说说墨尔本Templestowe部分地区卖房的情况。

williamshe

    引言：房价从2017年底后，就一直在下探，现在拍卖成交率为45%左右，相对去年同期70%下降很多，那房子应该非常不好卖吧？但是家附近的有些房子挂一周就卖出去了，并且价格还不错，这让我萌生了写一个帖子的想法，就是哪些房子是真正的好房子呢，在这样一个市场还可以吸引这么多买家？在房价下行时，反倒是一个难得的机会来思考这个问题。我不是学经济学的，没有能力去判断大势，自己熟悉的区域也有限，那就从一个买瓜的角度，谈谈周围的房子，希望可以从这个小区域的房屋买卖来“一叶知秋”。
    首先说下Templestowe的区域数据，这个区域位于CBD东部约17km， 紧邻Doncaster, Doncaster East。说起这个区域，很多华人都挺熟悉的吧，豪宅区么，有一大片1英亩的房子，不过这些房子只占整个区的一半吧，但房子间的差异很大，价格区间在200-600万不等，本帖暂不讨论这类房子。该区附近有一个购物中心Westfield Doncaster, 一个中型购物中心Pines Shopping Center, 离M3 近。
   

    整个地区地形起伏较大，最高点大概海拔110米，在Pioneer Drive附近，最低点在区域南西部的Ruffey Creek, 约40米。

   

    区域地质情况的话，大部分为粉砂岩，岩层浅，如果是开发的话，基础可以做的很浅。
   

    学校校区的话，有Serpells primary school, Doncaster Gardens primary school 等， 中学有East Doncaster Secondary College和Doncaster Secondary College.
    Serpells的分数是100分，排名是并列第一；ESDC的分数96，公校排名第10，总体排名约60 （2019数据），2018年时在公校中排12，总体排名约75，这几年排名一直在上升。

我们先暂时从这两个小学和East Doncaster Secondary College重叠的‘双校区’说起。
   

    说完了区域数据，咋们再来看看这边卖得好的房子吧，如果大伙有知道的也给分享下。

二、买卖房屋的完美操作。（26/1/2019更新）

   这几套的买卖简直太完美了，转手就挣一百多万刀。
1、79 king street templestowe， https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   先说成交价格：2017年7月 SOLD  5M
                            2015年8月 SOLD  3.25M
   再往很久前看   1993年4月 SOLD   0.158M
   2015年到2017年到底发生了什么事情，让价格蹭蹭蹭涨了1.75M？这个买家很牛B，买到手后先把房子租了出去，周租金$595, 然后找政府批了10套units, 办下来后已经到2017年，然后带批文卖了5M，牛！

2、79号对面的三块4000平的大地，以前是三套房子，分别是
   67-69 King Street, Templestowe VIC 3106 https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   71-73 King Street, Templestowe VIC 3106  https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   1 Tuckers Road, Templestowe VIC 3106 https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106

   三套房子是2016年12月打包一起卖的， 每套价格是3.15M么？网上的信息不是很全。
   现在正在盖一个老年公寓，arcare Aged Care, 一共是117套，今年上半年就开始卖了。https://arcare.com.au/melbourne-aged-care/templestowe-aged-care/
     
