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本帖最后由 呼呼呼 于 2019-5-2 10:58 编辑
首先，如果你依然陷落在“用自住房标准选择投资房”这种怪圈里，本楼主将不会回帖。
其次，几个假设或个人投资理论：
1. 房产投资是长期投资，是对比无其他适当投资情况下的选择。
2. 承认土地是稀缺的，稀缺资源的价值或价格是会伴随着生产力的发展而不断盘旋向上的。即：无论短期如何，房产价格将长期看好。
不明白的请看视频：
3. 利率下降不一定对房产有正面影响（这点可能难理解，请综合考虑）。
4. 最后一条很简单：有多少钱办多少事情，即：本帖子讨论的是投资在40-60万的范畴，即：实际手里现金在10万左右的情况！ 类似探讨什么学区大house之类的请绕路。
简单而浅显的想法： 10万现金在手，存银行？ 1-2%回报；炒外汇股票之类的，高回报高风险，不适合楼主慢性子；其他生意投资，，，真看不准。所以选择房产长期投资，10-20年的事情。
大势？按照上面理论2，即使现在是下降通道，也是短期（2-3年），长期看资产最终会大幅升值并超过银行存款利息。能否恰恰买到最底部？谁也不知道。因此，长期投资不必在乎最底部。差不多，即可。即：大势，在长期投资中被考虑的因素不大。不要纠结在短期利益中。
Auburn本身。auburn之前的帖子被骂的很多，但是现在回头看过来，投资回报幅度在当年（20-30万）小投资中恐怕是最高的！这些年，托福建人的福，auburn几乎快属于华人天下。请忽略abs的统计，黑民是没在统计里面的。白天去auburn看看，街道上商店2/3是华人，剩余的才是其他语种。街道上走的行人也是华人居多。对于华人而言，不用担心出租回报。对于租客而言（请注意：没说自住）：交通便利，购物方便，日常生活简单（各种服务有华人并且就在附近）。 因此相对而言更容易被租客选择！ 缺点也很明显：不是华人好学校学区。但，类似租客也很少有小孩上学的需求。相反，其他种族小孩上学却很喜欢这边的学校。上下学时间学校接送的大多是其他族群。
即：auburn本身对于租客而言是比较方便的区域。
Auburn本身房产价格的变动： 请直接看realestate上的价格均线。
在决定房产投资的前提下，auburn对比其他区域：
在realestate 限定价格范围40-60万，然后按照地图来看，会发现这个价格区间的房产，可选择的范围大多在西区一线。如果沿火车线看，对于华人而言，能投资的也就是lidcombe, auburn地区。 其他区域要么交通或生活不便利（比如reg park）；要么就是华人太少，比如wil park；要么就是地理位置过远或投资有各种需要考虑的风险（比如car...m...ta）。 综合考虑而言，auburn与lidcombe 在地理位置居中的情况下是优先选择。对于个人而言，lidcombe不如auburn生活便利，其次价格略高，因此优先选择auburn。
在确定auburn的前提下，新房vs红砖房vs已建成多年的APT（house价格区间不在本帖子讨论范围内）
首先淘汰掉新房或offplan，这点毋庸置疑。从价格，从质量，从投资回报而言都不适当。
红砖房vs 老APT 是比较难抉择的情况。可能要个体对待。比如有的红砖房格局质量好，那么投资回报会很高。但是有的太老旧维修多，虽然价格便宜但是投资回报不好。
但提出这样一个理论供参考：对于房型一样的房子而言， 在5-10年后，老APT价格会比照现在的offplan价格。 因此老apt未来升值的可能更高。解释：
比如现在老apt价格55万；同样房型的新offplan价格是65万。 那么5-10年后，两种房子都变为旧apt。未来，原来off plan的价格会高（原来房主买的价格就高）；而原来老apt的在买家眼里看来与原来off plan的房子已经区别不大了（房子本身）。因此价格会跟着老off plan价格。 而红砖房，，，还是红砖房，价格无法跟着off plan 提上去。
现在的行情：
如果说具体房型或讨论个体：2+1+1 / 2+2+1 之类的在auburn，老apt的价格基本在50-55一线，买进后出租在450左右。说实话，比几年前的租金回报要低！ 但是相对其他区域而言还是较高。因此考虑现金流的情况，特别是现在的行情更需要考虑现金流，应该选租金回报高的地区，即：选择auburn在这点上没有任何问题。
如果按照平均价格看，
当前 30/04/2019，2房平均价格50万，租金 440,其实还是基本符合上面的个体讨论。稍微细节一下：
买进开销：
20%首付 10万
stamp：1.8万
其他小成本不计：买进实际投入12万。
未来：
利息4.5 每年利息1.8万
租金收入：2.3万
毛收益：2.3-1.8 = 5000（不计算其他费用）
（很多人会探讨其他细节费用，请自行计算，并与其他投资对比去）
因此：现在现在小行情未定的情况下，这种投资风险奇小！ 每年几乎不需要额外投资就能维持。那么行情稍微有点变动就是收益。
即：在平均数据下，在auburn的40-60万的投资风险比其他区域要小很多。
请自行假设未来价格变动可能，以及对比其他区域。比如未来三年价格变动 -1% -0.5% 1% 然后去计算，并对比其他区域的可能性（40-60万范围内）。 投资不是懒人能做的。幸运的人毕竟是少数，无脑投资不是适合大众的。欢迎质疑，但请具体计算并拿出依据。
综上所述，auburn房价在大势下不一定就是最底部，但是现在买入是风险较小的。至少比银行存款利息要好。
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发表于 2019-5-2 10:31
