可能已经来不及了。

coremedy

数据派 发表于 2019-5-31 13:03
没有说卖家傻的意思。这事各有所需。说不定人家卖了房子买个游艇去四海泛舟，远好过背一身债，左手收租右 ...

我也是指新上车的。老司机的话，高位出清，离岸洗澡，回来在玩，这都不是个事。
普通人哪怕上了车也有一万种踢下车的法子，懂得自然懂。隔壁帖子里说的是明的罢了。
可惜这几年本地就这一个市场可以折腾，都变成唯一晋升渠道了啊，也难怪贵人们着急。
FDI啊外资啊，孰好孰坏，还是那句，懂得自然懂了。

Chimpanzee

现在的问题不是房价涨还是跌，而是买了房子有点贷款，收入又不算高的人，没有了入场资格。

xiamensimon

对于准备买投资house的，贷款额度下跌远超房价下跌。至少目前如此。如果要入局，只能多掏首付，但这样在税务上很难做到最大优惠，对资金压力也是蛮大，实力要求蛮高。

赞同：贷款额度下跌远超房价下跌。

而已经持有投资house的，或即将迎来利率下调。房价阴跌但未暴跌，似乎没有尽快出货逃出生天的冲动。而随着unit越来越多，house的保值能力越发明显。

不理解：随着unit越来越多，house的保值能力越发明显。
    自住房在历史最低的利息状态下和降息预期。会持有不动。
其实变量的是投资房。而投资房要的是投资回报。回报分租金收入和资本升值。
1、租金回报：unit越多，空置率上升，租金下降，老旧的house根本没有竞争力。结果导致租金回报下跌！不用再说减少移民、移民下乡、提高留学生英语要求等因素。
2、资本增值：
       12年到17年，已经普遍增值7-80%以上，现在即使下跌10%多一些，也是获利丰厚。如果现在还没有挣到钱，那就是高位进的或者高杠杆。
       为什么降息？就是经济不景气！贸易战情况下，澳洲第一、二大客户打架，不管输赢，澳洲都是受伤。
       不要贪婪，炒股的人懂得止盈止损！我想炒房的应该很少有人经历过。

SRMO

降息，投资房持有成本下降，更容易hold，到退休时候再卖。但有些人IO即将到期，碰上严苛的贷款缩水，实力不厚的投机客只能亏本离场，最近看到不少卖价比2015，2016年买价还低。但虽然房价低了，但想上车的又贷不到钱，无法用杠杆扩大asset。最后赢家就是hold的住的投资客。所以还是老话，买房容易，关健是hold的住

coremedy

hold也不容易。银行改个评估系统就完事了，大部分人隔几年主动被动都要refinance，现金流不好的就在系统面前赤条条了。
在澳洲本地这个小圈子里，楼主其实说的没啥错。
不过貌似论坛里也没人提大圈子的问题，我估计知道的也懒得说，不知道的只当不存在啦。

fademark

house是自住的，投资太伤现金流

飞儿

fademark 发表于 2019-6-1 14:55
house是自住的，投资太伤现金流

关键是要入市时机合适、长期持有。我们一个13年买的house, 早两年就增值翻倍了，后来跌了一些，只跌回去一点，租金也涨了很多。当然两次装修也花了不少钱。

数据派

fademark 发表于 2019-6-1 14:55
house是自住的，投资太伤现金流

也可以当存款的，相当于存一个首付。卖出时获利可能比存银行高些。

另外，有些人就需要伤害现金流的品种，这样才能多从ato拿些回扣。

海蒂是只兔子

关注一下

海蒂是只兔子

感觉贫富差距会进一步拉大

Da_Musiq

house你不怕抓十年涨个两三成 但是每年贴几万 不要觉得没可能

数据派

Da_Musiq 发表于 2019-6-2 16:40
house你不怕抓十年涨个两三成 但是每年贴几万 不要觉得没可能

的确，没有税务安排的估计每年要贴钱。

winwin

数据派

xiamensimon 发表于 2019-5-31 23:17
对于准备买投资house的，贷款额度下跌远超房价下跌。至少目前如此。如果要入局，只能多掏首付，但这样在税 ...

不理解：随着unit越来越多，house的保值能力越发明显。

这个是有先例的，布里斯班。公寓已经超过需求了还在盖，不少楼花难以settle。可是，house在近几年一直坚挺。

我分析这后面有个基本的问题。买房子大家都希望买有增值潜力的。一旦意识到公寓没法保值增值，很多人就转向house了。当然各种目的，各种情况，各种预算都不同，但整体趋势明显。

house现金流不佳，但两害取其轻。

xiamensimon

数据派 发表于 2019-6-16 23:24
不理解：随着unit越来越多，house的保值能力越发明显。

这个是有先例的，布里斯班。公寓已经超过需求了 ...

你的前提是投资者只能选择地产，所以两害选其轻！
      投资可以有很多选择：实体生意、股票、基金、收藏品、地产等等
       如果地产回报低并且前景不明朗，投资者就会不投地产或者在地产减少投资甚至止盈止损退出。
       同理：我们不要仅仅看华人的投资行为来分析整个澳洲。
      在澳洲，华人是少数民族。华人喜欢投资房产，并且可以打几份工作、省吃俭用、分租、啃中国老妈……但是这里的房产持有者大多数还是西人持有。他们的投资行为才能影响澳洲的大体走势。
      我认为再跌个10%，大部分人都不会有问题。 主要是一小部分贪婪的人，骗贷超高杠杆的人，不懂得止盈止损。那部分人会爆仓！
     现在急的也是那部分人！
     澳洲现在经济状况，中美贸易战，如果中国大妈的资金断了，会有更多人爆仓。

数据派

xiamensimon 发表于 2019-6-17 08:12
你的前提是投资者只能选择地产，所以两害选其轻！
      投资可以有很多选择：实体生意、股票、基金、收 ...

我说的就仅限于买房的，不考虑其他投资选择，这是另一个话题。

市场低迷时这个问题更明显。

另外，不仅限于投资房，也含自住房。

coremedy

我觉得澳洲也就两种房产：1%的人买的那些不会跌的房产（不管公寓还是土地），还有余下99%的人买的（不管公寓还是土地）。假设一种奇异的极限情况，利率提升到20%以上，有多少人不爆仓的？不爆仓的大约就是那1%。此外澳洲没有很多其他投资选择。

xiamensimon

数据派 发表于 2019-6-17 10:21
我说的就仅限于买房的，不考虑其他投资选择，这是另一个话题。

市场低迷时这个问题更明显。

我举一个最新的我自己的例子：
我最近在考虑一个house。900平地，已经DA批准了4个Thouse，卖105万。我刚开始认为很便宜。我老婆出价103万，房东同意。但是当我研究现在市场行情，我们还准备砍价。

xiamensimon

数据派 发表于 2019-6-16 23:24
不理解：随着unit越来越多，house的保值能力越发明显。

这个是有先例的，布里斯班。公寓已经超过需求了 ...

我举一个最新的我自己的例子：
我最近在考虑一个house。900平地，已经DA批准了4个Thouse，卖105万。我刚开始认为很便宜。我老婆出价103万，房东同意。但是当我研究现在市场行情，我们还准备砍价。