   不过这几套都是大手笔，没点货还吃不下，不适合一般的买家，下面再说普通的房子，都是我前面所说的绿色学校区域内的。

三、高明的/失败的投资 （28/01/2019更新）

   首先说两套房子的买卖，也就是这两套房子，让我开始想写这个帖子，给大伙提供素材去琢磨什么样的房子该买和不该买。
   1 Browning Drive Templestowe, https://www.realestate.com.au/so ... mplestowe-129253270
   294 Serpells Road Templestowe, https://www.realestate.com.au/so ... mplestowe-129597834, 这套房子看起来是两套，其实是一个corner房1 Browning Drive Templestowe分的， 房东2014年7月份0.95M买入。2018年9月份房子还没有最后完工时， 新的1 Browning Drive Templestowe被拿出来卖，看到门口竖起的 FOR SALE 板子，我就嘀咕这个房多久能卖出去呢？大概两三周后牌子上贴了个 SOLD， 居然这么快，一查价格，1.73M，不错么！过了一周，294 Serpells Road Templestowe门口也竖出 FOR SALE 的牌子，我想这次没那么快成交了吧，结果一周后 SOLD 贴板子上了，价格 1.451M， 也不赖么，因为两套房中先卖的那个位置、外观都稍好些的。这里简单分析下，两套房的位置都不错，旁边为Green Gully Reserve公园，走路到Serpells小学大概10分钟，都是新房，但是能够在这么短的时间内成交还是比较让人惊讶的。卖家也有一些策略，没有把两套一起拿出来。这里还毛估估卖家的成本 0.95+0.4*2=1.75M，所以收益还是相当可观的。

  其实说一下另一套房子 12 Taparoo Road, Templestowe, https://www.realestate.com.au/pr ... emplestowe-vic-3106 , 卖价1.509M，网上查不到买入时间和价格，2018年11月份挂了不到2周卖出去的。

  这三套房子卖价都不错，并且成交周期短。个人觉得原因吧，首先是房子位置好，都在前面说的绿色区域内部；其次地块方正；再者房子好，都是两层楼，外观漂亮，里面格局方正。
  相对于这三套房子，再说一个例子，从自住或投资角度来看，都不是很理想，22 Whitehall Court Templestowe。这套房离1 Brownning Drive Templestowe不远，并且离Serpells 小学更近，房东在2011年8月以1.15M购入，2018年10月份1.366M卖出。是不是感觉收益和不远处的1 Browning Drive 差距大了，注意这两套房子是同时间拿出来卖了，22号可以说是高吸低抛，这种投资希望大家一辈子都不要做。个人简单分析下原因吧，地块位置没得说，但虽然这个房子的地块面积是855平，但是可以利用的面积并不多，并且是单层房屋。
  大家如果有觉得卖得好的，卖得不好的房子，欢迎发上来讨论。

K.U.Double-D

Templestowe自住的绝对好区，环境非常好

baron33

区域地质的信息是哪里查啊

hellobottle

这区得分两种情况1.是4000平的豪宅2.是普普通通700平左右的普通房子。   我朋友14年买的 4000平 房子是平房，去年卖了 价钱基本一样。

VroomVroom

搬板凳来观楼~

yoyowa

我很喜欢这个区，努力的目标哈哈哈

zzq0422

小学校区成绩顶尖 中学太一般谈不上校区房 最大问题是公交比较慢 想买大豪宅又不想太远的话 这里的价位可以考虑。 中产家庭的话选择这里1M出头左右的房子 自住还可以，投资的话中等。

猪臭臭

我未来不太看好华人大热的区

ice4x

不错不错~

yookehoo

move on eltham 欢迎你

vicky33

yookehoo 发表于 2019-1-21 17:17
move on eltham 欢迎你

eltham居住体验好吗？感觉有点远

愉快聊天

地势不平 起伏太大

藏書人

Eltham那裡素質好嗎

zjgcs

这个区风景很好

fanglei822

有一片豪宅区，风景简直绝了
郭德纲的房子就在那里

ericchee8

这个区最近比较冷清 跌了不少

showme

一个非豪宅的house，现在的要价和2015的买入价基本没差多少了

还有一个要价115，成交98.5

ch51019

坐等LZ分享。

williamshe

K.U.Double-D 发表于 2019-1-20 15:17
Templestowe自住的绝对好区，环境非常好

绿化不错，树都长成型了；房子1990年后建的居多，相对Doncaster的房子要新一些、豪一些。

williamshe

baron33 发表于 2019-1-20 17:45
区域地质的信息是哪里查啊

在维州的地质数据库里面查， geo vic

williamshe

hellobottle 发表于 2019-1-20 19:44
这区得分两种情况1.是4000平的豪宅2.是普普通通700平左右的普通房子。   我朋友14年买的 4000平 房子是平房 ...

