咨询Motel生意

johnny1203

各位大神，Motel 生意怎么样啊？最近关注离悉尼车程1-2小时的motel，感觉市场上很少有放出来交易，是因为大部分是off market交易还是确实很少有转手卖的？
大概了解下，主要开支在人工，清洁什么的都可以外包，看起来比较容易上手。

caisang

好的Motel投入相对大，做起来比较稳定，所以不会频繁上市转手，一般没有特殊情况都会做上个好些年。大城市的Motel性价比低且竞争激烈，往城市周边寻找是一个不错的思路。

判断一个motel是否值得投入，可以看以下几点：
租金比例  (一般租金占总销售额30%左右，不超过40%为合理。Freehold则此问题不存在)
客人构成（游客还是商务客人居多，是否稳定）
周边环境（是否有稳定的企业工厂可以带来稳定的商务客人，是否有旅游景点或是旅游景点必经之路）
竞争因素（所在地区有几家，同质化恶性竞争是否严重）
潜在威胁（所在地区是否有空地且有开发新旅馆的可能）
薪资构成（员工构成比例，全职半职如何分配，是否便于管理，周边招人是否方便）

等你考察完并入手开始经营，最烦人的问题会变成员工的管理问题。只要你不想自己做清洁（规模大些的你也做不过来），对员工的依赖性是比较大的，这就涉及到员工的安排管理，有省心的员工你就轻松自在，否则，也是够烦一壶的，这就看各人运气人品了。清洁是旅馆经营之本，清洁做不好，就会流失客人。员工不给力，你就得天天自己查卫生了。

每年淡季是装修升级的时间，为了保证居住环境品质，每年分批分期修缮房间，换置物品，这些都是常规操作。

就大概说这几点吧，希望能帮到。

johnny1203

caisang 发表于 2019-3-31 16:54
好的Motel投入相对大，做起来比较稳定，所以不会频繁上市转手，一般没有特殊情况都会做上个好些年。大城市 ...

谢谢！！主要还是要看有没有放出来，看了下90%以上都是在很远的小城市。

icac

要非常小心，因为airbnb

飞儿

icac 发表于 2019-3-31 19:30
要非常小心，因为airbnb

今年NSW对短租类居民住房改革法规了，对旅馆业应该利好吧？

nighttests

2楼回答太给力了，不加分都不行

johnny1203

icac 发表于 2019-3-31 20:30
要非常小心，因为airbnb

我是觉得airbnb对于city的酒店会有影响，而且也仅限于游客类的，周边小城市旅游、商务类型的还是不太会受影响。所以客源还是挺重要的参考数据。

icac

johnny1203 发表于 2019-3-31 21:01
我是觉得airbnb对于city的酒店会有影响，而且也仅限于游客类的，周边小城市旅游、商务类型的还是不太会受 ...

相反，airbnb對於city的酒店影響最小。你看看網上airbnb的價格，city附近 apt和4-5星級酒店價格所差無幾。如果同樣的價格，酒店還是更舒服一點而且設施更齊全（例如會議室）。

但是sydney city外的就難與airbnb競爭。

lotus-fan

蝴蝶兰

icac 发表于 2019-4-1 01:00
相反，airbnb對於city的酒店影響最小。你看看網上airbnb的價格，city附近 apt和4-5星級酒店價格所差無幾 ...

airbnb对city的酒店影响很大，现在ct一般的酒店都没法做了

icac

蝴蝶兰 发表于 2019-4-1 10:42
airbnb对city的酒店影响很大，现在ct一般的酒店都没法做了

你在酒店工作？

dongyuange

我不用airbnb，总觉得不安全

蝴蝶兰

icac 发表于 2019-4-1 14:30
你在酒店工作？

是的

nickzhang111

墨尔本城中心的价格上不去就是Airbnb搞的

icac

蝴蝶兰 发表于 2019-4-1 11:35
是的

同行啊

tuyi2004

icac 发表于 2019-4-1 13:42
同行啊

ausmossie

要买规模大一点的，40间房以上最好。

suxjcn

tiangtiang

ausmossie 发表于 2019-4-5 22:00
要买规模大一点的，40间房以上最好。

请教，墨尔本周边，40间左右大致什么价位？

ausmossie

tiangtiang 发表于 2019-4-7 18:39
请教，墨尔本周边，40间左右大致什么价位？

2M左右吧。也要看租约和生意经营状况

飞儿

ausmossie 发表于 2019-4-10 15:01
2M左右吧。也要看租约和生意经营状况

好奇年租金大概什么范围。。

huang003261

蝴蝶兰 发表于 2019-4-1 12:42
airbnb对city的酒店影响很大，现在ct一般的酒店都没法做了

Marriott 和 Hilton 这种 以商业客户为主流的应该影响很小吧？ 都不是服务同一批客户。看过这些公司的报告， airbnb 房源的增涨速度远低于酒店集团新增房的速度。。。 而且Airbnb因为竞争越来越激烈，occupancy rate 和 average rate per room 都在下降。

如果是countryside motel, Airbnb应该没什么影响， 都是过路游客， 住一两天，价格也就100-150一天， airbnb在这些乡村地区房源少，而且以澳洲的人力成本，做起来根本划不来。

vivanomi

caisang 发表于 2019-3-31 15:54
好的Motel投入相对大，做起来比较稳定，所以不会频繁上市转手，一般没有特殊情况都会做上个好些年。大城市 ...

厉害！

plmqaz

caisang 发表于 2019-3-31 15:54
好的Motel投入相对大，做起来比较稳定，所以不会频繁上市转手，一般没有特殊情况都会做上个好些年。大城市 ...

好详细

pmp6

icac 发表于 2019-4-1 13:42
同行啊

你在酒店做什么工作？

pmp6

蝴蝶兰 发表于 2019-4-1 13:35
是的

你在酒店做什么工作？

icac

pmp6 发表于 2019-4-10 15:54
你在酒店做什么工作？

Front office的

pmp6

icac 发表于 2019-4-10 19:00
Front office的

噢，很好。是在几星级的酒店？

icac

pmp6 发表于 2019-4-10 17:22
噢，很好。是在几星级的酒店？

4星⋯⋯你想幹嘛？

pmp6

icac 发表于 2019-4-10 20:22
4星⋯⋯你想幹嘛？

好front office对酒店非常非常重要。我们酒店都是local做front office，看到华人有做这个的想了解下。

你是做白天还是午夜的shift？