是的，这边的房子大概以Tuckers Road为界，分为普通房子区和大地区。您朋友的房子地址多少，如果方便的话发出来瞧瞧，也让大伙分析下从2014年至今价格未涨的原因。

williamshe

yoyowa 发表于 2019-1-21 11:03
我很喜欢这个区，努力的目标哈哈哈

祝希望早日实现

williamshe

zzq0422 发表于 2019-1-21 11:22
小学校区成绩顶尖 中学太一般谈不上校区房 最大问题是公交比较慢 想买大豪宅又不想太远的话 这里的价位可以 ...

喜欢你最后一句话

关于公共交通的话，也许有人说，Templestowe, Doncaster, Doncaster East火车都没有，为什么要买？您如果有时间的话，可以去附近的Blackburn station,  Mitcham Station周围转转，我个人是不太喜欢的，离火车站近些吧，商铺多，人多，火车通过时比较吵，离车站远些吧，要去乘车的话开车去没地停，不开车要走10多分钟，总之比较尴尬。而Templestowe这边的Bus比较多，可能是没有火车的缘故，去City的话906、908，去机场的话901。

要想交通方便，中学又好的话，Glen Waverly、Boxhill和Balwyn都不错，比如Glen Waverly火车站以西， Glen Waverly Secondary Collegue校区内那一小片，购物中学/学校/铁路都全乎了，但那个房价就比Templestowe高一档了是不。

williamshe

猪臭臭 发表于 2019-1-21 13:06
我未来不太看好华人大热的区

不知道你为什么不看好，就是因为怕没有华人来接盘么？

华人看好的区，比如好一些的Balwyn, Glen Waverly 和Boxhill（仅仅指中学校区内），都是资源集中的区域，中学很好，有购物中学，有的还有医院和火车站， Templestowe、Doncaster和Doncater East等区域，都属于资源相对集中的区域，小学好，中学一般（其中East Doncaster Secondary Collegue有精英班，公校排第12）。个人觉得学校好这点很重要，100分的学校和98分的学校就相差很大，我女儿在Serpells Primary School, 每年都有同学觉得压力大转到周边学校去，其实如果那点压力都没有的话，上小学在我眼里就是荒废了。西人稍有钱都会送私校的，因为私校管理考核严格，咋们千万别被什么“快乐教育，天性”等误导了，那是西方国家进行阶级分层的主要方式之一。哈哈，跑偏了，关于教育的一些心得有机会再和大伙交流。

第二个么，我觉得华人区就是我们华人叫出来的，华人区华人的占比又有多高呢？肯定比希腊人少，比白人更是少很多。买家的比例也差不多吧。

williamshe

yookehoo 发表于 2019-1-21 17:17
move on eltham 欢迎你

以后就是邻居啦

williamshe

愉快聊天 发表于 2019-1-24 01:43
地势不平 起伏太大

萝卜白菜各有所爱么。

williamshe

藏書人 发表于 2019-1-24 01:49
Eltham那裡素質好嗎

坐等Eltham的朋友来回答

williamshe

fanglei822 发表于 2019-1-24 11:17
有一片豪宅区，风景简直绝了
郭德纲的房子就在那里

据说在这边，还据说是从Ray White那买的，哪天如果碰到了就要求入德云社：）

williamshe

ericchee8 发表于 2019-1-24 13:17
这个区最近比较冷清 跌了不少

所以说要买好房子。
另外逆市抗不住了卖房子，就要做好被刀的准备，愿赌服输啊，虽然滋味极其不好受，和国内房产投资一比更不好受。

williamshe

showme 发表于 2019-1-25 00:27
一个非豪宅的house，现在的要价和2015的买入价基本没差多少了

还有一个要价115，成交98.5 ...

哥们如果方便的话，贴个链接出来，大伙好分析分析原因，看是位置问题，地块问题，还是房子问题。我想现在不到万不得已，都不会考虑把房子拿出来卖的，房子持有的成本其实不高的，利息-租金-维护成本-负扣税后其实掏不了多少钱（负扣税取消现在只是说说，如果今年工党当选，看能否定下来、定到什么时候），以一个150万的房子计算，一年掏的钱1万多。降价割肉卖房的想必都有苦衷。